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【向承租方收取水电费的收入确认问题】 向承租方收取水电费应按总额法还是净额法确认收入？----上海证券交易所会计典型案例研究汇编（2022年1-6期） 案例：A 公司为制造型企业，公司将一处厂房租赁给 B 公司，并且向承租方 B 公司提供水、电等能源。A 公司按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费，能源销售业务按 B 公司实际使用量及市场单价计算收取，销售单价与成本单价基本一致。对于 A 公司向承租方收取的水电费，应按总额还是净额确认收入？ 分析：根据新收入准则，当存在第三方参与企业向客户提供商品时，企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人，进而判断应按总额法还是净额法确认收入。本案例中，A 公司向 B 公司转让的商品为水电能源。A 公司在 B 公司消耗水电之前无需预购水电能源，需根据 B 公司使用水电的实际情况，按照总表度数向自来水公司和电力公司缴费。对A 公司而言，其向 B 公司提供的水电能源仅在 B 公司使用时从自来水公司和电力公司购入，在 B 公司使用之前 A 公司并不存在水电能源，不能随时主导能源的使用。因此 A 公司在将水电能源转让给 B 公司之前并未取得对水电能源的控制权。同时，A 公司按市场单价计算收取水电费，对于水电能源没有自主定价权；由于未买断水电能源，因此也未承担相关存货风险。综合来看，A公司向承租方 B 公司收取的水、电费实际上是代收代付性质，应当按照应收承租人的水、电费扣除应支付给供水、供电企业价款后的净额确认收入。 【附长期合同的子公司股权转让收益的会计处理】 上市公司将签订了长期服务合同的物业子公司控制权对外转让并约定较长的业绩承诺期时，收到的股权转让款应当如何处理？----上海证券交易所会计典型案例研究汇编（2022年1-6期） 案例：20X1 年，A 公司拟将其持有的物业子公司 B 公司的80%股权转让予第三方 C 公司，转让对价为 10 亿元。B 公司是 A公司为本次转让新设的公司，前期 A 公司物业管理资产未做单独拆分。根据转让协议，B 公司与 A 公司自营的 50 家家居商场签署物业服务合同，物业服务合同期限原则上不少于 20 年，物业服务费定价按照符合市场的物业服务进行定价。同时 A 公司将与物业相关的人员、资产一并置入 B 公司，当前物业管理人员已基本完成换签，物业管理资产则主要涉及升降车、监控系统等物业管理必需的固定资产，含税价格为 100 万元。本次股权转让安排了 20 年的业绩承诺期，A 公司承诺在业绩承诺期内，B 公司每年扣除非经常损益后净利润应达到一定经营目标。如果某一年未达到目标，A 公司应向 C 公司进行业绩补偿。A 公司认为，C公司取得 B 公司 80%的股权以后，A 公司无法控制 B 公司的相关活动，因此丧失了对 B 公司的控制权，拟将本次股权转让产生的收益于当期一次性确认为投资收益。A 公司将股权转让款一次性确认为投资收益是否合理？ 分析： 本案例中，A 公司将与物业相关的从业人员、其他资产等一并置入 B 公司并将 80%股权对外转让，同时约定 A 公司50家家居商场与 B 公司签订 20 年的物业服务合同，A 公司对 B公司业未来 20 年扣非净利润进行承诺。 该交易涉及三部分内容： 一是剥离物业管理相关人员及资产。物业管理人员已基本完成换签，物业管理相关资产为相对价值较低的升降车、监控系统等物业管理必需的固定资产。 二是 50 家家居商场的物业委外管理。相关物业服务费按照符合市场的物业服务进行定价，但不同于正常的物业管理合同，A 公司承诺长达 20 年的合同期限明显超出正常合理的商业条款，因此物业管理服务合同应区别于前述剥离交易，单独考虑。 三是 20 年业绩承诺。这部分主要关于 A 公司承诺 B 公司未来 20 年业绩承诺相关的或有对价。 在上述三部分内容中，处置价款涉及未来 20 年物业管理服务的合同权益部分，不应一次性计入投资收益。 虽然该不可撤销的合同表明B 公司具有在未来一定期间向 A 公司提供物业服务并收取服务费的权利，但 A 公司作为物业服务接收方，未向 B 公司转让可明确区分的商品或服务，不应仅因签订物业服务管理合同而确认收益，应当将处置价款中涉及未来 20 年物业管理服务的合同权益部分确认为一项负债进行递延，在后期 B 公司实际为 A 公司提供物业服务时，分摊抵减物业管理费用。同时，由于被剥离物业管理人员和资产的价值、物业管理合同的价值、业绩承诺的价值很大程度上相互交叉影响，很难将处置价款按公允价值进行分摊。考虑到处置价款中很大一部分来源于 20 年的物业管理合同，在无法将处置价款进行合理分摊的情况下，应当考虑把处置价款全额确认为一项负债，在后期 B 公司实际提供物业服务时，分摊抵减物业管理费用。 随着经济的发展，各种家居小区、写字楼、商场都设有物业这个部门，物业行业是管理、服务的一个部门。所以这个行业越来越多，需要的财务人才也越来越多。 物业企业在经营过程中，涉税的风险与经营的风险是两大高危因素—涉税方面，企业兼有不同税率（征收率）的应税行为应分别核算，未分别核算的从高计征增值税；不该抵扣的进项税额进行了抵扣会给企业带来风险，发票的管理不当也会给企业带来涉税的风险，等等。 房屋租赁收取水电费 处理方式一 提供房屋租赁服务的纳税人，按实际用量结算水电费属于转售应税货物，按照水、电的适用税率/征收率开具增值税发票。 