 作者：潘建宇 单位：北京德恒（温州）律师事务所 微信：qq379567684  作者：张婷婷 单位：北京德恒（温州）律师事务所 微信：lawyerztt  作者：许言 单位：北京德恒（温州）律师事务所 微信：Marquez-lawyer  随着我国房地产市场预期逆转，经济市场的下行和新冠疫情的双重影响，房开企业接连陷入债务危机，烂尾楼恐将成为我国未来经济生活中不可避免的一种经济现象。烂尾楼形成的原因多样，涉及主体众多，利益交织，诉求不同，法律关系极其复杂，涉及工程款的支付、民间借贷、交房办证、资源占用、投资安全、行政审批手续、税收等重大问题，也涉及大量购房者、农民工的合法权益，实际上是涉及民生的重大事项。而对于一个做不良地产重整并购的团队，烂尾楼的重整盘活不仅需要法律上的专业性，商业敏感性以及各种社会问题综合的处置能力。 本篇文章将以温州某广场并购案为例，向各位同行分享德恒温州金融地产团队深度参与到该项目的重整，最终为项目顺利交割扫清一系列法律障碍，极大的提升了项目资产价值，也使长达十几年的历史遗留问题得到较为妥善的解决，取得了良好的法律效果和社会效果的全过程。希望能对律师们今后参与并购重整起到参考意义。 一、案例的引入 温州某广场作为温州规划打造的地标建筑，其历史最早可以追溯至 2006 年 6 月，由浙江某房地产开发有限公司(以下简称A公司）以总价 3.5 亿元竞得地块国有土地使用权，拟建设总层高 44 层、总高度 180 米的超高层建筑及配套设施。由于彼时地块按“毛地”出让，地块内的庙未拆除、部分土地未按预期完成征收。同时，A公司在 2011 年因资金链断裂，倒在了复杂的债权债务纠纷中。据当时不完全统计，A公司 2011 年负债本金就达到 30 亿以上。2016 年 5 月，项目进入全面停工状态，成为了耸立在温州重要城市形象区域中的一块“伤疤”。随着温州市城市改造升级的进一步开展，尤其是市府路沿线建设开发力度逐渐加大，该广场项目的重启也纳入了议事日程。 二、重整价值和成功率的识别 在开始重整之前，我们需要对房地产的项目进行全方位的研判，以评估其重整的必要性、价值性、可能性，制定重整路径，对最后重整的效果形成一个初步的预期。 2017年，德恒团队应温州 B 公司的委托，介入该广场项目，承担起并购重整的法律服务工作。经团队梳理分析认为，该广场项目具有较高的重整价值。 首先，我们可以从地理位置进行分析，这是房地产项目能否重整的基础性条件。某广场位于温州核心地段市府路上，其项目位置优越，具有区位优势，商业条件好，具有重整的条件。 其次，关于其商业潜力及价值的分析，实事求是地站在综合考虑各方利益的角度上，寻求谈判的最大公约数。该项目已经历十几年的漫长拉锯战，各方心理预期已经调整到位，债权处置的心理预期已显著降低，存在共识基础及巨大的商业价值。在A公司债务危机爆发的前几年，债权人的反应非常激烈，甚至发生过债权人抱着汽油桶索债的恶性事件。随着债务周期的无限拉长，各方经我们团队的多次沟通调解工作，债权人也逐步意识到，在司法拍卖、强制清算的框架下，扣除优先债权及土增税，普通债权人清偿比例将无限接近于零，继续僵持下去，普通债权人和债务人将不可避免地面临双输局面。 再次，从政府支持的层面去判断，政府是否有非常强烈的意愿以及配套的制度来支持项目重启。温州之前有府院联动的预重整机制来提供制度性框架支持的先例。由于某广场位于温州市核心城区，距离温州市政府、人民法院等机关仅一步之遥，为改善温州城市形象，打造新的温州市地标名片，温州市政府对项目重启提供了巨大的支持。