6.4.5 产业园区物业的物业管理

五、产业园区物业的物业管理

在我国，产业园区是一个较为宽泛的概念，包括工业园、产业园、经济技术开发区等， 都归为产业园区的范畴。

（一）产业园区的分类

按园区经济业态划分，产业园区可分为：

（1）工业园区。以工业生产企业为主的特定区域。

（2）农业园区。以农业生产为主的特定区域。

（3）科技园区。以高科技研发企业为主的区域，包括软件园区、高新园区等。

（4）物流园区。以物品集散、交易、转运为一休的区域，包括港口园区、交易园区等。

（5）文化创意产业园区。以文化创意产业为主的特定区域。 产业园区物业管理，是产业园不动产管理活动的总称，是指产业园区的产权方通过自行 管理、委托其他管理人或者物业服务人的方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、 养护和管理的活动。 

（二）产业园区物业管理的特点

1.园区规模大，地处相对偏远

为促进地区经济发展，政府往往采取开辟新区的方式建设产业园区，大部分产业园区地处新市区或开发区，随着产业园区的逐步投入使用，带动新区或开发区的迅速发展。产业园区建筑规模一般在十几万建筑平方米或几十万建筑平方米，甚至有上百万建筑平方米的园区。

2.入住企业众多，入住周期长

 由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到入住率达到70%以上，往往需要3~5年的时间。同样由于园区建筑规模较大，入园企业数量较多。

3.企业性质不同，员工需求差异大

一个园区内，往往多种业态企业并存，有生产型、研发型、服务型等。园区内企业规模差异较大，往往会有几家大型企业作为园区产业代表，员工人数一般在千人以上。企业性质不同，聘用的员工从学历，年龄、性别都有较大差异，不同人群的服务需求也不同。

 4.园区规划统一，政府主导性强

产业园区作为区域经济的代表，往往由政府主导、从园区规划设计、施工建设、招商引资，到后期管理服务，一般都有园区管委会作为常设机构进行统筹。对于园区的管理服务也要求配合园区定位，与园区发展相适应。

（三）产业园区物业经营管理对策

 1.做好物业管理早期介入，为经营管理打下基础成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务人，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。作为专业产业园区物业服务商，对于目标项目要尽早介入， 一方面为甲方提供积极的建议，赢得甲方的信任和了解，另一方面也为后期进驻开展服务管 理打下基础；同时在早期介入中，要关注后期经营开展的可行性，为开展经营服务做硬件准 备，例如，物业服务中心的位置是否适合开设商务中心，员工餐厅的设计是否符合后期经营 需要，商业经营的场地的位置是否有利于经营等。

 2.协调处理好与园区开发商、管委会的关系物业服务人要积极处理好与园区开发商和管委会的关系，了解并掌握园区定位，明确园区特殊需求和规定，积极做好相关物业管理法律法规的介绍工作，赢得甲方对规范管理 的支持。

3.了解园区产业政策和主导产业服务需求 为拓展物业经营空间、针对性提供服务，物业服务人应积极了解产业园区产业政策和主导产业情况，了解入园企业性质和企业员工情况，识别客户服务需求。