其中增值税一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，收取水费按照9%计算缴纳增值税，相应取得的水、电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人收取的水电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。 处理方式二 提供房屋租赁的纳税人，出租时采用水电全包的方式，即租金中包含水电费的，按照不动产经营租赁服务开具增值税发票。 其中，增值税一般纳税人按照9%计算缴纳增值税，如出租方取得房屋的时间是在2016年4月30日之前的，则可按照简易计税办法依5%的征收率计算缴纳增值税；增值税小规模纳税人按5%计算缴纳增值税。 出租房屋，租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，能否从房产税计税依据中扣除？ 出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。 对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。 物业管理服务收取水电费 水费 根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。 电费 提供物业管理服务的纳税人，按实际用量结算电费属于转售应税货物，按照电的适用税率/征收率开具增值税发票. 其中增值税一般纳税人收取的电费按13%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。 企业所得税扣除凭证 代收容易出票难，上家代收水电费很方便，但实务操作中如无法实现将发票开给业主或者租户，主要是因为水表或者电表的登记人与实际使用水电的消费主体不一定一致，而且还有不少电表水表按照门牌号码登记。 下家如果不能取得发票，还能税前扣除吗？ 根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（税务总局公告2018年第28号）第十九条规定，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。 补充说明 ： 根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（税务总局公告2018年第28号）第十八条 企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。 建筑企业使用甲方水电，没有取得发票可以使用分割单吗？ 问：我公司是施工企业，与甲方共用电力。供电局给甲方开具了电费发票，但甲方拒绝给我公司开具发票，我公司可否用甲方发票复印件和分割单入账并且做为税前扣除凭证？ 答：不可以的。 根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》(国家税务总局公告2018年第28号)规定，分割单适用于如下情形： 第十八条 企业与其他企业(包括关联企业)、个人在境内共同接受应纳增值税劳务(以下简称“应税劳务”)发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以发票和分割单作为税前扣除凭证，共同接受应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。 企业与其他企业、个人在境内共同接受非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，企业以发票外的其他外部凭证和分割单作为税前扣除凭证，共同接受非应税劳务的其他企业以企业开具的分割单作为税前扣除凭证。 第十九条 企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。 根据上述规定，分割单主要用于3个方面： 1.在境内共同接受应纳增值税劳务：注意，仅限于“应税劳务”，不包括货物、无形资产、不动产等。“应税劳务”包括修理修配劳务+营改增的“现代服务”。 2.在境内共同接受非应税劳务。 3.租赁资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用。 根据上述规定，甲方代施工方支付的水电费可以不能使用分割单给乙方，因为水电费属于销售销售货物，而不是“应税劳务”，同时甲乙双方并不是发生资产租赁的情形。 在使用分割单的情况下，对于增值税应税劳务或租赁资产发生的费用，都是采用按照含税金额进行份额，收到并使用增值税专用发票的一方，对于已经份额出去的费用金额对应的增值税进项税额不得抵扣，应做进项税额转出。 国家税务总局公告2018年第28号 第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。 不能使用使用分割单，甲方又不给我们开具发票，怎么办？ 1.转售方式 转售方式对于建筑企业在工地施工中发生的水电费用支出，甲方可以按照转售方式处理。 甲方与水电供应单位进行水电费结算并获取发票，然后甲方再根据工地实际结算是给建筑企业开具销售水电费发票，双方拿到发票都可以在企业所得税前扣除，也可以进行增值税抵扣。 转售——建议水电总表单位为增值税一般纳税人采用 水电总表单位为增值税一般纳税人的，可由其按照总表单位电价/水价直接开具增值税专用发票给实际用电单位，总表单位按规定做收入和支出（抵扣进项税额或者差额缴纳增值税） 1.国家税务总局政策组发言材料（5月6日）： 九、一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票？