|
房屋作为企业等市场主体从事生产经营的重要载体，对承租人的经济利益产生重大影响。现实生活中，房屋租赁合同履行阶段，可能面临因城市更新的房地产项目开发、市政交通建设等原因需征收租赁房屋的情形，导致租赁合同无法继续履行，承租人无法正常经营而面临重大风险与损失。近几年来，因房屋征收拆迁引发的房屋买卖合同、租赁合同等纠纷频发，就租赁合同的承租人而言，是否有权主张取得征收拆迁安置补偿，值得研究探讨。笔者梳理有关法律法规，结合案例进行总结分析，供广大读者参考交流。 一、法律法规关于征收拆迁安置补偿的规定 1.征收与补偿依据：《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及地方政府有关房屋征收与补偿的法规或规范性文件。(《中华人民共和国土地管理法》第58条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第1条) 2.征收与补偿主体：市、县政府及其确定的负责组织实施本行政区域房屋征收与补偿工作的房屋征收部门。(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条) 3.征收与补偿对象：国有土地上单位、个人房屋的所有权人(被征收人)。(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条) 4.征收情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。(《中华人民共和国土地管理法》第58条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条) 5.征收补偿的范围与常见项目：被征收房屋价值的补偿(房屋投资或建造成本及其使用原始价值的补偿、装饰装修等添附价值的补偿)；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；市、县政府规定的补助和奖励。(《中华人民共和国土地管理法》第17条) 6.征收补偿方式：一是货币补偿；二是房屋产权调换。(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条) 二、简评行政征收补偿立法的不足与法律实践的“补位” 1.立法的不足：法律和行政法规层面仅仅规定对房屋所有权人(被征收人)进行征收补偿，并未明确规定应对房屋承租人进行补偿；现实生活中，存在大量房屋承租人与政府征收部门或与出租人之间因征收补偿问题发生的争议纠纷(笔者借助无讼案例进行数据检索，以“房屋租赁合同、征收补偿”为一组关键词，据不完全统计，2001-2020期间，共发生类似案例约6945个；以“房屋租赁合同、征收补偿、承租人补偿”为一组关键词，2014-2019期间共发生类似案例约100个)；因立法上的不足，尤其是如何处理租赁关系中承租人因商业经营性房屋征收拆迁遭受损失，影响合同履行与继续经营的问题，如何准确理解和适用有关法律，合理衡平租赁合同当事人利益，实现化解矛盾，定纷止争，值得深思。2.法律实践的“补位”：部分地方性法规或规章(譬如：《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第37条：被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿)对此类情形作了规定，一般作为征收补偿的依据或操作规则，也可在发生纠纷后作为司法裁判的参考依据；且司法实践中，部分法院根据公平原则，结合具体案件中承租人对租赁房屋的改扩建、装饰装修、租赁期限等因素，综合考虑合同当事人利益，酌情确定被征收人(房屋所有权人)取得的征收补偿中一定份额的收益归承租人所有的裁判规则。地方政府出台的法规文件和部分法院的司法裁判规则(湖北省高级人民法院〔2017〕鄂民再179号民事判决书、湖南省高级人民法院〔2019〕湘民申2449号民事裁定书、新疆维吾尔自治区高级人民法院〔2019〕新民终232号民事判决书)，在一定程度上弥补了目前我国行政征收与补偿法律体系在法律和行政法规层面立法的不足，对未来完善相关立法具有一定的参考和借鉴作用，对当前的司法审判具有积极的参考和价值引导作用。三、案例解读 1.审判程序：审判监督程序 2.裁判文书：湖南省高级人民法院〔2019〕湘民申2449号民事裁定书 3.案件争议焦点：出租人(房屋所有权人)是否应向承租人支付装饰装修价值、停产停业损失，原二审法院(湖南省长沙市中级人民法院)的判决是否正确。 4.法院裁判观点：(1)租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，政府对案涉房屋及其周围棚户区进行征收，导致合同提前解除不能继续履行，行政征收行为给出租人和承租人均造成了直接和间接经济损失。(2)房屋征收补偿协议补偿并未包含承租人的装饰装修价值、停产停业损失、设备搬迁费用等内容。案外人某家居公司与承租人的征收拆迁情况一致，其损失通过行政诉讼得到补偿，故本案承租人通过民事诉讼救济其权利，应同样获得相应征收拆迁补偿，出租人应将其取得的相应拆迁补偿款支付给承租人。(3)承租人对案涉房屋进行了装饰装修改造，而出租人未进行装修，亦不能提供证据对征收补偿中的装饰装修补偿项目加以证明，故原二审法院根据发生实际损失应获得相应补偿原则和公平原则，参照《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》中关于单位自管房承租人的相应拆迁补偿损失应由产权单位补偿的法律规定，判决出租人向承租人支付一定的装饰装修价值补偿款并无不当。(4)出租人将房屋出租，未从事商业经营，出租人并未因征收发生租金损失(租金已另案主张)或直接的经营损失，而承租人客观上无法继续使用房屋进行经营遭受损失。出租人与承租人均未能提供充分有效证据证明实际停产停业损失，原二审法院根据出租人与政府签订的征收补偿协议中确定的停产停业期间计算承租人停产停业损失，并未导致合同双方利益失衡。 四、结语 1.目前，法律和行政法规未明确规定房屋承租人可作为征收补偿的权利主体；但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的授权，结合部分地方政府规章以及司法判例分析，承租人可在特定情形下主张征收补偿中的装饰装修价值补偿和停产停业损失补偿。 2.出租人与承租人可在租赁合同中明确约定出现征收拆迁情形下的有关征收补偿(主要是停产停业损失、装饰装修补偿)分配规则，在合同有明确约定时按约定处理，减少争议纠纷。合同未明确约定时，承租人可根据公平原则或者情势变更原则，主张对合同进行变更，例如对征收补偿确定的搬迁期、停产停业期等有关期间的租金等费用进行减免；或者主张出租人将征收补偿中关于装饰装修价值、停产停业损失补偿的一定比例支付给承租人，请求人民法院根据公平原则对当事人利益进行合理调整。 3.作为出租人，在出现征收拆迁时，应注意及时与征收部门沟通协商补偿范围与标准，如涉及到装饰装修、停产停业损失问题，应注意是否与承租人腾退搬迁期相关联，关注腾退期、搬迁期租金收取。必要时，在与征收部门沟通协商补偿时，将承租人纳入协商范围，但在补偿协议中明确有关补偿款统一支付至出租人，在出租人扣减承租人应承担的债务金额后，酌情确定应支付承租人的装饰装修和停产停业损失补偿。
备注：鉴于笔者研究的广度和深度有限，加之《国有土地上房屋征收与补偿条例》未对涉租赁关系的房屋征收补偿作统一规定，部分地方性法规或有关规范性文件对国有直管公房和单位自管公房作了规定，本文仅讨论国有土地上房屋(不含公房)征收与补偿法律问题，暂不讨论涉集体土地上房屋征收拆迁安置与补偿法律问题。欢迎广大读者提出意见和建议。
|
|
|
