建设工程价款优先受偿权|疑问全解

《民法典》第807条对建设工程价款优先受偿权作出了规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

该项制度赋予建设工程价款债权就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利，目的是对农民工等建筑工人的工资权利予以优先保护。

01

哪些属于“不宜折价、拍卖”的工程？

通常，建设工程优先受偿权的对象为可以折价、拍卖的工程，而对于不宜折价、拍卖的工程则无法享有优先受偿权。

建设工程不宜折价、拍卖的情形主要包括：

①违章建筑

违章建筑指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。违章建筑因为建造行为违法，无法完成初始登记，在此情形下，相关权利主体对违章建筑不能进行处分，或即使进行了处分，处分行为也不发生物权效力。基于违章建筑不能处分的客观情况，亦无法实现通过折价、拍卖的方式予以转让。

②工程质量不合格且难以修复的建筑

《民法典》第793条对合同无效、工程验收不合格的处理做了规定，如果修复后的建设工程经验收仍不合格，发包人无法使用，建设工程施工合同的目的无法实现，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。举重以明轻，承包人更不能享有工程价款的优先受偿权。

③法律、行政法规规定的其他情形

《民法典》规定了学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公共设施属于不得抵押的财产。该规定主要是基于公共利益的角度考虑，若以学校、幼儿园、医院等的社会公共利益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益，并且有可能扰乱社会经济秩序、破坏社会稳定。同理，对于不适合抵押的财产，更不适宜通过折价、拍卖的方式进行转让。02

02

 勘查人、设计人享有优先受偿权吗？

不享有。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

但需注意，因《民法典》规定，发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同，这表明同一承包人可以承担工程建设的勘察、设计与施工全部任务。在总承包模式中，合同中约定设计费甚至勘察费应属于工程款的范围，而且同时一般与工程款同时结算、同时支付。因而承包人可以就相关费用主张优先权。

03

实际施工人有工程价款优先受偿权吗？

不享有。

实际施工人，指建设工程施工合同被认定为无效后，具体实施工程建设的人，包括转包关系中的承包方、违法分包关系中的承包方、挂靠或者借用建筑业企业资质的承包方等。实际施工人，不包括承包方的履行辅助人、合法的专业分包工程承包方、劳务作业承包人。

但为了保障建筑工人劳动报酬的实现，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》突破了合同相对性的原则，就实际施工人的权利范围作了界定：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”并规定了实际施工人若向发包人提起代位诉讼的，以转包人或违法分包人的懈怠行为影响实际施工人到期债权的实现为前提。

04

分包人享有工程价款优先受偿权吗？

不享有。

依《民法典》及《建筑法》的规定，承包人可以将“部分工作”（如涉及专门技术）交由第三人完成或者将“部分工程”（如劳务）发包给具有相应资质条件的分包单位，而且建筑工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

在此种情形下，分包人与承包人产生合同关系，与发包人无直接的权利义务关系，并且分包人实际完成的工程量有限，其应得的工程价款同样有限。在分包人只享有部分工程价款的情况下，若赋予分包人越过承包人与发包人就工程折价或者请求法院拍卖工程以优先实现分包人应得的工程价款的债权，对承包人有失公平且不合理。

05

工程债权转让，受让人享有工程价款优先受偿权吗？

享有。

承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，能否因而享有该工程的优先受偿权呢？

最高人民法院认为，法定优先权属于担保物权，具有一定的追及效力，其功能是担保工程款的优先支付，该权利依附所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。因此，建设工程债权转让后，受让人也应享有优先受偿权。

另外，肯定受让人享有优先受偿权，也有利于建设工程债权的流转。虽然债权受让人享有优先受偿权与承包人和建筑工人的利益看似无直接关系，但承包人在债权转让中获得的对价亦可以用于结算建筑工人的工资，建设工程债权的流转能够间接促进承包人和建筑工人加速获偿。

06

承包人能否就逾期支付的违约金主张优先受偿？

不能。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第40条第2款规定：“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿权的，人民法院不予支持。”

违约金、损害赔偿均不属于建设工程的价款，并且违约金、损害赔偿金与普通债权没有本质区别，对于保护建筑工人的利益也没有特别意义。因此，承包人就违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，法院不予支持。

07

建设工程未竣工，影响优先受偿权的行使吗？

不影响。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第39条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款的优先受偿权。

