研究 | 浅述二手房买卖合同纠纷中自由裁量权和不安抗辩权的实例适用——对2022年深圳中院二手房改判...

作者：朱哲

前言

2022年，是新冠疫情抗疫的第三年，疫情对社会的正常运转和商业活动，产生了巨大的影响。特别是房屋交易，相比以前，不仅在成交数量上发生重大变化，有关的争议案件数量也极大萎缩。本次以“房屋买卖合同”作为关键字，在某案例库上检索深圳市中级人民法院2022年裁判的二手房二审案件，仅检索出20篇。虽然数量减少，但相关案例在裁判规则、司法观点上仍具有很高的参考和研究意义。为此，本文将尝试予以解读。

一、研究对象

图一：深圳中院二审判决改判率

图二：深圳中院8例改判案件中房屋成交总价及违约金数额最值对比示意图

本次以“房屋买卖合同”为标题关键字，在某案例库上剔除无关案例共检索出20篇裁判文书。如图一所示，改判率高达40%，故对其中改判案例的裁判规则和价值导向需予以重视。如图二所示，房屋买卖总价款最高价高达1200万元，最低也有85.5万元，因违约行为引发的违约赔偿金数额最高约258万元，可见房屋买卖对于人民日常生活影响之高。为此，笔者通过以下7篇重点改判案例，结合法律和司法机关的裁判规则、观点进行分析。

本文引用参考的7篇改判案例分别为：

【案例一】柏某、李某房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终23862号

【案例二】曹某、曹某等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终10566号

【案例三】何某、高某等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终31330号

【案例四】刘某、季某房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终26578号

【案例五】秦某、廖某等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终34686号

【案例六】吴某、王某等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2022)粤03民终8478号

【案例七】岳某、黄某等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2021)粤03民终20286号

二、裁判规则

（一）“举重以明轻”规则的适用

■ 裁判规则

当事人虽未提出调低违约金的请求，但坚持其不构成违约，可依据举重以明轻原则，视为提出了调低违约金的请求。

■ 案例要旨

【案例一】中，法院认定“虽然违约方未提出调低违约金请求，但在本案中坚持其不构成违约，不应承担违约责任，根据举重以明轻原则，可视为提出调低违约金的请求。”

■ 法律规定

《民法典》第五百八十五条第二款。

■ 简要分析

调低违约金，根据法律的规定，应有明确的调低意思表示和请求，在没有而只有坚持不构成违约的情形下，从法理上而言，其是认为根本不存在违约情形故不应承担违约责任。据此，可以视为是请求调低违约金为零，根据举重以明轻的原则，可视为当事人提出了调低违约金的请求。

（二）违约金调低情形

■ 裁判规则

合同虽约定违约金数额，但如果违约方违约情节轻微或双方均有过错，可结合双方实际损失，依据公平原则和诚信原则酌情调低违约金数额。

■ 案例要旨

1. 【案例一】中，法院认为“李某在合同签订后8日即提出停止履约，柏某应当采取适当措施防止损失扩大。综合考虑双方对定金支付方式的约定及在履约过程中的主观过错程度，根据公平原则和诚信原则，酌情将违约金调低为10万元。”。
2. 【案例二】中，法院认为“违约方违约情节轻微，但考虑到守约方实际受到的损失，合同约定的违约标准相对较高，酌情调减违约金。”。
3. 【案例四】中，法院认为“守约方仅履行支付定金的合同义务，首期款尚未进行监管冻结，考虑到合同签订后深圳房地产交易价格未发生明显上涨，本院依据公平原则酌情调低违约金。”。
4. 【案例六】中，法院认为“违约方在一审判决后未提出上诉，视为同意按照一审判决结果继续履行合同，且守约方未举证证明其因涉案房屋买卖合同未能按约履行造成的实际损失，而涉案房屋买卖合同中约定的违约金过高，本院酌情调低。”。

