在动产或者不动产的经营租赁业务中，出租方为了防止日后收取租金困难，一般情况下是在租赁开始时一次性收取租赁期间的全部租金。现实中，动产或者不动产经营租赁期限跨年度的现象也是普遍存在的。
（一）增值税的处理
纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
（二）企业所得税的处理
跨年度租金收入可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号，以下简称79号文）第一条关于租金收入确认问题规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。
另外，笔者在这里作以下两点提示：
1.跨年度租金收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，是企业的一种自由选择权，而不是必须执行的。因此，企业在一次性取得跨年度租金收入时，应根据实际情况确定是一次性计入收入缴税，还是分期均匀计入相关年度收入缴税。例如，某小型微利企业在2021年8月份一次性取得跨年度租金收入20万元。如果国家出台的“小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税”的优惠政策执行到2021年12月31日，则该小型微利企业在取得租金收入时选择一次性申报缴税对企业有利；如果国家没有出台优惠政策，则该小型微利企业选择在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入缴税对企业有利。
2.“适用在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”的首要条件是“提前”和“一次性”，也就是说，企业取得跨年度租金收入是在租赁开始前一次性取得租赁期内的全部租金收入，例如，以下这两种情形就不适用79号文：
（1）租赁期间为2021年3月8日至2022年3月7日，租金为6万元，承租方在2021年8月8日一次性支付租金6万元。这种情形不属于“提前”取得租金。
（2）租赁期间为2021年1月6日至2025年1月5日，每年租金为5万元，每两年支付一次租金，第一次在2021年1月5日支付10万元，第二次在2023年1月5日再支付10万元。对于这种情形，不属于“一次性”取得租金。
（三）个人所得税的处理
在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号）第五条规定，个体工商户应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期收入和费用。财政部、国家税务总局另有规定的除外。
《关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》（财税〔2000〕91号）附件1：《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》第六条规定，凡实行查账征税办法的，生产经营所得比照《个体工商户个人所得税计税办法（试行）》（国税发〔1997〕43号，以下简称43号文）的规定确定，但下列项目的扣除依照本办法的规定执行……
2014年12月27日，国家税务总局制定了《个体工商户个人所得税计税办法》（国家税务总局令第35号，以下简称35号令），该文件自2015年1月1日起施行，同时废止了43号文。由此可知，自2015年1月1日起，个人独资企业和合伙企业查账征收个人所得税的，应比照35号令的规定确定。
从上面的政策规定可知，个人独资企业和合伙企业以及个体工商户，应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。也就是说，一次性取得跨年度的租金，无论是提前取得的，还是滞后取得的，均应当按照权责发生制的原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
（四）房产税的处理
房产税纳税义务发生时间应根据本地的规定执行。
对于一次性取得跨年度租金收入纳税义务发生时间，是按照租赁期分摊缴纳房产税，还是在取得时一次性缴纳房产税，国家税务总局并没有明确规定，而有些省（市）的税务机关却制定了地方性政策，但是各地规定的口径不一致。例如，《辽宁省地方税务局关于明确房产税有关问题的通知》（辽地税函〔2006〕125号）第六条规定，出租房屋的纳税人应于出租房屋的次月起按月缴纳房产税。因此，一次性取得跨年度租金收入的纳税人应根据本地税务机关规定的纳税义务发生时间申报缴纳房产税。
另外，笔者在这里提示：出租房产税计税依据不包括增值税税额，但是免征增值税的不能扣减增值税额。《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。但是其第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不能扣减增值税额。
（五）印花税的处理
1.只对财产租赁合同征收印花税
《印花税税目税率表》（国务院令第11号发布）附件规定，财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。
对于租赁业务，按照印花税的政策规定只有财产租赁合同有缴纳印花税的义务，且只有财产租赁合同中列举的项目征收印花税，不在此列举范围内的租赁项目不征收印花税。例如，土地租赁合同不在列举范围内，因此，无须缴纳印花税。
2.财产租赁合同应于书立时按租赁金额千分之一贴花
《印花税税目税率表》附件第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花；印花税税目税率表附件规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。
从上面的政策规定可知，财产租赁合同应于签订时按租赁金额千分之一贴花。也就是说，一次性取得跨年度租金，如果该租金是财产租赁合同中记载的租赁期限内的全部租金，则按该金额确认印花税计税依据，倘若是租赁期限内的部分租金，那么，就应当按照租赁期限内的全部租金确认印花税计税依据。
来源：注册税务师 新民市税务局（李霄羽）
