从鸦片到房地产，沙逊家族如何登顶上海滩首富？答案在沙逊大厦

沙逊集团靠贩卖鸦片起家之后，1885年开始在印度陆续设立了七家棉纺织厂、一家毛纺厂以及石油等企业。

于是为在中国推销本集团企业所产的棉纱，也逐渐成为沙逊进口商品的重要项目。

1、从鸦片到棉纱

根据新沙逊洋行日记帐统计，该洋行1899年3一11月间进口的棉纱为2,624包，价值为16万两，而1899年3月1日至1900年2月6日进口的孟加拉烟士价值共238万两，加上麻洼烟土的进口，估计进口鸦片共值400余万两。

因此，到十九世纪末，虽然沙逊集团在不断扩大棉纱的进口，但其价值还远远不能与进口的鸦片价值相比。

到1907年时，新沙逊洋行鸦片进口值为363万两，而棉纱和棉布的进口值已达417万两；1908年时新沙逊洋行鸦片进口值为478万两，而棉纱、棉布进口值为381万两，再加上火油、麻袋等进口，鸦片已不再占沙逊集团进口商品价值的半数以上。

到1918年时，棉纱是沙逊集团进口的最重要项目。

据帐册统计，1918年3月至1919年3月交税进口的棉纱共11,254包，其中，棉纱来自孟买本厂的为7,021包，价值为102万两。

又据帐册统计，1920年9月30日至1921年5月31日间共进口棉纱12,554包，价值为200万两。

从进口的品种来看，1923年帐册上进口货的品种计有棉纱、鸦片、铁条、衬衫料子、棉花、麻袋、羊毛织品、布匹、五金、手帕、黄麻线、斜纹布、铅丝、洋钉、玻璃以及其他各种杂货。这些进口货中，布匹、五金、羊毛织品主要来自英国曼彻斯特。

沙逊集团进口这些商品最多的一年为1924年。该年8月16日，上海英美烟公司的董事娄斯(A.Ros)看到当时布匹热销，曾致函伦敦英美烟公司建议在中国组织棉布运销公司。

他在信中提到沙逊集团时说：

“布匹运销现在是由一些主要是在上海的外国洋行所经营，这些洋行大多数是把布匹卖给当地的中国行商，实际上是让它们去运销的…自从泰和洋行在这方面失败后，现在强大的势力或许就是沙逊（指新沙逊洋行）了。”

这段话说明沙逊集团到二十年代初已成为主要的布匹进口商了。沙逊帐册中出现的中国代销商计有怡昌(Yee Chong).、宝大(Pow Tah)、同芳泰(Dong Fong Tai)、新裕(Sing Yue)、元昌青(Yuen Chong Ching)、大泰(Tah Tai)、新青记(Sing Ching Chee)等。

但是好景不长，由于1925年中国人民五卅运动抵制英货的兴起，沙逊集团的进口贸易遭到沉重打击，几乎一蹶不振。

就出口而言，沙逊集团的经营范围也是很广泛而灵活的，原来是进口的重要项目如棉纱等，在形势发生变化时，又可成为它的出口项目。

2、从沙逊洋行到安利洋行

1926年，安利洋行为新沙逊洋行所兼并，在新沙逊洋行控制下，主要从事进口英美高价设备或过剩废旧物资，出口我国农畜产品等业务，实行不等价交换的剥削。

1928年，新沙逊洋行帐册中通过安利洋行从英国进口的货物有羊毛织品、布匹、机器、钢材、汽车、纱锭、五金、马达、锅炉、纸张、仪表等。

1928年上半年，这些进口货价值为152万英镑。1928年安利洋行进口的布匹价值曾高达144万两，但1929年即下降为16万两。

安利洋行在经营五金上，善于做成本低、利润大的生意。针对我国工业落后，购买力低的情况，它还专门搜集国外各厂下脚废料，大做废旧钢材生意。如1932年安利洋行全年进口1万吨五金钢材，其中只有3,100吨新产品，有7,970吨是废钢，占五金进口的四分之三。

新沙逊洋行吞并安利洋行时，正是旧中国军阀混战时期，于是新沙逊洋行通过安利洋行，将大批破烂军火以高价转卖给中国军阀，以获取暴利。1929年安利洋行曾卖给四川军阀来复枪600枝，子弹600万发，价款为58,000英镑。

