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原创： 专委会 四川业主之家浅析业委会的诉讼主体资格 从2003年国务院《物业管理条例》实施以来，特别是在2007年《物权法》颁行后，业主委员会的诉讼主体资格，逐渐成为司法实践和业主群体关注的热点。涉及这一问题的业主、物管公司、开发商、基层政府和房地产部门，乃至不同法官，可谓立场各异，三观相冲，目标多元，致使莫衷一是，众说纷纭。总括起来，大抵有以下几种观点： 一是业主大会、业主委员会不具有独立财产，不符合民诉法司法解释第五十二条规定的“其他组织”应当具备的条件，因此不具有民事诉讼法主体资格； 二是业主大会、业主委员会具有限制性诉讼主体资格，或者不完全诉讼主体资格。其理由是物权法设定的业主撤销权诉讼，必然以业主大会或者业主委员会作为被告，但除此之外，并无明确法律规定赋予业主大会、业主委员会具有诉讼主体资格，因此，业主大会、业主委员会，只能在法律明确规定的有限范围内具有诉讼主体资格。 三是业主委员会具有诉讼主体资格，其理由是2003年最高人民法院给安徽高院的批复，确认了业主委员会的诉讼主体资格。 四是业主委员会委员侵占共有收益、贿赂等违法犯罪案件确有发生，如此素质，不能赋予其诉讼主体资格。 从法理和实践层面，如何看待业主委员会的诉讼主体资格，笔者试从以下五个部分管窥一二，以就教于方家。 一、立法部门如何界定业主委员会诉讼主体资格 1、在法律规范层面对业主委员会诉讼主体资格的规定。以时间先后排序： 2003年，最高人民法院给安徽高院的批复（[2002]民立他字第46号）：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼； 2005年，最高人民法院给安徽高院的批复（[2005]民立他字第8号）：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位； 2007年，《物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” ； 2007年，国务院《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” ； 2009年，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”； 2018年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。” 2、权威人士对业主委员会诉讼主体资格的解释。 2007年3月28日，全国人大常委会法工委负责人在答记者问时指出“关于业主大会、业主委员会的诉讼地位。物权法草案曾对业主大会或者业主委员会以自己的名义提起诉讼的问题作了规定。经反复研究认为，这个问题较为复杂。业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥。对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法的有关规定提起诉讼。” 二、司法实践中的做法 1、业主委员会在民事诉讼中的被告资格。 一是业主撤销权诉讼中的被告资格。业主委员会当被告的主体资格，全国各地高度一致，没有分歧。只要业主认为业主委员会、业主大会的决议侵害其合法权益或者违法，把业主大会、业主委员会作为被告推上法庭，法院都会认可其诉讼主体资格。 二是侵权之诉的被告资格。据最高人民法院（2018）最高法民申3413民事裁定书可知，开发商在将业主委员会使用的物业用房出售给他人后，可以提起侵权之诉状告业主委员会，要求业主委员会排除妨害，腾退房屋。业主委员会在民事侵权案的被告主体资格，得到了中级、高级及至最高人民法院的确认。 三是第三人撤销之诉的被告资格。据最高人民法院（2018）最高法民申3413民事裁定书，购房人作为第三人提起撤销生效判决之诉，再次状告业主委员会，业主委员会的被告主体资格，得到了中级、高级及至最高人民法院的确认。 四是业主知情权诉讼的被告资格。就广州百脑汇科技大厦第二届业主委员会、邝焯荣业主知情权纠纷案，广东省高级人民法院（2018）粤民申1412号民事裁定书，确认了业主委员会的被告资格。 