上海一小区的业委会
不仅“炒掉”管理小区20年的物业公司
还聘请律师和审计团队
全面审计了过去20年的账目
获得有力证据
最终将前物业公司“送上”法庭
为全体业主追回4000万元！
被网友赞为“上海最牛业委会”
小区公共收益到底该归谁？
这一判决有哪些启示？
对此
《中国消费者报》进行了深入采访
中远两湾城
“炒”掉服务20年的中远物业
“没想到我们小区的事儿引起了全国网友的关注。”上海中远两湾城业委会韩主任对《中国消费者报》记者表示。
据了解，中远两湾城地处上海普陀区，分为东西两区，一共有96幢超过30层的高楼，建筑面积超过160万平方米，约有近1.2万户、5万居民，停车位就有7000多个。
中远两湾城最初的物业公司为上海中远物业管理发展有限公司，自2001年小区一期入住时就开始提供服务，业主和物业公司的纠纷由来已久。
居民代表高女士告诉记者，中远物业服务差，小区垃圾乱堆，路面多年都是坑坑洼洼，地下车库几乎没有照明。更重要的是，物业收费也不透明，除了合同中约定需按实结算的结余费用没有返还业主外，日常各种收费包括停车费、广告费等本属于业主公共收益的结余部分也没有返还。
因为种种纠纷，中远两湾城业委会的成立之路并不平坦。2015年前后第一届业委会才正式成立，但是与物业公司的矛盾一直没得到妥善解决。
“直到2019年12月，第三届业委会选举产生，业主们对本届业委会的要求就是：选聘新物业、对原物业进行全面审计。”韩主任对记者表示。
2020年10月15日，中远两湾城第三届业委会在业主大会上决定重新选聘新的物业，向中远物业发送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。
随后，中远物业以违反有关业主大会法律规定的表决程序为由，将第三届业委会诉至法院，最后该诉讼请求被法院驳回。
2021年2月，万科物业在政府的指导下，通过公开招投标于2021年2月进驻中远两湾城。韩主任告诉记者，如今小区管理逐步走入正轨，社区环境变得更整洁，服务更高效，业主们非常关注的换电梯工作已经在进行中，过去高龄电梯频发故障的问题正在得到解决。
“最牛”业委会
倒查20年账目拿到证据
“换掉服务20年的原物业公司只是业主们维权的第一步。经过全体业主授权，业委会成立了审计工作小组，对原物业提出了财务审计方案，但对方拒绝配合，这才进入了诉讼环节。”韩主任向《中国消费者报》记者表示。
据中远两湾城业委会公告，在2020年10月获得授权后，聘请了专业审计人员对小区各项账目进行全面审计，并委托了律师团队在2021年2月向上海普陀区人民法院递交了诉状。
由于对方不配合，律师团队向法院申请调查令，到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年来的电费和水费数据，还调查有关停车数据，获取和分析20年的数据，最终获得了可以支持业主诉求的证据。
“小区光电表就有几百只，甚至20年前抄电表还是手工进行的，要追溯到电力公司、水务公司的逐月记录，一笔笔细细碎碎的单据积累成了小山一样高的诉讼材料。”韩主任感慨道。
今年1月31日，上海普陀区人民法院对该案宣判，支持了小区业主的诉求，判决中远物业公司返还全体业主共计4000万元。
具体为：
2001年9月1日至2021年2月1日期间，物业管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支的不应由业主承担的成本与费用人民币1500万元；
2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元；
2008年起至2021年2月1日期间，小区公共收益中业主分成部分的结余、返还擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元；
2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元。
律师分析小区收益分配
4000万元归业主共有
“这个案例非常具有代表性和典型性。”北京理道律师事务所主任律师王久成对记者表示，根据《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。因此，利用小区共有部分产生的收益，如电梯、建筑外墙等公共区域的广告收益、小区公共区域停车费收益等在扣除合理的成本外，均属于小区业主公共收益。本案中，4000万元即属于在扣除合理成本外小区业主的公共收益，根据上述法律规定应为业主共有。
记者简单测算了一下，这笔钱如果按户分配，每户能分到3300多元。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣分析认为：
如果是开发商名下资产所产生的收益，那么应归开发商所有；
如果委托了物业公司进行经营，物业公司就可以和开发商根据双方的合同约定进行收益分配。
如果是小区公共部分产生的收益，就应当归业主所有，不论是物业公司还是开发商，都无权侵占。
更换物业公司不易
成立业委会需突破三道难关
通常来讲，小区最初的物业公司一般都由开发商选聘，入住后能成功更换物业公司的小区为数不多。为什么会这样呢？
“如果想成功更换物业公司，需要召开业主大会、选聘业委会，通过业主大会才能更换物业公司。”王玉臣告诉记者，但根据以往的经验，成立业委会往往有三个难点需要克服。
第一，全体业主的组织工作难度大，业主之间属于比较松散的关系，也缺乏足够的利益驱动或激励。
第二，即使把业主组织起来，未必就能达到法定的表决比例，比如没有全体业主名册或业主清单就没法核算表决权。
第三，成立业委会需要得到开发商或物业公司的支持，但成立业委会的驱动力往往是因为和开发商或物业公司之间产生了矛盾，作为矛盾的相对方开发商或物业公司往往不太支持。
王久成律师则表示，如果前物业公司属于建设单位选聘的物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十六条规定，业委会可以通过与新物业公司签订合同的方式，使前物业服务合同终止。
而新物业公司的产生需要召开业主大会，根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主共同决定事项，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以决定选聘新的物业服务企业。
“召开业主大会的程序要符合法律规定，选票有效的条件也需提前公示。”王久成律师补充道，“如前物业公司坚持拒绝撤场，业委会可根据生效的法律判决，申请强制执行或寻求有关部门的参与。”
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来源/中国消费者报·中国消费网
记者/孙蔚
编辑/裴莹
监制/何永鹏 任震宇