答：一般纳税人一律自开增值税发票。 2.《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。未规定采用差额开票，当然可以全额开具增值税专用发票。 2.甲供方式 甲供方式对于建筑企业在工地施工中发生的水电费用支出，甲方还可以选择甲供方式处理。 甲方与建筑企业在签订施工合同及结算中约定最终支付给建筑企业的工程是扣除水电成本之后的金额，同时发票开具也与付款金额一致。 这样，甲乙双方按照不含水电费的金额作为结算价款，而将施工中用到的水电作为甲方提供的材料和动力，将来由甲方与水电供应单位进行水电费结算价款取得发票。 建筑企业按照不含水电费金额与甲方结算并开具建筑服务发票，甲方凭建筑服务发票、水电费发票作为开发成本入账的依据。相应成本费用可以作为企业所得税扣除。 可以使用分割单的情况！ 很多企业，尤其是一线城市，存在共享办公室的情况，两家或者多个公司租用同一办公室，水电费共同分摊。 共摊水电费税前扣除凭证 大部分企业是无法取得发票的，针对这种特殊情况，根据（税务总局公告2018年第28号）第十九条规定，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。 其中，其他凭证包括但不限于出租方支付水电费取得发票复印件、出租方出具水电费分割单或确认单、出租方支付水电费的凭证及房租协议等。 【例】 AAA将公司租赁的一层空置办公室，租赁给了B公司办公使用，AAA公司采用公用水电表方式，与B公司分摊其租赁合约期内发生的水电费用（均为一般纳税人）。 2021年6月份，AAA公司收到自来水公司开具的增值税专用发票，征收率3%，价税合计10300元。其中，自用水费含税价格6180元，承租方使用水费含税价格4120元。 取得电力公司按13%税率开具的增值税专用发票，价税合计22600元。其中，自用电费含税价格13560元，承租方使用电费含税价格9040元。 那么，办公用房在2021年6月发生的水电费支出，AAA公司应如何向B公司收取？B公司又该取得什么样的凭证做账务处理以及税前扣除的依据？ AAA公司采取分摊方式收取水电费，B公司以AAA公司开具的其他外部凭证，作为税前扣除凭证。 此时，AAA公司按照代收代付进行会计处理： 1.代收代付水费时，AAA公司自用部分，以取得的增值税专用发票为凭证，计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本费用科目6000 应交税费——应交增值税（进项税额） 300 其他应收款 4120 贷：银行存款10300 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 120 2.向B公司收取水费，并提供其他外部凭证。 借：银行存款4120 贷：其他应收款4120 3.代收代付电费时，AAA公司自用部分，以取得的增值税专用发票为凭证，计算抵扣进项税额。 借：管理费用等成本科目12000 其他应收款 9040 应交税费——应交增值税（进项税额） 2600 贷：银行存款22600 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1040 4.向B公司收取水费，并提供其他外部凭证。 借：银行存款9040 贷：其他应收款9040 B公司以AAA公司公司开具的其他外部凭证（水电费分割单），可以作为企业所得税税前扣除的凭证，并以此进行财务和税务处理。 此时，B公司的会计处理如下： 1.取得水费支出的其他外部凭证（不能抵扣进项税额）。 借：管理费用等成本科目4120 贷：银行存款4120 2.取得电费支出的其他外部凭证（不能抵扣进项税额）。 借：管理费用等成本科目9040 贷：银行存款9040 注：对于承租方B公司来说，按规定取得的其他外部凭证，仅仅只能作为企业所得税税前扣除凭证，并不能作为计算抵扣增值税进项税额的依据； 提醒：实务中，以分割单作为企业所得税税前扣除凭证，各地税务机关可能存在不同的执行口径，需要企业和当地税务机关沟通确认后再做相应处理。 采取分摊方式处理——建议水电总表单位为非增值税一般纳税人采用建议水电总表单位按照代收代付的模式处理。 非直供电电能表总表单位与实际用电单位电费分割单 所属期：年 月
注：1.本表由电能表总表单位据实填写，其中免税项目金额由供电公司确认。 2.电能表总表单位应列明所有实际用电单位相关情况，相关内容超出表格行次的可另附清单。 3.本表作为供电公司开具增值税专用发票依据。一式三份，供电公司、电能表总表单位、实际用电单位各一份，留存备查。 【分割单简版】（仅供参考）
国家税务总局河北省税务局关于非直供电力产品开具增值税专用发票有关问题的公告 国家税务总局河北省税务局公告2019年第8号，国家税务总局河北省税务局公告2021年第4号修改 为了妥善解决通过经营场所出租方、经营场所物业管理单位（以下简称电能表总表单位）向国网河北省电力有限公司或国网冀北电力有限公司（以下统称供电公司）代购电力产品的增值税一般纳税人（以下简称实际用电单位）取得进项抵扣问题，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）相关规定，现就实际用电单位通过电能表总表单位代购电力产品取得增值税专用发票有关事项公告如下： 一、本公告仅适用于电能表总表单位为非增值税一般纳税人，且实际用电单位为增值税一般纳税人的情形。 电能表总表单位为增值税一般纳税人的，可由其按照电能表总表单位电价直接开具增值税专用发票给实际用电单位。 