五是合同纠纷之诉的被告资格。南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初4675号一审民事裁定书，确认南京市君临国际广场小区业主委员会在承揽合同纠纷中的被告主体资格。北京市昌平区法院（2018）京0114民初11533号判决，确认北京市昌平区回龙观风雅园小区业主委员会物业在物业服务合同纠纷案中的被告资格。 2、业主委员会在民事诉讼中的原告资格 一是法院判例否认业主委员会的民事诉讼主体资格。四川省高级人民法院（2013）川民终字第691号民事裁定书，以“建筑物内共有部分权属争议的一方主体应当是现代城全体业主，而非现代城业主委员会，现代城业主委员会对该权属不具有法律上的利害关系。业主委员会在建筑物区分所有权纠纷案件中的原告主体资格无法律明确规定，现代城业主委员会的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项'原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织’的规定”为由，否定业主委员会在共有部分权属争议纠纷案中的诉讼主体资格。江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第057号民事裁定书，以“江苏蓝天物业管理有限公司在大丰市浦江名苑住宅小区前期物业服务期间，违规向部分业主收取各种费用，侵犯的是相关业主的权利，而非全体业主的权利。”为由，否定业主委员会在物业服务合同纠纷案中的原告资格。 二是法院判例认定业主委员会具有原告主体资格。最高人民法院（2012）民申字第1281号民事裁定书，就深圳市福田区南天一花园业主委员会，起诉深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司及深圳市城建物业管理有限公司的“房屋侵权纠纷”案中，确认业主委员会具有原告资格。 三是业主委员会在行政诉讼中的主体资格。在2018年2月的行政诉讼法司法解释出台后，实践中得到统一，在维护业主共同利益时，业主委员会具备行政诉讼法上的主体资格。 小结：司法实践中，业主委员会在业主撤销权、知情权、侵权、合同纠纷诉讼中的被告资格、在行政诉讼中的原告资格，均予以认可。对业主委员会针对业主共有利益提起诉讼的原告资格，有的判决否认，有的判决认可。 浅析业委会的诉讼主体资格（下） 三、业主委员会应当具有完全的诉讼主体资格 一、业主委员会诉讼主体资格法理探微 1、一切主体都有民事权益（无权益，不主体；无主体，不权益）。包括人在内的任何一种群居性动物，其群居的组织结构，都是由“个体→小团体→数个小团体组成更上一级团体→……及至信息所及的最大群体”。以生命个体为原点，每向上构建一层组织，都是为了更好地维护个体生命的存续和发展，这是组织得以存在的自然法。违背自然法的“异化”，不过是提醒组织需要“治病”，而不是认同甚至放任“异化”。只有保证每个组织的功能和目标得以实现，才能达到更好维护个体利益的根本目的。因此，个体及组织，都有自其诞生（设立）之时就具有的具体利益。具体到一个国家，任何一个主体，不论自然人（公民及外国人）、法人还是非法人的其他组织，只要在该国主权管辖所及的时空范围内，都必然享有为该国所保护的基本的权利，比如自然人的生命权、健康权、财产权，法人及其他组织的经营权、活动权。这一类权利，说天赋人权也好，说自然权利也好，都在“权利能力”的维度，被任何一个政府（不论政体如何、国体如何、阶级属性如何）所确认和保护。可以这样说，正是通过确认并保护这些基本权利，才让政府获得了存在的基础，而不是通过政府的建立和其后的法律规定，才让这些权利来到民事主体手中。为了更好的实现、维护和发展基本权利，作为业主自治组织的业主委员会，哪怕没有法律的明确规定和赋权，只要他是业主在不违反法律规定的情况下，通过真实意思表达成立的组织，那么这个组织都应当享有基本的权利：财产权，名誉权，业主赋予的活动权等等。 2、一切权益受到侵犯的民事主体都有提起诉讼、获得国家保护的资格（无救济，无权益）；一切侵犯他人民事权益的主体，都有被提起诉讼、受到国家追究的资格（有侵权，必负责）。