工程法律问答——尚未过户的“以房抵债”房屋能否排除法院强制执行

在债务人无法偿还到期债务的情况下，基于债权实现的目的，债权人往往基于现状与债务人签订“以房抵债”协议，但又由于各种原因，该抵债房屋的过户手续可能一直未能办理。这种“以房抵债”的操作在建设工程领域也十分常见。在此情况下，一旦遇到法院对该抵债房屋的强制执行，“以房抵债”的债权人的权益如何保障，成为了一个现实和急迫的问题。那么“以房抵债”的债权人是否有权主张排除对该房屋的强制执行呢？

•   一、相关规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

•   二、司法裁判观点

根据上述规定，买受人在符合一定条件下，可以排除对房屋的强制执行。那么“以房抵债”的债权人是否也可以适用该规定呢？或者说“以房抵债”的施工单位是否可以适用该规定，结合现有司法实践，存在不同的裁判思路：

观点一：“以房抵债”的债权人也属于房屋买受人，在符合规定的情况下，可以排除强制执行。观点二：对于享有优先权的工程款，就工程款债权达成的“以房抵债”，实质上属于优先受偿权的行使方式，可以排除强制执行。

观点三：在未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，且作为“以房抵债”的债权人不能等同于买受人，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。

•   三、建议

综合现有主流的判决来看，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的4个条件下，就涉案房屋一般支持排除强制执行。但作为“以房抵债”的债权人仍有以下几点需要注意：

1、 保留好实际占有房屋的凭证。比如用电、用气量，物业费缴纳凭证、房屋租赁合同等。

2、 保留好原始债权凭证。“以房抵债”的前提为债权人享有合法有效的到期债权，在“以房抵债”后仍需保留相关原始债权凭证，如转账凭证、工程款结算文件等。

3、 及时督促债务人办理过户后续，并留存好相关的书面凭证。