二、实际用电单位由于生产经营需要租赁经营场所，通过电能表总表单位的电能表向供电公司结算电力产品费用的，如需开具增值税专用发票，提供的以下资料，由供电公司按照扣除农村电网维护费等免税项目金额后的电费开具增值税专用发票： （一）《非直供电电能表总表单位与实际用电单位电费分割单》（以下简称《分割单》，见附件1）、《非直供电实际用电单位电费汇总表》（以下简称《汇总表》，实际用电单位在同一县（市、区）范围内存在两个以上电能表总表单位时提供，见附件2）。 （二）实际用电单位与电能表总表单位的结算凭证（应包含电量、电费信息）。 三、供电公司为实际用电单位开具增值税专用发票时，核对以下信息： （一）《分割单》《汇总表》表格项目填写是否完整、准确。 （二）实际用电单位提供资料所载单价与电能表总表单位电价是否一致。 （三）实际用电单位的分割电量是否小于等于总表电量。 （四）开票金额是否扣除农村电网维护费等免税项目金额。 四、供电公司对于实际用电单位提供的资料，经核对确认无误的，按照《分割单》注明的电量、单价、金额等，扣除免税项目金额后，向实际用电单位开具增值税专用发票，并在发票“备注栏”注明“非直供电”。 五、实际用电单位、电能表总表单位和供电公司应将《分割单》《汇总表》、结算凭证等资料留存备查，以便核实业务真实性。电能表总表单位和实际用电单位对上述资料的真实性负责。 六、本公告自2019年12月1日起施行。 特此公告。 附件：1.非直供电电能表总表单位与实际用电单位电费分割单 2.非直供电实际用电单位电费汇总表 附件1 非直供电电能表总表单位与实际用电单位电费分割单 所属期：年 月
注：1.本表由电能表总表单位据实填写，其中免税项目金额由供电公司确认。 2.电能表总表单位应列明所有实际用电单位相关情况，相关内容超出表格行次的可另附清单。 3.本表作为供电公司开具增值税专用发票依据。一式三份，供电公司、电能表总表单位、实际用电单位各一份，留存备查。 附件2 非直供电实际用电单位电费汇总表 所属期：年 月
物管费的收入确认 关于劳务收入通常有三条确认原则： (1)收入能够被可靠计量； (2)与交易相关的经济利益很可能流入企业； (3)劳务的完工百分比能够被合理确定。只有三个条件同时满足,物业管理公司方能将物业管理费确认为收入。 物业管理公司在核算物业管理费时,以权责发生制确认当期的各项收入和成本费用,一般都是按年收物业费,收到这些物业费后平均到每个月上做收入。只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入；倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费,则暂时不确认为收入,而是将其作为预收款进行挂账。 【举例】 大龙物业服务公司属物业服务一级资质企业，主要为住宅小区，商业购物中心等场所提供物业服务，被核定为一般纳税人企业，2019年4月发生的业务如下: 关于收取物业服务费的相关账务处理 当月收取业主物业服务费3000元,其中4－6月各1000元。 1、开具增值税发票 借:银行存款 3000 贷:主营业务收入 943.40 预收账款 1886.80 应交税费-应交增值税-销项税额 169.80 2、不开具增值税发票，开具收据 借:银行存款 3000 贷:主营业务收入943.40 预收账款2000 应交税费-应交增值税-销项税56.60 代收水,电费的账务处理 答：根据财税2016(36)号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： (1)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 (2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 若上述代收款项，属于上述两个条件之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。若不符合以上两个条件，则需要将该费用并入销售额，一并征收增值税。 物业公司代收水、电、气、垃圾处理费等,如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税，同时符合以下条件的代收代交的水电费,暂不征收增值税: (1)自来水公司、电力公司将发票开具给客户 (2)物业公司将该项发票转交给客户 (3)物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。 物业公司不截留一分钱,不加价不开票不交税，现受托代收。 (1)收取代业主支付的电费1130元,并开收据给业主 借:银行存款1130 贷:其他应付款1130 (2)代收业主的费用(代收水费,电费,垃圾费等)供水局,供电局等直接开具发票给业主个人 大龙物业公司支付当期电费1130元给供电公司，取得普通发票，抬头是业主 借:其他应付款 1130 贷:银行存款 1130 根据财税[2016]36号附件1第三十七(二)规定“委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的,可不计算增直税销售额。若电费发票不是直接开给业主,不符合上述规定,则物业公司按转售电处理,分两种情况: (1)如果物业公司是小规横纳税人,抹照向业主收取命额的3%缴纳增值税。 (2)如果物业公司是一般纳税人,按照取得的电费发票计算进项、开具给业主的电费发票计算销账。 税务收集的实务问题： 1.