1930年卖给奉天军阀“蛾式”教练机26架，价款为25,000英镑；卖给四川军阀毛瑟步枪3,000枝，子弹200万发，来复枪600枝，共价款60,000英镑；同年还卖给南京政府毛瑟枪、来复枪8,000枝，子弹1,500万发，价款为84,000英镑。

1931年“九一八”前，安利洋行又卖给东北张学良“蛾式”教练机7架，价款8,000英镑；卖给湖南军阀何键“蛾式”教练机10架，价款10,000英镑；卖给南京政府13架，价12,000英镑。

1932年安利洋行再卖给四川军阀造子弹用炸药25吨，价款9,000英镑；卖给南京政府军用钢盔100,000具，价款12,000英镑。

此外，安利洋行在1933年及1936年还代广东省政府订购两艘鱼雷艇及50个装电水雷，价款分别为58,000英镑及28,750英镑。

1934年宋子文还亲自到沙逊大厦安利洋行的办事处去为“上海海关缉私营”购买步枪等军火。

沙逊集团及其控制的安利洋行的进出口业务在1931年“九一八”之前，虽然时荣时衰，总的来说，还是有所发展的。“九一八”以后，日本侵华势力逐步扩大，尤其在东北和华北地区，排挤了英商的活动。

1934年安利洋行天津分行不得不停办进出口业务。

就沙逊集团整个活动而言，则早在十九世纪七十年代后期起，特别是在二十世纪二十年代翻建沙逊大厦后，重点已逐步转向房地产、工业和金融垄断等方面去了。

3、沙逊大厦前世今生

沙逊集团称之为“候德产业”的沙逊大厦（即现在的和平饭店)基地，原属美商琼记洋行(Augustine Heard&Co.)所有。

琼记洋行于1844年11月向农民吴襄等永租这一块土地时，每亩地价只花了42两，当时共有十五亩二分九厘二毫，1864年时出售给汉壁礼三亩五分，尚余十一亩七分九厘二毫。

琼记洋行原先已向伦敦巴林兄弟借款8万两，1875年2月急需用款，再加借15,000两，便将这块土地连同地面上的一切房屋和附属物押抵给巴林公司。

双方在当时签订的契约中订明：

“于付清上开本金九万五千两和应付之利息及随时所欠之其他债务后，方能取赎之。但如该项欠款九万五千两或其一部分以及利息和其受担保之其他债款等，一经催索未能清偿时，则受押人及其遗嘱执行人、遗产管理人或让受人可无须征得上述琼记洋行及其遗嘱执行人…之同意，即得依其裁量将产业全部或任何部分拍卖或自订契约出售并将产权移转购进入”。

琼记洋行旋于同年4月19日在香港宣布破产，并根据香港政府破产法组成破产债权团，委托惠代尔等人为信托人。

1877年10月13日受押人与信托人同意以8万两的价格将这块土地“连同地上所有房屋、建筑物、附属物、滩地权以及其他权利”，全部让渡给伊利亚斯·大卫，沙逊及其后嗣。

河滨大厦基地与上述情况基本相似。这块土地的业主徐雨之，即徐润，是著名的宝顺洋行买办。1883年6月因中法战争，上海的商市奇紧，徐周转不灵，向香港火烛有限公司押款20万两。徐后因无力偿还本息，便于1887年10月以9.5万两的价格，将位于天潼路的四块土地，共计面积二十八亩一分五厘一毫绝卖给爱德华·沙逊和迈耶·沙逊两人。

沙逊集团是在市场动荡不定，或业主频于破产之际，杀价吞并这两块寸金之地的。至二十世纪二十年代，“候德产业”的估价已值170万两，比沙逊在1877年购进时的价值增加21倍。

