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NO.12/02 |这是测算系列的第11篇。 IRR对于投拓人员的重要性不言而喻。但是，由于IRR本身存在着诸如：再投资利率假设；现金流返负下的IRR无解或报错缺陷，导致很多投拓在使用中存在着一些困惑。 所以，新芽觉得有必要就IRR这个指标，重新给大家做一个系统梳理！ 文章开始前，新芽先讲一个小故事！ 话说，A手里有一个非常好的项目，在保守估计项目现金流的情况下，测算的IRR高达50%。项目预估现金流如下：  然后，A拿着项目去找B融资，需求2亿。 B要求签对赌协议，即：3年后项目如果没能为B赚到50%的年IRR回报，则A需要过渡100%股权给B。A认为上述现金流已是保守估计，同意对赌。 三年后，重新评判项目回报率时，发现公司并没 能创造年50%IRR。而检查项目实际现金流，发现与当初预测几乎没有出入，那么，为什么最终没能实现50%的回报？ 其实，A搞错了一个概念，即IRR包含了“再投资回报=项目本身回报率”这个隐含条件。即，再投资回报也要等于50%。而登山哥赚钱后，都是放银行，再投资回报率只有2.5%。 当再投资回报与项目本身回报率差距很大时，IRR失效，需要采用MIRR进行评估。 #1 IRR逼值法求解 01 IRR的内涵 内部收益率（IRR），简单来说，就是一个项目自有资金的年化回报！是个复利概念！就像你放银行，滚动盈利，年化回报4%。 内部收益率（IRR）的计算方式：累计净现值NPV为0的时候的贴现率。其计算方程式如下：   02 IRR的Excel逼值法 那么上面这个公式如何求解呢？ 很遗憾的告诉你，当N＞5时，就是笛卡尔来了也解不出来。只能用最初级的手段——靠“猜”！ 就是拿猜测的IRR值往公式里代入，看看结果是不是趋近于0，然后根据误差不断的去调整IRR的值，直到使NPV接近于0（误差小于 0.00001％ ）——这个过程叫做“逼值法”。 靠人猜肯定是不行撒，所以，用EXCEl， 其语法=IRR(Values，guess) excel会先guess一个可能的IRR（比如10%），然后代入式子看看NPV是否接近于0，反复去试，直到出现一个guess的IRR使得误差小于 0.00001％ 为止。 如果运算超过20次也没找到使|NPV|＜ 0.00001％的IRR值，则excel 会传回 #NUM!。这时可重设初始guess值，再试一次。 #2 IRR两大缺陷 IRR从来就不是一个100%完美的指标，尤其是下面两个缺陷，投拓朋友在使用前必须清楚： 01 IRR两大缺陷 缺陷1：IRR的算法包含一个不现实的假设：假定投资每期收回的款项都可以再投资，且再投资的利率与原内部收益率一致。即，再投资IRR＝项目IRR。 事实上在一些投资回报很高的项目中，这是不现实的，就如开票中的A，他根本找不到下一个50%收益的项目，所以获得的现金流只能放在银行享受2.5%的利率。 缺陷2：大家都知道一元N次方程一定有N个解，如果现金流只变化一次（负-正），那么N个解就会是重根，是唯一实数。但是，如果一个项目的现金流量是交错型的（比如：先负、再正、再返负），则可能有多个根，导致IRR指标失效！  很不幸，房地产项目现金流往往就是交错开的，因为要后期清税。 前面负（投入土地款和建安），中间正（销售回款和融资款进来），最后负（还融资，清税、付工程尾款）。 这种情况下，IRR是有可能出现错误的答案，或者报错——实操中遇到这种情况，很多公司会让参看NPV值。 02 大杀器MIRR 上面说了，IRR有两大BUG： 1、假设了再投资IRR=项目IRR 2、现金流由正返负时，无法表达再融资（再融资利率≠项目IRR） 其实，针对这两项缺陷，除了回看NPV——上帝诞生了专门的解决指标MIRR。 我们来看一下MIRR的EXCEL语法：  示例如下：  如果下次再遇到现金流出现“先负-再正-再负-再正”的项目；或是项目回报率特别高的项目，可以尝试一下MIRR。  |  |
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