严格意义上说，只有个体生命，才具有任何人不可剥夺的天赋权利，为了实现和发展这一权利，个体必然需要向外的活动权利，既包括通过自己单独的行为来直接实现，也包括通过建立组织来帮助自己或者代替自己实现。不论通过哪一种方式，在与他人发生联系做出行为时，因为种种原因，都有可能在客观上造成自己或者他人或者第三人利益受损。这时候，就需要一个权威（家长、族长、部落长、政府）来裁判，明定造成损害者承担责任，受损者获得救济。终极裁判就是国家政府。任何自然权利，包括任何通过实施不违背裁判规则所明确禁止的行为而取得的权利，都应该受到裁判的保护。国家机器——政府，得以存在的理由，就是其具备在其硬实力所及的范围内，给民事主体提供权益受损后的无可阻挡的救济。因此，包括业主委员会在内的所有组织，只要不是国家法律禁止成立的组织，其权益受损后，都有权提起诉讼，以期获得国家司法保护。由此可知，诉讼主体资格，在操作层面上，等同于民事权利能力的必然产物，即只要具备以自己的名义对外开展活动的组织，就必然享有一定权利、承担一定义务，就具备在权利受损时提起诉讼获得救济的资格，在侵犯他人权利时，就具备被推上法庭当被告的资格。 3、诉讼主体资格和诉讼主体适格。据前述，诉讼主体资格，实质上是为保护实体权利不受侵犯，向司法机关提起诉讼的权利能力。这是从设立国家司法救济渠道，保障国家履行国民保护义务的一般原则上来说。 相比于诉讼主体资格，诉讼主体适格虽然一字之差，但是意思完全不同。诉讼主体适格，关注的是在具体案件中，原被告与诉讼标的是否具有直接的利害关系；如果有直接的利害关系，就是该案适格的诉讼主体。比如，在业主知情权诉讼中，适格的原告，是业主委员会所在建筑区划的业主，适格被告是业主委员会、业主大会或者物业服务公司，而物业公司就不能作为知情权诉讼的适格原告。 二、否定业主委员会诉讼主体资格的理由——“无独立财产”，不能承担诉讼成本——是否成立？ 1、独立财产。判断民事主体是否拥有独立财产的依据，不是财产的所有权，而是能不能根据自己的意思自治原则，处分财产。所有权人当然可以处分自己的财产；清算组织、代管人，虽然不是其实际控制财产的所有权人，但是依据法律规定有权处分相应财产。因此，清算组织或者代管人，既可以作为原告对破产人或者失踪人的债务人提起诉讼，也可以被破产（失踪）财产债权人作为被告推上法庭。 2、建筑物区分所有权制度下的财产构成及性质。（1）财产构成。建筑物区分所有权的标的，包括专有部分财产和为了保障、增益专有部分功能而存在的的共有部分财产。以空间为标准来划分，专有部分就是业主一门之内的房屋，共有部分，就是规划红线之内，除专有部分和归属于具体民事主体所有之外的全部财产。共有部分，又分建筑区划内全体业主共有和部分业主共有。（2）什么是共有。共有（公有）相对于专有（独有，私有）而存在。共有由专有发展而来。以所有权标的上的所有权人数为标准，最纯粹的专有（独有、私有）财产，是一个自然人独自所有的财产，比如个人生活用品，单身狗购买的房产、汽车等。一个族群，仅有纯粹专有显然不够，这样的社会形态一定不能适应和满足人的基本需要。因此共有成为必然。从一定程度说，从纯粹专有产生的那一刻起，就产生了最简单、最原始的共有——家庭共有（夫妻或者非夫妻的家庭成员）。分工和交换的发展，进一步促进组织形态的多样化、复杂化，与组织形态相适应的共有财产模式，也得到相应发展，出现不同层级的财产共有形态。按照共有人对财产有无明确份额为标准，可以分为共同共有和按份共有；按照共有人的关系，可以分为家庭共有、股东共有、合伙共有、业主（邻居）共有；按照共有人对共有财产债务的责任限额，可以划分为有限责任共有和无限责任共有。（3）共有财产的特点。A，共有财产由二个以上的人（包括自然人、法人和非法人组织）所有。B，处分共有财产的合法性，来源于共有人的共同的意思表示。意思表示的形成规则，以法律规定和共有人之间的约定为准。C，共有财产本身具有独立性，通过财产权属的证明文件或者物理位置，共有财产能够明显区别于各个共有人的私有财产。（4）建筑区划中业主共有财产的范围和性质。范围：物权法、物业管理条例和物权法司法解释中界定的共有部分，属于不动产；利用共有部分的经营所得，理所当然也属于业主共有财产。比如共有道路停车收入、共有房屋租金、电梯等广告位租金；业主购房缴存的维修资金，以及业主委员会账户存款利息等。（5）性质。共有财产独立于业主专有财产而存在。