■ 法律规定

《民法典》第六条、第七条、第五百八十四条、第五百九十一条第一款、第五百九十二条。

■ 简要分析

违约金的调减衡量因素，大多依据法官的自由裁量权，上述四个案例中法院注重考察合同履行情况，违约方是否积极进行了履约，双方对于合同无法履行是否存在过错以及各自过错的程度，还有违约方在整个履约以及后续交涉过程中是否诚实、守信等等；并根据当事人的举证情况，权衡多方面酌定是否予以调减以及调减的程度。

（三）关于双方对解除合同均有过错的违约金承担问题

■ 裁判规则

双方对于合同未能继续履行均有过错的，应各自承担责任。

■ 案例要旨

【案例七】中，法院认为“由于吴某拒绝配合变更按揭贷款银行的理由并不都符合合同约定，甚至存在违约行为，而双方均未就此进一步明确和协商，岳某也一直未提供适当的担保或补足购房款，双方对于合同未能继续履行均有过错。一审法院认定岳某、黄某支付违约金，适用法律错误，本院予以纠正。”

■ 法律规定

《民法典》第五百九十二条。

（四）疫情因素适用规则

■裁判规则

若如果当事人以受疫情防控而无法按时履约作为抗辩理由，应承担举证责任，证明其受到疫情实质性影响。

■ 案例要旨

【案例四】中，法院认为“关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项'疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持’的规定精神，应当考量疫情防控对合同当事人按照约定期限履行合同义务是否构成实质性影响。根据季某提交的隔离政策内容，其所在其余为原则上禁止离京，并非绝对限制；政策要求如需出京执行'谁审批谁负责’的原则，季某未在本案中另行举证证明其曾经提交出京申请但未获得审批同意。”

（五）关于律师费承担规则

■ 裁判规则

在有明确合同约定下，法院可以支持律师费；若未明确约定，则不予支持。

■ 案例要旨

（1）【案例三】中，法院认为“涉案房屋买卖合同履行过程中，何某逾期未赎楼和注销抵押登记，已达合同约定的解约条件，高某据此主张解除合同，要求何某按定金罚则承担违约责任，并承担律师服务费用的损失，符合合同约定，法院予以支持。”【案例六】中，法院认为“《交易节点确认书》明确约定如卖方逾期履行，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。吴某已实际支付律师费8万元，其主张该费用由王某承担，有合同依据，法院予以支持。”

（2）【案例五】案中，法院认为“双方签订的房屋买卖合同并未明确约定关于律师费负担的事宜，一审判令上诉人支付20万元律师费处理不当，本院予以纠正。”

■ 简要分析

除法律强制性规定的律师费承担情形如债权人行使撤销权案、著作权侵权案、商标权侵权案等，其余情形下若当事人请求由对方承担律师费，法院则主要考察合同是否有约定关于律师费的负担条款，并根据《民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，由提出该诉求的当事人举证证明。

（六）关于配合变更按揭贷款银行的义务

■ 裁判规则

若合同约定卖方有配合变更银行贷款审批义务而无约定次数的，在非多次变更情形下，若卖方无法举证其有可以不履行配合义务的证据，法院则认定其属违约行为。

■ 案例要旨

【案例七】中，法院认为“关于吴某是否有配合变更按揭贷款银行的义务。根据《房屋买卖补充协议(二)》的约定，双方仅就办理按揭贷款手续的期限进行限定，并未限定办理的次数，甚至约定买方无法取得贷款承诺函3个工作日补足购房款的起始时间也是以10个工作日届满后起算，而不是从银行不批准贷款就开始起算。可见岳某未能获得银行贷款审批后，要求吴某配合变更首期款资金监管及贷款银行并不违反合同约定，虽然有加重吴某合同义务之嫌，但从促进合同目的顺利实现以及并非多次变更而言，吴某应予以配合，吴某拒绝配合，属于违约行为。”

■简要分析

现时普遍适用的二手房买卖合同条款中，一般只约定卖方配合买方办理银行按揭贷款的义务，但未明确约定次数，极易发生分歧和纠纷。本案例对该类争议提供了裁判规则，但仍非精确适用规则，为避免分歧，建议当事人在合同条款中对该类情形作细化和明确约定。