08

承包人对工程未竣工存在过错，还享有优先受偿权吗？

享有。

因承包人原因导致工程未竣工时，并不影响其享有的工程价款优先受偿权。承包人享有未竣工工程价款优先受偿权的条件为未竣工的建设工程质量合格，并未要求以承包人对建设工程未竣工不存在过错为前提条件。如承包人的原因导致工程未竣工造成损失时，发包人可以依法要求承包人承担相应的民事责任，而不影响承包人工程价款优先受偿权的享有。

09

装饰装修工程款享有优先受偿权吗？

享有。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第37条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

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建设工程合同无效，承包人还享有优先受偿权吗？

享有。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第38条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条规定了承包人的工程价款优先受偿权与建设工程的质量是否合格有关，不与合同的效力直接相关。

建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是付给工人的工资和其他劳务费用。在无效的建设工程合同中，上述有关费用也已实际支出，应当由发包人予以支付。即便合同无效，认定承包人就该笔费用享有优先受偿权，仍然有利于促进劳动者利益的保护。

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发包人从工程款中预扣保证金，承包人可就该部分行使优先受偿权吗？

可以。

为了确保工程质量，发包人通常会要求承包人支付工程质量保证金。实践中，承包人并不是另行向发包人支付一定的金额，而是从发包人的应付工程款中扣除一部分作为质量保证金。待缺陷责任届满后，发包人再返还该笔金额。

在建设工程质量合格的情况下，发包人应当向承包人支付全部建设工程价款，从工程价款中预扣的质量保证金，本质上仍属于建设工程价款的一部分，只是为了让发包人确保建设工程质量，合同约定或者法律规定了缺陷责任期。从某种意义上讲，返还工程价款中预扣的工程质量保证金可视为附期限的工程价款支付义务，该期限即为合同约定或法律规定的缺陷责任期。因此，发包人从工程款中预扣的工程质量保证金，可就建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。

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建设用地使用权是建设工程优先受偿权的客体吗？

不是。

由于我国实行“房地一体主义”，如果承包人行使工程款的优先受偿权，对某个建设工程进行拍卖，则建设工程及占用范围内的建设用地使用权是一体拍卖的。那么拍卖的全部价款是否都可以作为承包人工程价款的补偿，保证其受偿范围呢？

答案是不能的。建设工程优先受偿权是法定优先权，原因在于在整个建设过程中，承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中，它的所有投入已经转化为建设工程，与建设工程不可分离。因此，承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。而建设用地是建设工程的一个载体，承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。建设用地使用权不应作为建设工程优先受偿权的客体。

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能否不经诉讼直接向执行机构主张工程价款优先受偿权？

分两种情况：

一是如果被执行人对其申请的工程款金额无异议，且经法院审查承包人提供的建设工程合同及相关材料合法有效，亦未发现承包人和被执行人恶意串通损害国家、集体和第三人利益的，准许其优先受偿。

二是如果被执行人对其申请的工程款金额有异议，法院应当告知承包人另行诉讼，但法院对工程变价款的分配程序须待诉讼有结果后方可继续进行。

就司法实践中一般而言，基于审执分立的原则以及避免虚假诉讼损害他人利益，承包人是否享有建设工程优先权以及具体的金额，应先由审判机构通过诉讼程序或仲裁机构通过仲裁程序予以确认。承包人应尽早主张自己的权益，依生效的法律文书确认的建设工程优先权向执行机构申请执行。

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优先受偿权的行使期限是多久？如何确定起算点？

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

认定“应当给付建设工程价款之日”需结合具体实际案件作客观判断：

①若合同对工程款的支付时间有约定的，应当遵从当事人的约定；

②若合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，可参照合同的约定确定应付工程款的时间；

③合同解除或者终止履行的，应区分具体情况：

a.合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，优先受偿权行使的起算时间也应当遵从合同约定；

b.若发包人与承包人就合同解除后工程价款的支付另行达成合意，则以该协议约定的支付时间作为起算时间；

c.若双方对工程款的数额有争议，可能需要鉴定，如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利，人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款，应付款之日应为当事人提起诉讼之日；

④当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，可借鉴司法解释第27条关于发包人向承包人支付工程价款利息起算时间的规定：

a.建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间；

b.建设工程没有交付，但承包人已经在建设工程竣工验收合格后按照合同约定的时间提交了竣工结算文件，应当认定提交竣工结算文件之日为应付款时间；

c.建设工程价款未结算，工程也未交付，大多数为工程未完工或完工后未经验收，此时合同约定的结算条件尚未成就，应规定一个拟制的应付款时间，以一审原告起诉时间作为应付款时间。