业主对共有部分的共有权利，虽然必定从专有权利派生出来，而且属于按份共有，但因为其具有高度独立性，所以无法被业主个人所支配。根据《物权法》第七十二条“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”，共有财产，不随业主个人的变化而变化，可谓“铁打的共有，流水的业主”。作为业主大会组成分子的业主个人，对其专有部分的占有、使用、收益和处分，包括业主个人对外的任何债权债务，都不能对业主个人按照其份额所对应的共有财产带来丝毫影响。根据物权法的这一规定，使业主共有财产的独立性，比公司法人财产的独立性都强：A，公司股份可以转让。股东可以部分转让，也可以全部转让。而业主共有财产只能随业主转让专有部分而附随转让，不能单独转让。共有财产独立于业主个人处分权；B，股东在公司的股份，可以用于其个人债务质押，业主共有财产不具备这一担保功能。共有财产独立于业主民商纠纷；C，股东在公司的股份，有可能因为其个人债务清偿，被司法机关或者政府职能部门扣押、冻结甚至拍卖，业主共有财产则不具有为业主个人清偿债务而被保全或拍卖的条件，不仅共有部分不行，共有部分所得孳息，也不具有这样的功能。这一屏蔽业主个人债务风险的财产独立性，接近于信托财产。 3、业主大会、业主委员会有无独立财产。如前述，建筑区划内的业主共有财产，具有很强的独立性，因而同时具有很强的稳定性。业主大会、业主委员会与共有财产的关系是什么？物业管理条例规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；业主大会，自首次选举产生业主委员会时设立；业主委员会是业主大会的执行机构；业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。由此可知，业主大会是建筑区划内涉及共同管理事项的意思形成和表达机关，也是全体业主的“代表”机关，即业主大会等于全体业主。全体业主作为共有部分的所有权人，就等于业主大会对共有部分及其收益拥有所有权。业主大会这个组织体，其真实意思的形成，原则要求是“共同决定”，在具体方式上，除了因业主人数很少而决定不成立业主大会的，一般都采用“召开业主大会会议”来形成共同意志，并体现和记载在业主大会表决通过的文件中，包括各类公告、决议，特别是三规（业主管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则）。业主大会决定的事情，由业主委员会来具体操作执行。执行中的具体事项，业主委员会通过业主委员会会议按照民主集中制原则表决决定。对涉及高度独立于业主个人的共有财产的使用，收益和处分，业主大会有没有权利决定呢？答案是显而易见的，即只要决定不违法、不侵害业主合法利益，就是合法有效的，遵循的是“法无禁止皆可为”的原则。没有任何法律、法规禁止业主大会、业主委员会利用共有部分经营而获得收益（反而明文规定可以这样做），也没有禁止可以用经营所得收益支付诉讼费、律师费或者侵权赔偿费用。由此可知，从“法律规定业主大会、业主委员会的成立、登记备案→到法律规定业主共同意志的形成方式→到共同意志的具体执行”，构成了比较完整的法律逻辑闭环，决定了业主大会、业主委员会有权（通过法律规定或者三规约定所确定的方式）对业主共有财产进行处分，特别是在为了维护业主对共有部分、共有收益的权益时，用于支付提起诉讼的相关费用。 4、业主大会，业主委员会能不能承担败诉责任？败诉责任，来源于被告诉讼请求所确定的明确主张。从目前业主大会、业主委员会作为被告的案件看，被业主、开发商、物业公司、第三人以及其他物业管理相关公司起诉而提出的诉讼请求，包括：撤销决议、恢复原状、排除妨害、返还财产、赔偿损失等等。具有金钱给付内容的，是返还财产和赔偿损失。如前所述，现行建筑物区分所有权的相关法律，已经为业主大会处分共有财产中的动产部分，并通过业主委员会的履职行为得以实现，建立了明确、有效的程序通道。从实践中看，在成立了业主委员会的建筑区划，基本上都有较长的入住时间，在前期物业服务期间，诸如广告、物业用房或者其他共有部分（建筑区划内修建的，未做独立成本核算的会所等建筑）出租、占用共有道路的临时停车、通信商设备摆放、临时摆摊设点等等，都是现金收入，为业主大会、业主委员会承担金钱给付义务的责任，为可能发生的法院执行，奠定了物质基础，而且因为其收益持续稳定的特点，使得这一能力更加确定可靠。