结合《民法典》以及不动产登记的相关规定，遗产管理人以何种方式参与到与其职责相关的不动产登记业务中，仍有很多内容需要深入探讨。
第一，关于遗产管理人参与因继承、受遗赠取得不动产的转移登记若干问题的探讨。
建议与告知承诺制、继承材料查验等制度相结合，要求受理登记前遗产管理人与所有继承人、受遗赠人等共同到登记机构进行继承材料查验，并就继承人构成、遗嘱、不动产分配协议等情况接受登记机构询问。《细则》第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。其第19条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
根据上述规定，登记机构在办理非公证遗嘱继承不动产登记时，通过询问被继承人的全部法定继承人确认遗嘱的真实性，此时的全部法定继承人相当于利害关系人。虽然在目前的法律体系中，遗产管理人在涉遗产的不动产登记申请中的地位和作用并未明确，但根据《民法典》的规定，“按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产”是遗产管理人的法定职责之一，且遗产管理人应当依法履行职责，因故意或者重大过失造成继承人、受遗赠人、债权人损害的，应当承担民事责任。因此，笔者认为，遗产管理人作为遗产处理的重要参与者以及执行人，不动产登记机构可以根据《细则》第19条的规定，将此类不动产登记申请视为可能涉及他人利害关系的登记申请，向遗产管理人进行调查，遗产管理人应当予以配合。若遗产管理人未履行职责，拒不接受登记机构询问或者在接受询问时作出虚假陈述，造成遗产权利人损害的，应当依法承担民事责任。登记机构就继承人构成、遗嘱、不动产分配协议等情况询问遗产管理人，可以降低因当事人提交虚假材料申请登记给他人造成损害的风险。
由于遗产管理人并不一定是取得遗产物权的权利人，且其职责在分割遗产完成后即终止，故不宜将其作为转移登记的申请人。根据《条例》第14条规定，继承、接受遗赠取得不动产权利的，可以由当事人单方申请。该规定指的当事人单方是指取得不动产权利的当事人。从遗产管理人的产生方式看，《民法典》第1145条规定，继承开始后，遗嘱执行人为遗产管理人；没有遗嘱执行人的，继承人应当及时推选遗产管理人；继承人未推选的，由继承人共同担任遗产管理人；没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。由此可见，遗产管理人可能是遗嘱执行人、继承人、其他单位或个人，并且其职责在分割遗产完成后即终止，因此，不宜将遗产管理人作为转移登记的申请人。
若由遗产管理人代为申请不动产登记的，宜在取得遗产物权的权利人的授权后以委托代理人的身份代为申请为妥。从《民法典》第1147条的规定看，遗产管理人在履行“分割遗产”职责必须“按照遗嘱或者依照法律规定”，这与其履行其他职责时是有所区别的。在履行其他职责如“采取必要措施防止遗产毁损、灭失”“处理被继承人的债权债务”时，只要证明其已取得遗产管理人的身份，即可履行职责；而在履行“按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产”的职责时，除了证明其已取得遗产管理人的身份外，还必须在按照遗嘱或者依照法律规定的前提下履行职责。法律规定不动产登记应由当事人、代理人申请登记，而并未规定遗产管理人可以作为申请不动产登记的当事人。
《民法典》第161条至第163条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。《细则》第12条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
因此，若遗产管理人同时也是取得遗产物权的当事人，应以当事人的身份提出登记申请；若遗产管理人并非取得遗产物权的当事人，其要代为申请办理继承人、受遗赠人取得不动产的转移登记的，宜在取得当事人的委托代理授权后以代理人的身份提出登记申请为妥。
在未取得权利人授权的情况下，由遗产管理人代为申请，应限定适用于因继承人下落不明、无法联系等原因暂时无法办理继承且已由人民法院指定遗产管理人的情形。为解决历史遗留问题，部分城市有出台文件规定，对于不动产权属来源清楚、尚未办理不动产登记，但业主已死亡，因部分继承人下落不明、无法联系等原因暂时不能办理继承的，由其继承人或原代理人提出书面说明后，登记机构可按原业主名下登记发证，但应注明业主“死亡”字样。
在实务中，不少老房产，继承人因各种原因可能已经无法和被继承人取得联系，因此无法办理产权证，导致房屋长期处于管养维护的搁置或争议状态。若能先将不动产登记在已故的原业主名下，既可以使在被继承人死亡到遗产分割完成前有管理遗产职权的遗产管理人便于对老房屋进行修缮、收取房租、处理与管理房屋有关的事项，也可以避免该房产目前可以联系到的继承人因年老去世或者丧失民事行为能力而将问题交给再下一辈的人解决，造成更为复杂的历史遗留问题。在这种情况下，因全部法定继承人无法共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验，可以由其他继承人或利害关系人向法院申请指定遗产管理人，再由遗产管理人提出书面说明并以遗产管理人的身份代为提出申请，登记机构可在注明业主“死亡”字样后将不动产登记在原业主名下并颁发不动产权证书。
第二，建议明确规定遗产管理人可查询不动产登记资料。
《民法典》第218条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称 《办法》）第4条规定，权利人、利害关系人可以亲自或者委托律师、其他代理人查询、复制不动产登记资料。《办法》第17条规定，继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用不动产权利人查询的规定，除提交规定的材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。其第18条规定， 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照第三章“权利人查询”规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。除提交规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。
根据上述规定，权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。继承人、受遗赠人以及清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，可以适用或者参照不动产权利人查询的规定。在被继承人死亡后遗产分割前承担清理遗产并制作遗产清单、处理被继承人的债权债务以及按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产等法定职责的遗产管理人类似于企业终止后以清查财产、清理业务、清偿债务及分配剩余财产为主要职责的清算组、破产管理人，应该可参照不动产权利人查询的规定查询被继承人的不动产登记资料。由于《办法》于2018年施行，而建立遗产管理人制度的《民法典》于2021年施行，建议在后续的不动产登记相关规定的修订中进行相应调整，明确规定遗产管理人可查询不动产登记资料。遗产管理人查询不动产登记资料的，除提交查询申请书以及身份证明材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明以及可以证明其遗产管理人身份的材料。