河滨大厦的基地根据徐润自己的话来说：

“斯时债累不轻，银钱尤紧，思想一夕，遂照还价每亩加银五十两，转契交银让出，以目下论之，何只二、三十倍”。

情况也确实就是如此。

维克多·沙逊以上海为业务发展重点之后，除扩大租地造屋外，1925年起兴建高楼大厦，首先兴建的是沙逊大厦。

沙逊大厦面临南京路和黄浦江，三面沿马路，一向被认为是上海最好的一块土地，工部局估价土地时，这块土地一直都是独占鳌头。

1877年沙逊买进这块土地时的估价为每亩6,500两，1890年为9,000两，1899年为18,500两，1902年为32,000两，1907年上升到100,000两，1924年又上升到200,000两。

沙逊大厦建成之后的1933年，更飞跃至360,000两的高蜂。

沙逊大厦由英商公和洋行设计，全部为钢筋混凝土结构，沿南京东路和外滩的外墙使用花岗石，总共面积为38,885平方米。

从1926年4月份起，拆除旧屋，破土兴建，至1929年9月5日全部落成，造价为248万两，加上装修及其他设备，共计为560万两，废两改元后，换算成法币为784万元。

沙逊大厦的底层、夹楼、一楼、二楼全部出租给一般商店，银行。三楼作为沙逊集团的本部及各附属企业的办公处所。四楼到九楼为旅馆、饭店和舞厅。旅馆的每套房间，都布置得极为豪华，分中国、日本、英国、美国、法国、西班牙等式。每套房间的日租金高达20两至70两。

十楼则留作维克多·沙逊自用。

沙逊大厦的产权为沙逊集团的直属企业远东营业公司所属上海地产公司所有，经租及管理事项委托新沙逊洋行，并另外成立了一个华懋饭店专门经营这座大厦的旅馆等项业务。

表面上看来上海地产公司为出租人，华懋饭店为承租人，实际上均属远东营业公司。双方还订立租契，由承租人根据约定交付租金。

4、沙逊大厦的收租方式

沙逊大厦的收租办法亦颇别具一格，竟将地租和房租分别计算。

地租的计算办法是分为两个阶段。

第一阶段是将沙逊大厦的地基6,899亩，在1929至1939年时，按每亩30万两，合计总价207万两的6.5%计租，即每年为13万两。

第二阶段为1939至1949年，按每亩40万两，合计总价276万两的7.5%计租，每年地租为21万两。

房租的收取办法是：

第一个十年每年按总造价收取6.5%,即每年租金为36万两。

第二个十年每年收取7.5%，即每年租金为42万两。另外，每年还要收取2.5%的房屋折旧费14万两。

根据这样的收租办法，第一个十年，每年总计可收64万两。第二个十年每年可收77万两。实际上，不到十年，就早已收回全部成本。

由于沙逊大厦所处地位优越，又是第一个高层建筑，因此建成之后的办公用屋租金收取标准极为高昂。

底层和一、二楼每平方米的租金都要高达四两以上。沿南京路外滩底层租给华比银行的一间，月租为1354两；租给荷兰银行的一间为1355两。底层、夹楼、一、二楼及三楼一部分的租金收入总数，1930年为25万两，1931年为27万两，1932年为28万两，1934年为38万元，1935年为38万元。1929至1938年，仅这一部分的房租收入已达380万元左右。

沙逊大厦的建成是维克多·沙逊在上海房地产业务发展上的一个突破。

再举沙逊集团所属华懋地产公司的格林文纳公寓为例。

该公寓位于华懋公寓（即今锦江饭店）之旁，俗称十八层楼，建成于1931年。当时的地价和建筑费用共计为425万元，全部租出时每年可收房租56万元。

如除去管理费用和税捐等项支出，全年房租净收入大致为33.7万元。当时的公司债利率一般为六厘，25年就可以收回成本，并净得一幢十八层的高楼大厦。

象格林文纳公寓这样的建筑物，一般估计可使用100年，即收回投资后的75年里，每年还可净收房租33.7万元。由此可见，在半殖民地半封建的旧上海，从投资房地产所获得的收入，确实是惊人的。