“业主委员会无能力承担败诉责任”的说辞，与事实不符。 小结：既然现行法律已经规定，作为业主大会执行机构的业主委员会，能够根据全体业主的共同决定——业主大会决议，处分共有财产中的动产部分，而司法实践也正是严格解读民法、民诉法和物权法相关立法精神，确认了业主委员会在多种诉讼案件中的原被告主体资格，那么业主委员会“无独立财产→不能承担败诉的赔偿责任→不应该具有诉讼主体资格”这一逻辑，就不再说得通了。 三、司法实践已经赋予业主委员会完全的诉讼主体资格 如本文第二部分所列举的裁判文书，业主委员会已经在撤销权诉讼、侵权纠纷、合同纠纷、物权确认、业主知情权纠纷等案件中作为被告、原告。业主委员会的诉讼主体资格，已经被各级法院所确认。特别是最高人民法院的判决和裁定，对全国各地审判工作具有指导意义。 四、业主委员会无诉讼主体资格的利弊。 有利的一面：1，有利于物业公司侵占业主共有收益。2，有利于短时期内减少法院审判工作量。 不利的一面：1，不利于保护业主合法权益，导致矛盾积压，不利于国家长治久安；2，导致物权法、物业管理条例等法律空转，损害国家法律尊严和权威。3，损害社会正义，不利于司法公信力的建立。 五、否定业主委员会诉讼主体资格的几种错误观点 现实中，除了广为流传的“无独立财产→不能承担败诉的赔偿责任→不应该具有诉讼主体资格”论调，本文已经祥加分析之外，对如下否定业主委员会诉讼主体资格的观点，稍作剖析。 1、业主委员会具有不完全诉讼主体资格。这种观点，因为不能否认物权法规定的业主撤销权诉讼所确立的业主委员会、业主大会被告资格，于是找出种种理由否定业主委员会追讨共有部分财产的原告资格，提出一种违背民诉法基本原则的“不完全诉讼主体资格”论。作为私法的民商法，主体资格平等为基本原则，由此决定了权利义务的对等和平衡。体现在民事纠纷争议中，一个能够作为被告的民事主体，一定有资格成为民事诉讼的原告。一个只能作为被告，而不能作为原告的主体，在民商法中是不存在的。 2、业主委员会不能作为原告，提起诉讼以收回共有部分及其经营收益。这一观点，认为一旦业主委员会作为原告挑起诉争，那么有可能被开发商、物业公司、其他公民或者法人及非法人组织提起反诉，万一败诉不能承担败诉后果。这一观点，错误之处在于：反诉虽然相对于本诉而存在，没有本诉就没有反诉，但是反诉在本质上是一个独立的诉讼。如果在共有部分的权利争议中，业主大会、业主委员会存在侵权的事实，开发商、物业公司及其他民事主体，绝不会因为业主委员会尚未起诉，所以他们自己就不去起诉业主委员会、业主大会。开发商和物业公司对建筑物区分所有权法律体系的熟悉程度，远远超过业主方，他们非常清楚如何利用诉讼去维护他们的权利。如果业主方存在侵权行为，早就被起诉了，根本不会等到业主委员会起诉后再通过反诉去维护他们的权利。反诉不过是其诉讼策略罢了。 3、业主委员会人员素质良莠不齐，不适合授予其诉讼主体资格，否则容易导致业主委员会滥用权力，损害业主权利。这一观点的谬误在于：第一，业主委员会如果作为原告提起诉讼，即使针对个别违反法律法规或者管理规约的业主提起诉讼，也是从根本上维护全体业主的利益，更不用说针对开发商、物业公司侵占共有部分财产的诉讼。第二，业主委员会如果作为被告，在撤销权诉讼和共有部分权属争议诉讼中，即使业主委员会以没有诉讼主体资格为由来抗辩，只要原告出具了业主委员会备案文件，就算完成了被告主体资格举证，法院不会采信业主委员会无诉讼主体资格的抗辩理由。第三，正如有腐败官员不能否定政府合法性、公司董事会有腐败董事不能否认企业法人人格一样，也不能因为业主委员会有委员腐败，就推导出不能授予业主委员会诉讼主体资格。判断某一组织有无诉讼主体资格，不是以其执行机构工作人员是否清廉为标准。业主委员会委员素质不够，甚至违法犯罪，自然有相应的法律条文来追究其法律责任，业主也可以通过监督、罢免、检举举报等物业管理条例确定的权利和程序来维护自己和业主的共同权利。第四，取消业主委员会诉讼主体资格，并不能提升业主委员会清廉指数。相反，诉讼本身的公开审理和双方质证，尤其是利害相关方的直接诉争，必然导致以公开促公正，收到“阳光是最好的防腐剂”的良好效果。 4、对民诉法规定的有诉讼主体资格的“其他组织”的必要条件的误解。