政策适用范围实务问题一 按照总局的解读，该政策是针对物业公司的，但是实务中存在一些公司（比如一些典型的国企改制的***实业公司）名称中不是物业，但是有物业经营范围，提供物业服务，也应该能适用该条政策。 2.政策适用范围实务问题二 纳税人采用“收取的自来水水费按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，是否必须同时提供物业服务呢？ 【例1】房主企业A把房子出租给企业B，租房合同约定物业费由房主企业A缴纳，但是企业B发生的水电费由其自行向物业公司缴纳，那么物业公司收企业B得水费可否“按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，公告的目的是“稳定营改增后物业公司税负水平”，应该是可以的，最后以当地税务机关的口径为准。 【例2】物业公司仅对客户提供收取水费，没有任何其他物业收费关系，可否“按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，老张税务个人理解，属于特色政策，看当地的口径。 3.提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的电费没有特殊政策 上述政策是为了解决物业管理服务的纳税人水费转售的税率/征收率差的问题，即物业管理服务的纳税人销售水费按照国家税务总局公告2016年第54号文件发布之前，应该按照一般计税方法适用税率13%计算缴纳增值税，但是物业管理服务的纳税人从自来水公司获取的水费的进项适用征收率为3%，所以产生税率/征收率差的问题。 而转售电费，一般纳税人采用一般计税方法，销售和购买电费适用税率都是17%。 4.一般纳税人和小规模纳税人都适用上述政策。 5.政策是“简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，其适用的征收率3%，不管向服务接受方开具增值税专用发票还是增值税普通发票，适用的征收率都是3%。 6.政策中既有“简易计税”和“差额政策”，是否需要备案，请咨询当地税务机关。 7.“简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，但是可以对外全额开具专票。 8.差额扣除内容限定为“自来水水费”，不包含污水处理费等。 特别提醒，差额扣除内容是“收取自来水水费”中对应的向自来水厂购买的自来水费，包括消耗性的差异，实务中会出现缴纳的自来水量（总表）大于收费自来水的量（各家分表）。 但是物业公司自用的自来水，不能差额，所以物业公司将自用的水费和“收取自来水水费”的成本分开核算，不然税务局不认可对应的水费差额。 9.差额计税公式 应纳税额=（收取的自来水水费含税-对外支付的自来水水费含税）/（1+3%）╳3% 10.“其对外支付的自来水水费”需要取得发票或财政票据，不一定要取得专票，取得普票也可以差额。 11.“其对外支付的自来水水费”即使取得增值税专用发票，也不能抵扣进项税额，实务中为了防止产生滞留票，建议一般纳税人将上述专票认证后做进项税额转出。 【例3】提供物业管理服务的纳税人转售自来水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万（含税），对外支付的自来水水费7.21万元（含税），应纳税额=（8.24万-7.21万）/（1+3%）×3%=0.03万元。 物业管理服务的纳税人可以向服务接受方全额开具增值税专用发票，即可以开具自来水水费8.24万（含税）的专票。 物业公司常见8个涉税疑问点！ 增值税 Q1.物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？ （1）物业管理费适用6%的税率。 （2）若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%（2018年5月1日起为10%，下同）的税率。现在税率为9%。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 （3）停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，现在适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 （4）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 （5）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17% （2018年5月1日起为16%，下同）的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。现在税率为13% 提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。 Q2.提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？ （1）提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。 （2）提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管税务机关申请全额开具增值税专用发票。 Q3.物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？ 物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。 （一)如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。 （二）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： 1、物业公司不垫付资金； 2、水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户； 3、物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。 Q4.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？ 物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。 Q5.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？ 纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。 企业所得税 Q6. 物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？ 答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。” 根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第四款第八项规定：“长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。” 因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。 其他税种 Q7.某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税? 答：根据财税地字〔1987〕3号文对房产的解释，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。很显然，地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。 Q8.物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税（2016）94号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策？ 答：根据《财政部 国家税务总局关于供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税（2016）94号）第二条规定：“自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 在国民经济行业分类与代码（GB/4754-2017）中归类为房地产业—--物业管理，行业代码7020。在《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）中归类为现代服务—商务辅助服务—企业管理服务（物业管理）。 物业管理收入形式主要包括物业管理收入（含卫生费、路灯费）、代收水电费收入、租金收入、停车费收入、维修费收入、转售电收入等）。 物业管理公司的主要会计处理 物业服务企业在进行财务管理和会计核算时，除了要遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度以外，还需要遵循：《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定。 物业服务企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。 01、经营收入核算 物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时： 借：银行存款/现金/应收账款 贷：主营业务收入/其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 02、成本费用核算 物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用， 借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用 应交税费——应交增值税（进项税费） 贷：原材料/应付职工薪酬/制造费用 银行存款 03、物业工程的核算 物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象， 借：主营业务成本/管理费用 贷：代管基金 本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时， 借：在建工程——物业工程 贷：库存商品/原材料/银行存款 工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收时， 借：代管基金 贷：主营业务收入——物业大修收入 同时，结转完工工程成本时， 借：主营业务成本——物业大修成本 贷：在建工程——物业工程 04、维修基金的核算 物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时， 借：银行存款/现金 贷：代管基金 收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用， 借：银行存款 贷：代管基金 物业公司财务工作要点与管理技巧 第一部分 财税实务处理 你的学习目标：你要能把握营改增的相关知识及营改增后物业公司常见业务的财税处理与注意事项。 