沙逊集团继沙逊大厦之后，又陆续建造了河滨大厦、都城饭店、汉弥尔登大厦、华懋公寓、格林文纳公寓。

这样就在解放前的上海二十八幢十层以上高层建筑中占了六幢。这六幢大楼的帐面价值为3604万元，占沙逊集团1941年上海房地产总值8689万元的41.48%。

5、沙逊集团拿地的手段

沙逊集团对抵押放款的条件甚为苛刻。押价极低，一般仅能抵到产价的30一40%左右。

但利息却甚高，至少要7.5厘、8厘，高至一分以上。欠息付不出要按季作本，利上加利。许多中、小业主到期无力归还，只好让其低价吃进。如浙江中路的同春坊、湖北路的迎春坊和黄陂南路的安义里，以及后期的华盛顿公寓都是用这种手段吃进的。

由于沙逊集团在公共租界的董事会中有代理人，英商在公共租界中又处于垄断地位，对于公共租界的建设规划了如指掌，因此，沙逊集团往往利用这一有利条件廉价购进有发展前途的产业。

1912年11月购进的公和里产业，就是一个典型。

业主原要价15万两，经办人把价格压低到11万两成交。上海新沙逊洋行向孟买汇报时说：

“这块地已列入工部局的扩展道路规划，要圈去三分多土地。但因是强制性的，因此补偿费可按土地估价另加10%处理…道路放宽之后，这块产业可获得很大程度的改进，并在价值上有所提高”。

沙逊集团也抓住地产拍卖机会，攫取廉价地产。1887年3月，上海某拍卖行出示公告，将于同月某日公开拍卖坐落福州路广西路口的同兴里房屋。

这块产业共有土地九亩四分六厘五毫，地面上的建筑物有华式两层楼房67幢、洋式两层楼房59幢，全部房屋已投保火险规银5,000两。

爱德华·沙逊和新沙逊洋行买办沈吉成两人在拍卖行中以17,300两之价拍进，并议定价款各出一半(8,650两)，产权平分。同年12月，爱德华·沙逊向沈提出愿出价20,500两，收回这块产业上的“所有股份连同全部股益”。

沈当然照办，短短的八个月里，他净赚了11,850两，而沙逊集团也仅以29,150两的代价，取得了同兴里的全部产权。这块产业在1916年时的估价为12万两，1920年高至25万两，33年的时间里比原价17,300两增值了14.45倍。

从这些事例，可以看出沙逊集团在购进产业时的手法极为高明，手段亦极为毒辣。

对于那些房屋己颇陈旧的产业，一般通过两种办法解决，一是拆除重建，二是将土地租给别人翻造新屋，经过一定年限之后，将土地连同房屋一起无偿收回。

根据当时上海租界日渐繁荣的趋势，后一种更为有利。沙逊集团从1917年开始将长鑫里的部分土地租出，租期为21年。

在协议过程中，上海新沙逊洋行向孟买汇报时说：

“所议如果实现，有极大的好处。首先，自己不花一钱，可以有一所崭新的具有各种设备的大楼来代替现在的破屋。第二，可以长期收取可靠的固定租金。第三，修理保养费用全部由承租人负担。最后，我们还可以避免租不出去和收不到租金的呆账”。

实际上这是与租地造屋者分享剥削所得，而让租地造屋者承担风险的一种巧妙办法。

6、沙逊洋行在上海的房地产收入

维克多·沙逊在考虑以上海为业务发展重点之前，曾要上海机构提供一份沙逊集团在沪房地产的全部情况。

根据上海新沙逊洋行1921年8月1日的报告和其他档案资料，可以看出，沙逊集团1921年在上海共拥有29块产业，合计土地298亩6分7厘8.1毫。全部产业的估价为1330万两。

仅1921年的全年租金收入就为73.4万两。我们考虑将1921年房租收入73.4万两的40%，即29.36万两作为沙逊集团每年房租收入的平均基数。

据此，沙逊集团从1877至1921年的这44年中，共可收取房租1291.8万两。如扣除土地捐及其他各项费用约15%外，这一阶段的房租净收入应为1098万两。

如将沙逊集团的产业估价数1330万两减去房地产的投入资金数209万两，即为通过增值所获得的利润1121万两。

如再加上房租净收入1098万两，则44年共获利润2219万两，为209万两的10.62倍，平均每年可获利润50.43万两，平均利润率高达24%。

这样高的利润，虽然与新老沙逊在鸦片贸易上的平均利润每年200万两相比，赚得不够过瘾，但在世界各地来说也确是罕见的了。

（正文完）