（七）关于不安抗辩权的行使

■ 裁判规则

买方银行贷款未获审批，卖方享有不安抗辩权，可中止履行合同。

■ 案例要旨

【案例七】中，法院认为“银行贷款未获得审批，根据日常生活经验法则，岳某、黄某确实存在丧失履行能力的可能，再加上双方曾两次变更合同履行方式两次，均与付款方式有关，岳某、黄某不能按《房屋买卖补充协议(二)》履行的可能性较大，此时，根据《合同法》第六十八条的规定，吴某享有不安抗辩权，其可以中止履行涉案合同。”

■ 法律规定

《民法典》第五百二十七条。

三、司法观点

（一）从法院调低违约金时的考虑因素看自由裁量权的适用

《最高人民法院关于印发<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>的通知》（以下简称《实施民法典会议纪要》）第11条第3款规定中明确指出，当事人向法院提出调低违约金的请求时，法院应根据公平原则和诚信原则，考虑实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素进行裁判。

首先关于当事人是否有提出调低违约金的请求。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，违约金数额调整的程序，首先应基于当事人请求进行调整，即当事人应提出明确的调低意思表示和请求，法院或仲裁机构被动审查。而在【案例一】中，违约方虽未主动提出调低违约金的请求，而只坚持其并不构成违约，法院则根据举重以明轻的原则，将其视为提出调低违约金至零的请求。

其次关于法院对实际损失金额进行审查。根据《实施民法典会议纪要》第11条规定，法院考虑的实际损失金额还包括可得利益损失，以实际损失作为基础，从而体现违约金的补偿功能。

最后关于法院对双方举证的合同履行情况以及双方过错程度进行审查。若合同只履行了部分义务，而约定的违约金与实际损失相差甚远；或法院认为双方对于合同未能继续履行均有过错的，法院将依据公平原则、诚信原则以及《民法典》第五百九十一条第一款规定和《民法典》第五百九十二条规定，判决双方承担各自责任，对于实际违约金数额采取损失相抵原则进行裁判。

（二）不安抗辩权的行使

《民法典》第五百二十七条规定了不安抗辩权行使的情形，实务中，应重点注意“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”该款的适用。

首先关于“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，法院将根据日常经验法则进行认定。日常生活中，银行审批予以贷款通常考虑个人征信是否良好以及是否有还款能力等，如上述【案例七】中银行不予贷款的情形。

其次若后履行一方反证其有继续履行合同的能力时，法院将严格审查包括但不限于银行流水、个人资产状况等是否足以促使合同继续履行或者达到双方约定的合同继续履行的条件。

最后对于后履行一方提供的担保是否能够保证合同继续履行，法院多遵循公平原则进行审查，同时尊重交易主体意思自治进行裁判。不安抗辩权行使产生的效力包括暂时中止合同履行，提供适当担保。根据《民法典》第五百二十八条规定，后履行一方所提供适当的担保需达到足以消除不安的程度，才可以继续履行合同，但实务中提供的担保是否适当，大多数情况需要由法院来裁定，法院则多遵循公平原则，一方面保护先履行一方的应得的履行利益，另一方面也保护后履行一方的期待利益。至于担保内容，双方若基于长期交易产生的信赖利益认为对方提供的担保已经足以消除顾虑，法院将尊重交易主体的意思自治。

四、总结

综上，通过对2022年深圳中院关于二手房改判案例规则解读，笔者认为法院对违约金及不安抗辩权的相关裁判规则值得重点留意与参考。对于当事人提出调低违约金请求，法院首先判断是否具有明确的意思表示，其次审查实际损失金额，最后结合双方过错程度进行裁判。对于不安抗辩权行使的其他情形，法院则根据日常经验法则进行认定，而后根据公平原则严格审查后履行一方提供的可继续履行的证据和担保内容是否足以消除先履行一方的不安进行裁判。

上述裁判规则和司法观点为笔者根据法院判决书解读而成，供读者参考。具体案件还需根据个案情况进行综合分析。鉴于房屋买卖合同纠纷的专业性及复杂性，若发生纠纷，还建议请专业律师团队进行分析及处理。

朱哲  一级合伙人

zhuzhe

@allbrightlaw.com

实习生郑骏仪对本文作出贡献，予以致谢。