此外，在项目重整的过程中，温州市政府于 2018 年发布了《企业金融风险处置工作府院联席会议纪要》，创造性的提出了在府院联动框架下的预重整模式，为项目并购提供了积极的制度支持。 因此，我们经过综合研判认为，2019 年房地产市场及温州整体融资环境已经发生积极变化。如能引进品牌开发商和优势资金，通过合理的交易框架搭设，利用品牌开发商操盘及增信，完全有把握盘活项目，创造巨大的经济利润。我们与重整方在对项目有同样共识的前提下，经多次沟通协商，最终明确了通过重整模式路径对项目进行盘活的基本方案。同时，根据 A 公司的实际情况，确定了剥离债务，资产平移的重整路径。 三、制订重整路径 我们经过多次的模拟推演及多方的会谈，最终采用的步骤是： 1、债务剥离 这是最棘手、最复杂的工作，但这是开展重整工作所必须了解的情况，包括房开企业负债金额、债权人尤其是主要债权人的基本情况等。经过我们的梳理，在做出重整决策时，A 公司总计负债本息超过 80 亿元，债权人超过两百人。这两百多人的债权人谈判，是本次重整的第一个重要节点。 当时与两百多个债权人分批多轮谈判后，根据整个项目的财产估值，我们给出了重整大约为 xx% 左右的清偿比例，但是是需要附条件并分期支付的方案，这个比例得到了绝大多数债权人的认可，因为这个项目已经烂尾了 10 几年，按照该比例大部分投资人的预期都已经达到了。到这个时候我们就考虑要去找大的两个债权人谈判，如果两个大的债权人（银行、建筑公司）不肯让步，那清偿的债权比例达不到，投资人支出的财务成本过高，本次项目也不具备重整价值。 我们律师一般都非常清楚，经过法院判决的优先债权都是非常难啃的骨头，不要说本金了，连利息他们都是分毫不让的。我们在与两百多名债权人达成初步方案后，再次去找银行、建筑企业的老总会面，告知了他们我们目前项目的难处，分析了项目的财务测算及与普通债权人达成的初步方案，如果银行和建筑公司这边能够高抬贵手，给予一定的让步，那本次重整将会推进的比较顺利。 其实银行和建筑商也知道，如果不把握这次难得的重整机会，错过这个村可能就没这个店了。他们确实可以按照法律规定坚持优先债权按 100% 比例确认债权，但项目如果重整不成功，那 100% 优先的债权清偿也是零。我们动之以情，晓之以理，督促银行向上级领导做了多次汇报，多次参加政府的联席会议，了解政府对于该项目的重视程度，最终银行同意减免了几千万利息；而建筑公司经过了多次内部讨论，最终不止是减免了利息，还减免了部分工程款本金，为整个项目的债权金额赢得了数千万的空间，最终我们与 A 公司 95% 以上的债权人达成和解协议，签署了附条件的《和解协议》，为普通债权人争取到了较高的清偿比例，为项目并购创造了基础性的条件。 2、解决历史遗留问题 除了资金问题外，该项目在行政方面的遗留问题也是并购重整的关键性问题。基于我们团队的经验，从以下五个方面去考量房地产项目中行政方面可能存在的历史遗留问题： （1）2006 年该地块挂牌的时候本身就有部分建筑物、构筑物（庙）未拆除，土地存在瑕疵，非净地交付。竞得人当时按照土拍的要求支付了 50% 土地款 1.75 亿元，并要求政府将部分的土地办理了土地使用权登记证。但到了项目需要重整时，地块仍旧只有部分土地的使用权证，且该部分地块存在抵押。因此第一个重点工作就是如何完成整幅土地的净地交付、办证。 解决方案： a. 2017 年由政府牵头完成了该地块中庙的拆除工作； b. 2018 年 3 月政府下发《 D 地块土地安置补偿方案的批复》，完成该地块的拆迁部分的土地征收，尽快达到净地标准，费用由财政支出； c. 由 B 公司自行消除土地抵押查封的债务问题； d. B 公司缴纳二期的土地款 1.75 亿元； e. B 公司与国土资源局重新签订整幅土地的《国有建设用地使用权出让合同》； f. 