1992版民诉法司法解释第五十二条规定的“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格”条件，在2014版一字未动。对业主委员会符合“合法成立、有一定的组织机构，但又不具备法人资格”三大条件，基本没有争议。否定业主委员会诉讼主体资格者，认为业主委员会不符合本条规定的“有一定的财产”这个条件。更有甚者，把本条规定的“有一定的财产”误传为“有独立的财产”，“有自己的财产”，“有自己拥有所有权的财产”等，可谓差之毫厘 缪以千里。这一类观点，根据类似于“有诉讼主体资格的其他组织要有自己的独立财产才”这个大前提，再导入“小区财产都是业主的，业主委员会不可能有自己的财产”这个普遍而朴素认知的小前提，得出“业主委员会没有诉讼主体资”、“业主委员会属于有限诉讼主体资格”、“业主委员会只有撤销权诉讼的被告主体资格”等错误结论。那么该条规定的“有一定的财产”，究竟含义为何？这个“有”在法律术语上，究竟是“所有”、“占有”的含义，还是“有处分权”的意思？笔者认为，这里的有，应该是指非法人组织对“一定的财产”具有处分权。理由是：根据民通意见第32条“失踪人的财产代管人拒绝支付失踪人所欠的税款、债务和其他费用，债权人提起诉讼的，人民法院应当将代管人列为被告。失踪人的财产代管人向失踪人的债务人要求偿还债务的，可以作为原告提起诉讼。”、第60条第二款“对于涉及终止的企业法人债权、债务的民事诉讼，清算组织可以用自己名义参加诉讼”（本条效力有争议，但其体现的法理没有失效）规定可知，代管人、清算组对“一定的财产”，并无所有权，清算组更不占有财产，却能够以自己的名义参加诉讼，具有诉讼主体资格。由此可知，对诉讼主体与“一定财产”的关系，不能狭隘地理解为财产“所有权”关系或者“占有权”关系，而是该主体对相应财产，有无法律上的“处分权”。同理，给非法人的其他组织赋予诉讼主体资格，之所以要规定“有一定的财产”为前提条件，其原因在于需要保证判决具有可执行性（法理上的）。对“一定的财产”有权处分，就为参加诉讼，保证判决执行提供了物质基础。据本文第三部分论述，作为业主大会执行机构的业主委员会，对共有财产有权按照业主大会决议进行处分。因此，业主委员会符合民诉法解释第五十二条规定的“有一定的组织机构和财产”这个条件，加上各方都没有争议的“合法成立”“不具有法人资格的其他组织”“有一定组织机构”这些条件，业主委员会完全具有民诉法上的主体资格。 四、导致“业主委员会无诉讼主体资格”状态广泛存在的原因 参与建筑区划物业管理的利益各方，包括业主、开发商、物业公司，而业主自身的力量，相对过于弱小。近二十年来房地产业畸形发展，在一定程度上绑架了政府，形成了对若干行业的非对称优势，物业公司挟此政商资源优势，利用公司人财物的组织效能，背靠全国各地物业行业协会这些半官方平台，碾压普通业主的利益，自然不在话下。 首先在立法源头阻碍有利于普通业主的条款被通过。 正如全国人大常委会法工委负责人所言，草案都已经对业主委员会诉讼地位做出了规定，但是因为问题复杂，就避而不谈。众所周知，法律草案，都经过该领域的权威法学家把关审阅，那么既然在草案中写入业主委员会具有诉讼主体资格，就证明赋予业主委员会诉讼主体资格完全合情合理。通过立法中的博弈，开发商利益方得以取消法理基础扎实的草案条款，从源头上让业主委员会诉讼主体资格处于不明确状态。 其次，业主自治理论研究的滞后。 鉴于第一个原因造成的大环境，法学界、律师界为业主权益深入研究、仗义执言者，可谓凤毛麟角。甚至以纯粹业主身份，从维护业主权利一路走来、艰苦备尝的维权专家们，因为多种原因，要么逐渐藏锋养拙不再发声，不堪者甚至摇身一变投入不良开发商、物业公司利益阵营，名闻利养。从官方到民间的各种研究课题、社区实验项目，几乎都被一边倒的有利于巩固、扩大开发商和物业公司既得利益的风向所主导。政商资源分配的严重不对称，导致被严重扭曲的，不仅是物业服务市场，还有和这一市场相关的舆论、乃至理论研究和伦理风俗。 第三，以讹传讹，三人成虎。从法工委负责人答记者问开始，业主大会、业主委员会不具有诉讼主体资格的观点，就被大肆宣扬。 开发商，物业公司及其全国各级行业协会，以及他们的法律顾问、诉讼代理人，自然摇唇鼓舌，力推这一主张。