一、公司设立的财税处理与营改增相关知识 1.股东投入资本金的财税处理 2.纳税人的身份（一般纳税人与小规模纳税人）及注意事项 3.计税方法与税率 二、销项业务的财税处理 1.物业公司各项收入类别与适用税率 2.收入的确认条件与纳税义务发生时间 3.按照合同约定时间确定收入的财税处理 4.预收物业管理费的处理——未打折也未开发票的财税处理 5.预收物业管理费的处理——折扣方式收取的财税处理 6.预收物业管理费的处理——业主预交物业管理费、公司赠送礼品的财税处理 7.视同销售的财税处理 8.简易计税法的财税处理 9.销售旧固定资产如何进行财税处理率 10.不动产经营租赁的财税处理 三、进项业务的财税处理 1.什么是进项税额 2.进项税额允许抵扣的条件 3.采购业务常规的几种财税处理方法 4.购入固定资产的财税处理 5.纳税辅导期管理的财税处理 6.减免税款的财税处理 四、会计科目设置与每月核算流程 1.会计科目的设置相关知识 2.每月会计核算流程 3.几项主要业务管理流程 4.原始凭证审核的主要内容 5.不是只有正式发票才能做账 6.处理会计分录时的注意事项 五、其他业务的财税处理 1.购买理财产品的财税处理 2.股东借公司款项的财税处理 3.收取装修押金与工本费的财税处理 4.退还装修押金与装修工本费财税处理 5.代收代付电费的财税处理 6.代收代付水费的财税处理 7.从银行提取现金的财税处理 8.现金存入银行的财税处理 9.公司内部同一主体账户间互转的财税处理 10.支付分公司往来款 11.出借备用金 12.归还备用金 13.支付员工工服费用 14.支付看望生病员工费用 15.支付职工食堂用煤气费 16.支付员工饭堂购菜、米、油、盐、酱、醋等费用（员工伙食开支） 17.支付五险 18.支付公积金 19.支付道闸维修费 20.支付购买维修用品 21.支付电梯维保费 22.支付清理绿化垃圾费 23.支付清理装修垃圾费 24.支付购买办公用品 25.支付公司管理员工报销差旅费用 26.支付员工报销差旅费用（私车公用） 27.支付员工报销餐费（接待费） 28.支付快递费 29.支付电话费 30.支付节能费 31.收到银行存款利息收入 32.支付银行手续费 33.支付电费 34.支付水费 35.支付应交5月份增值税费 36.银行代扣个人所得税 37.支付附加税费 38.支付上年度的企业所得税费 39.支付”惠税无忧“会员服务费用 40.收到水电费 41.道路、桥、闸通行费的财税处理 第二部分：财务管理工作 你的学习目标：使你能把握住物业财务管理过程中的主要管理手段的相关知识及发票相关风险知识。 一、物业管理相关知识与物业服务费的测算 1.物业管理的阶段划分 2.建筑物所有权区分 3.不同类型物业的管理要点 4.什么是物业管理及物业管理的内容 5.物业服务成本的构成 6.物业服务费测算的应用、方法及过程控制 7.详细讲述物业服务费测算的方法及过程控制 二、应收款的管理 1.应收账款财务管理的目标 2.影响应收款回笼的因素分析 3.详述如何从财务管理的角度促进应收款的回笼 三、成本的管理 1.物业成本管理需要考虑的因素 2.增值税核算对利润的影响 3.供应商的选择方法 4.如何结合预算对成本进行管控 四、营改增后的发票管理 1.纳税人税务违章行为有哪些，有哪些处罚？ 2.增值税犯罪要承担的法律责任 3.发票开具有哪些要求 4.开错发票后有没有补救措施 5.汇总开具增值税专用发票的规定 6.小规模纳税人超出经营范围如何开具发票 7.小规模纳税人月销售不到3万元（季销售额不到9万元）的所有开票金额都可免税吗 8.发票盖章需要注意哪些问题 9.假发票都有哪些类型？ 10.善意取得虚开的增值税专用发票是否加收滞纳金，是否处罚？ 11.什么是失控发票？如何正确处理？ 12.什么是滞留发票 13.发票丢失的处理 14.开具发票的单位和个人应如何保管发票？ 案例问答分析
根据收到的金额 借：库存现金 贷：待处理财产损溢 查清楚情况后根据具体的收费内容 借：待处理财产损溢 贷：营业收入或应收帐款（根据收费内容确定） 物业公司各项代收费用财税处理以及开票指南 物业公司作为一个特殊的服务行业，在经营过程中涉及到各种费用的收取，比如水费、电费、暖气费、物业费、电梯费、垃圾费等等，这些费用到底哪些是代收？哪些是转售？哪些又是真正意义上的销售行为？这些行为应该如何缴纳增值税？如何开票呢？ 早在营业税时期，国家税务总局关于物业公司代收费用是否计征营业税问题就有政策规定。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发【1998】217号）文件中规定：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"税目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 营改增之后，作为营业税政策的延续，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征增值税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收增值税。 那么如何理解"代收"呢？严格上来讲，必须同时满足以下两个条件才称之为"代收"： 1.物业公司不垫付资金； 2.