注销原土地证，办理新土地证。 （2）由于新的行政法规出台，消防建筑竣工验收标准已发生了翻天覆地的变化，如何针对该项目适用老的验收标准？ 解决方案：项目涉及的建筑方案、初步设计、人防设计、消防设计、施工图涉及等相关技术审查，均发生在 2006-2013 年期间，若一刀切按照重整期间 2019-2020 年的消防施工要求，则项目面临大量的工程需要拆除重建，不利于项目盘活。 经我们团队与政府多次协商，把关于上述技术审查的时间点确定为一期项目建筑工程规划许可时间点（ 2013 年 2 月 4 日）执行的标准来予以审查和验收，未建设未批的部分按新的标准验收，该灵活的处理方式极大提高了项目盘活的可能性。 （3）部分不符合规划构成违章建筑的建筑面积该如何进行处理？证照未全的情况下，部分超前施工行为的行政处罚如何合理地进行处置？ 解决方案：经我们团队与政府协商，鉴于 D 地块由于政府征拆的原因未能整体完成规划许可审批手续，政府方面在该地块的出让本身是存在瑕疵和不足的，同时考虑到项目的基坑开挖建设施工是经过市政府同意的，因此最终政府通过会议纪要确认对B公司最终若竞得整幅土地的《国有建设用地使用权出让合同》约定建筑规模以内部分存在未批先建的行为免于处罚，但竣工验收后若仍有存在未按规划许可建设的，按照规定予以处理。 （4）建筑用水、用电价格能否按照民用水电标准收取？ 解决方案：该地块为商业地块，正常用水用电都是商业价格，但是商业价格对于想购置公寓自住的业主来说成本过高，会影响整体销售。销售去化如果没有信心，投资人的投资意愿就会降低。因此出于盘活项目的角度，我们就该需求向政府反映，政府经联席会议，同意该广场之后按照民用水、民用电的价格进行匹配，极大提高了项目的销售空间。 （5）完成新地出让后，两宗地块土地年限如何合并调整？ 解决方案：由于前半幅土地出让时间为 2006 年，现盘活整幅土地及地上建筑物的时间已间隔 10 几年，若整幅土地一起出让，必然要考虑按照哪个时间点去计算土地证的时间比较合适。放在 2006 年，则该商业地块的价值将大大贬损，重整的利益方将不愿意继续投资；若放在土拍的那个时刻，又欠妥当，毕竟地上建筑物也基本成型，应当包含已建工程的施工期。最终我们与政府协商确定，按照整幅土地出让交付时间提前 2 年计算，这也算是一个皆大欢喜的结果。 在上述历史遗留问题中，我们代表B公司多次向政府打报告，提出问题并针对性地提出一揽子的解决方案，尽可能参与到政府部门的讨论、决策工作，及时发现、解决法律障碍。在各方的共同推动下，在依法合规、尊重事实、合情合理的大前提下妥善解决行政遗留问题，消除项目在重启过程中行政方面的法律障碍，也为政府做出相关决议提供专业的法律意见，最终的效果当然是极大提升项目的商业价值。 3、全新品牌的树立 项目从烂尾到恢复销售，必然经历一个打破再造的过程，那么一个新的有实力有影响力的开发商品牌对于这个项目是能够起到起死回生的作用的。可以从以下几个方面进行配合： （1）配合重整方洽谈意向投资人，最终引入有实力的品牌投资人。我们与重整方一同会见了数十位意向投资人，有个人、民企、也有国企、地方AMC等等，在投资人的选择上，我们会考虑投资人的本身实力、企业原来的业绩、合作模式、对于项目回报的要求等综合因素，因为烂尾楼本身是存在硬伤的，处置起来必须慎重，不能二次烂尾，因此项目的复工必须要有强有力的品牌背书、强大的经济实力、对于社会的责任感（不能唯利是图）以及大型综合项目开发销售能力，缺一不可，所以最终在上述条件均符合的情况下，最终确定一家国企作为本次项目的投资人，完美匹配了本次项目的需求。 （2）配合投资人进行法律尽调。由于投资人是一家国企，他们做项目前也是非常严谨的，在初步确立要介入该项目的时候，便由我们团队配合企业对本项目涉及的各个部门（比如不动产、国土、税务、住建、消防等）进行法律尽调，了解每个部门的手续办理所需的时间、材料、前置程序，各个部门间衔接的问题，为下一步规划方案、开政府联席会议提出问题打下基础。 （3）由于投资人系国企，国企的任何事项决策事项是需要过会的，而且需要一定周期。我们团队就积极参与投资人的内部决策流程，为投资人的投资方案提供第一手的信息和资料，并协助投资人做出内部会议材料，保证最终的投资方案顺利过会，为项目落地打通关键的一环。 4、交易框架的设置 市场化的重整投资人必须是以盈利为目的的，烂尾楼重整价值的识别是引入重整投资人的基础。烂尾楼的投资存在多种模式，主要有股权转让、共益债模式、垫资复建、项目托管、资产转让模式等模式。 而本项目中，选择何种交易模式也是影响项目最终的受偿率的最关键性因素之一。我们在最终的交易框架设计上，选择了资产（在建工程）转让的并购方案。本项目也符合《城市房地产管理法》第 39 条规定的出让条件。 资产转让的优势主要有： a. 较之股权交易、司法拍卖，资产并购不仅更加清洁、风险更小，因为主要涉及资产的转让，对于原债务人的相关隐形债务风险可以进行有效阻断。 b. 在房开项目的清算时，资产收购获取的发票可全部用于抵扣成本，降低税收负担。因为房开项目的过户要求债务人和投资人必须完成各项税费的清缴，行政机关才能办理资产变更登记，投资人因此可以得到与其支付价款完全等额的全部税票。 5、政府办理相关手续的闭环支持 虽然资产转让优点很明显，但其风险主要在于手续较为复杂和繁琐，稍有不慎，可能面临投资人款项进入后被查封的尴尬局面。所以这个方案离不开政府强有力的支持与配合，尤其是行政手续办理环节的衔接。考虑到 A 公司潜在债务风险仍然难以避免，在解除查封、资金到账等关键环节上，仍存在一定的不确定性。我们认为，必须取得政府方面的认同，采用全过程闭环快速办理的方式，才能最大限度的降低风险。 按照正常情况，因为涉案资产的行政手续繁多，根本不可能在短时间内完成。经过与政府专班的持续的沟通协调，政府方面最终同意，采用闭环集中办理的方式进行项目产权交割。市不动产登记服务中心牵头，协调相关部门进行三次预演，调集一百余名工作人员，最终于 2021 年 1 月 31 日下午，在仅仅四个小时内，完成了“解查封登记－抵押注销登记－首次登记－转移登记”连轴登记的一条龙服务，实现了闭环快速出证，项目顺利转移到新的项目主体上，实现了真正的多赢。 6、向法院提前申请了预重整，做了两手准备 该项目在实施自行并购重整的过程中，我们也向法院申请了预重整。当时做了两手准备，如果可以自行盘活当然是最好，如果并购重整不成功，那司法上的重整，也能保障一部分利益。最终当然是没有用到法院的预重整程序，但是也是我们律师在该项工作中多方面为客户利益考虑的体现。 四、结语 该广场项目从最初的不被看好，最终通过重整的思路，经过繁复、细致、不厌其烦的大量工作，取得了来自各方的协力，最终推动并购重整圆满成功。普通债权人偿债比例由最初估算的接近 0 ，经过我们的并购重整将项目大大提高本金回收比例，取得了令人满意的社会效果。希望我们在该项目的成功经验能够给更多正在做或想要做重整并购项目的律师一点小小的启发，让更多的律师能够在这个不良地产领域发挥优势，运用法律和商业的思维，化解矛盾、平衡利益，真正解决老百姓的民生问题。 |
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