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土地增值税收入确认需要关注问题二之面积 上篇给大家讲了房地产公司土地增值税收入与增值税、所得税收入金额不同的原因。接下来，给讲一下土地增值税收入确认的面积问题。 提到房地产公司的面积，大家里面可以想到很多面积：建规面积、建筑面积、预售面积、竣工面积、实测面积等等。收入确认时，应该使用哪个面积呢？ 需要区分不同房产类型进行处理： 1、有产权的住宅（普通住宅和非普通住宅）和商铺：有产权住宅和商品因为可以办理产权证，所以面积一般对预售面积和实测面积进行比较，以实测面积为准。如果预售面积和实测面积差异很大，需要查阅企业的规划面积和竣工面积，找出差异原因（这种情况一般不多，企业对规划进行较大的变更，需要相关部门的审批）。但是，要注意预售面积和实测面积的差异，需要根据实测面积对收入补差； 2、无产权的车位和储藏室：无产权的产物和储藏室因为无法办理权证，所以对其面积的确认，一直存在较大的争议。 2.1无产权面积如何确认。房地产企业在进行车位和储藏室的确认时，也会故意的隐瞒面积，不申报车位和储藏室的收入，造成国家税款的流失。笔者认为，对无产权的车位和储藏室面积的确认，首先要取得规划征和实测报告，比较其是否一致，如果存在差异；然后，取得企业的设计图和建筑合同，比较设计图面积和建筑施工面积。如果规划中面积与建筑施工面积一致，则以规划中面积做为无产权部分面积；如果存在差异，若施工面积小于规划中面积，需要进一步核实工程结算面积，企业是否存在多计入工程施工成本。然后根据实际情况确认面积和调整开发成本；若施工面积等于规划面积，则按照规划面积确认。 2.2无产权面积与人防等公共配套面积的区分。取得企业的设计图和人防规划图，确认哪些车位是属于无产权车位，哪些车位是属于人防地下车位。人防工程属于公共配套，不允许出售。如果企业出售，则需要根据当地税局政策，对其收入成本进行处理（人防车位处理，以后会单独写一篇进行介绍）。 2.3如何确认车位个数和储藏室个数。确认车位面积后，根据企业申报车位个数或者设计车位个数，计算每个车位的平均面积。车位可售面积一般情况下为 30—35 平方米/个。如果差异较大，需要关注企业是否存在少申报车位收入的情况；储藏室因为多为企业自行改造，需要结合企业提供的储藏室位置图和设计规划图，并现场查看，确认是否有少报和漏报储藏室情况。 3. 公共配套设施面积的处理。对于公共配套面积的确认:取得人防验收的资料；物业移交的文件等。并结合现场查看，如果发现有公共配套设施未做为公配，则需要做为可售面积处理。 对于与收入确认相关的面积问题，需要取得企业的五证，并结合设计图纸、施工合同，并现场查看等措施进行确认。只有面积确认了，才能正确计算收入！ |
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