更有本质和立场就是维护开发商和前期物业公司利益者，混迹于各类业主群体，凭借其曾经代言业主而收获的信任，以及对物业法律法规政策条文的熟练，在各种业主聚集场合，特别是微信群、扣扣群，对业主委员会诉讼主体资格，进行或明确或隐晦的否定性宣传，特别是到处散布本文第三部分第四层归纳的那些错误说辞，进一步混淆、模糊舆论，在无形中消解业主拿起法律武器维护自身权益的动力和理性追求。他们的如意算盘，就是只要对已经明白过来的业主，造成认识混乱和信心不足，那就可以高枕无忧。 第四，司法问题。 在立法和舆论场取得优势后，再利用地方行政和司法资源，把业主委员会提起针对共有部分及其收益的诉讼，消灭在立案阶段，即使立案，也可以业主委员会无诉讼主体资格或者主体不适格为由驳回起诉。业主在立法源头吃了哑巴亏，在司法实践中，就很容易遭遇挫折。而一个否定业主委员会诉讼主体资格的判决，除了直接打击当事业主的积极性，甚至会扩散不良情绪，挫伤其他站出来的业主。毕竟百折不挠者，虽然不绝如缕，但是总量显然并不太多。这就导致通过诉讼不断拓展业主委员会诉讼主体资格的努力，难以形成一浪高过一浪的效果。 五、业主的应对之策 一、调整态度，不骄不躁 清晰看到造成业主委员会诉讼主体资格困境的原因，涉及立法，政商环境，理论研究、舆论宣传等。在遭遇司法不公时，不一味埋怨法官，更不被一事一时的挫折所击垮，保持好永不言败，永不气馁的进取精神。因为社会发展大趋势谁也阻挡不了，真理在业主这边。尽管在物权法草案七审其稿的过程中，遭遇了诸如社科院左大培研究员等三千名教授联名上书，以物权法违反宪法原则等理由进行反对，还有其他多种规模和层级的反对，但是物权法毕竟还是通过了。虽然代表地产商、物业公司、住建系统部分官员的反对势力，否定了物权法草案明确赋予业主委员会诉讼资格的条款，但是物权法及以其为依据的物业管理条例，对于业主大会、业主委员会的成立依据、职能，共有财产范围和处置原则等内容，都得到保留并明确固定下来，为司法实践中良心法官确认业主委员会诉讼主体资格，创造了依据和空间。因此，大的趋势，私有财产不可侵犯的保护原则，一定会逐步落实和巩固，业主自治、人民当家作主的原则，一定会逐步细化落地。看到大趋势，就没有悲观的理由。 二、发出声音，呼叫资格 既然我们知道，业主委员会的诉讼资格曾经被写进物权法草案，既然司法实践中那么多判例已经确认业主委员会具有诉讼主体资格，既然业主委员会诉讼主体资格问题不从立法源头解决就不能普遍保护业主权益，那么每位业主都要在合适的平台发出声音，努力争取业主委员会的诉讼主体资格或者业主大会的法人资格。在各种场合旗帜鲜明批判否定业委会诉讼主体资格的谬论，特别是最高人民法院的若干裁判文书，是打击谬论的最直接证据，要积极学习传播。如果社会民意积累得足够厚实，那么在立法层面得到响应，就是大概率的事情。 三、采取行动，日拱一卒 要敢于诉讼。已经有那么多成功案例认可业主委员会诉讼主体资格，在重重困难中踩出了一条小路，后起者当坚定跟进。要充分准备主体资格证明材料，除了常规的资料，按照起诉案由，最好把本文第二部分对应的案例复印件一并提供，以证明业主委员会属于适格的当事人。即便准备充分的起诉，最后还是被否定诉讼主体资格而驳回，也不必太难过。很多事情，都懂的。更不要理会没有良知的砖家的冷嘲热讽，他们代表的就是不良开发商、前期物业公司和房管系统个别贪官污吏的利益。胡说八道和打击那些捍卫物权法争取合法权益的业主，就是他们的工作。 完！秉持公益精神、专注业主权益！ 公开公正透明，是沟通的最好良方   张海涛认为： 安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。 基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。 正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？ 民生“小事”必须“大办” 民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。 区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。 |
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