物业公司从业主手中收取的款项全部交给销货方，并由销货方直接向业主开具发票，由物业公司转交给业主。物业公司在中间只起到"运输"和"管理"的作用，那么在此情况下对物业公司代收的水费、电费等费用不征收增值税，对于另行收取的管理费征收增值税。 但是在实务中，物业公司收取的各种费用通常都是加了价，并且也无法直接让销货方向业主开票，所以基本上不满足以上所述的"代收"条件，那么在这种情况下应该如何计算缴纳增值税，如何开票？ 一、水费 1.税额计算 根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 也就是通常所说的差额纳税，即向业主收取的水费减去向自来水公司支付的水费之后的差额按照3%的征收率计算缴纳增值税。如果差额为负数，则可在下个月申报时抵减。 但是物业公司随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。 2.开票 水费进行了差额纳税，那么如何开票呢？是否只能开具差额部分的发票呢？还是可以全额开票？ 国税总局以及河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答中均有明确说明：纳税人向服务接受方开具增值税发票时，收取的水费可按3%的征收率全额开具增值税专用发票或者普通发票。 除此之外，对于收取的污水处理费选择"免税"，收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明，该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证。 二、电费 提供物业服务的纳税人收取的电费，没有特殊政策。按照物业公司适用的征收率计算缴纳增值税，一般纳税人按照17%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税专用发票或普通发票。 三、暖气费 1.暖气费收费方式 物业公司收取的暖气费一般分为三种情况： 第一种情况，为上述严格意义上的代收费用，即按照市政供暖的收费标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司，如业主需要收据，可直接向业主开具收据，如业主需要发票，需热力公司直接向业主开具发票。此种情况下，物业公司无需缴纳增值税。 第二种情况，是物业公司以高于市政供暖的收费标准向业主收取暖气费，并且热力公司直接将发票开具给物业公司，物业公司再向需要发票的业主开具发票。那么此种情况下，物业公司的行为属于转售暖气的应税行为。 第三种情况，物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。此种情况下，物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品，属于增值税的应税应为。 2.不同方式下如何缴纳增值税 上述的第一种情况物业公司收取的暖气费属于代收行为，因此无需缴纳增值税。 第二种和第三种情况下增值税如何缴纳？财税【2016】94号文《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》规定： 一、自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。 向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。 免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。 本条所称供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。 那么物业公司是否属于文件中所称的供热企业？该文件第三条规定：本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。毫无疑问，物业公司在转售热力公司的暖气的情况下，属于热力产品经营企业，在自行生产热力产品自行供暖的情况下属于热力产品生产企业，在2018年供暖期结束前均适用上述免征增值税的优惠政策。 需要注意的是： 1.物业公司向居民收取的暖气费享受免征增值税的优惠，向居民以外的企业、单位收取的暖气费不享受免征增值税的优惠。物业公司需按照从居民收取的采暖费收入占采暖费总收入的比例确定免税收入比例； 2.该政策针对的是增值税的优惠，对于企业所得税，并无相关优惠政策，物业公司仍需正常缴纳企业所得税。 四、燃（煤）气费、维修基金、房租 1.燃（煤）气费 物业公司收取的燃（煤）气费如符合前文所述的代收行为，则无需缴纳增值税，如果是转售行为，则需正常缴纳增值税。一般纳税人适用的征收率为10%，小规模纳税人适用的征收率为3%。 2.房租 物业公司代业主收取的房租无需缴纳增值税，但如果物业公司进行转租，则应按照现代服务业适用的税率缴纳增值税，一般纳税人适用的征收率为6%，小规模纳税人适用的征收率为3%。 3.维修基金 物业公司代政府部门收取的维修基金属于代收行为，无需缴纳增值税。政府部门直接向业主开具行政收据，由物业公司转交业主。 五、物业公司收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费 物业公司向业主收取的电梯维护费、垃圾清运费、物业费等按照现代服务业适用税率，一般纳税人为6%的征收率，小规模纳税人为3%的征收率计算缴纳增值税。可全额开具增值税发票。 |
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