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最近青岛的李小姐很是郁闷，买的预售房能够按照合同约定准时收房本来是件很幸福的事，收房时李小姐确傻了眼，140多平的房子，公摊面积竟然达到了46%，这就意味着套内面积只有70多平，计划的三居室也变成了窄巴的两居室。 那么问题来了，到底什么是公摊面积？公摊都包括什么？法律又是如何规定的呢？ 一、公摊面积都包括什么？ 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：1、套（单元）内的使用面 2、套内墙体面积 3、阳台建筑面积。 公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积 2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 也就是说房屋买卖合同约定的销售面积中公摊面积越大，其套内建筑面积就越小。当然个人分担的公用建筑面积可通过计算公式进行计算。 二、房屋交付面积与合同约定不一致该如何处理？ 原 2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条曾约定了房屋面积误差比超过3%处理规则。然而2020年司法解释进行了修正，该条规定被删除了。 目前作为部门规章的《商品房销售管理办法》第二十条仍有相同规定，在审判实践中部门规章只能用作参考而不能作为准据法进行直接引用，所以其法律效力并不能完全在司法判决中予以彻底体现。 实践中，各省或房地产行业主管部门会制定标准的《商品房买卖合同示范文本》，该《文本》会纳入面积差异处理条款，然而房屋开发商会通过与购房者签订补充协议来规避此类问题，故房屋购买者在签署合同前应着重查看相关条款的约定和表述，不确定时应找专业人员给予法律风险提示。 三、面积误差比超过3%一定会导致房屋合同的解除？ 根据多个案例及相关参考案例总结出来的审判经验来看，答案是不一定。 相关裁判观点：购房者与开发商签订合法有效的商品房买卖合同，合同中约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，购房者有权解除合同。在商品房买卖纠纷中，出现建筑面积误差比绝对值超出3%的情况时，应结合具体情况评判房屋买卖合同效力。开发商对建筑面积误差比绝对值超出3%无过错，且已经采取了相关措施保障购房者利益，购房者并未遭受损失，开发商亦未因此获利，在此情况下，应从维护交易稳定又兼顾公平原则的角度出发，不应解除合同。 坚持一案一议，具体情况具体分析。 |
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