阅读提示本篇是案例检索分析文章总第78篇 民事类 程序类 主题是案外人执行异议之诉第48篇之房产买卖纠纷第26篇. 法条适用：《执行异议复议规定》第二十八条
当事人中： 绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉。 黄色字迹 基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人 红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，最终结果是败诉。 提出问题（作者提炼）案外人就争议房产是否具有排除执行的权能，法院一般情况下根据案件事实，依据《执行异议复议规定》第28条的一般住房物权期待权（又称”无过错不动产买受人的物权期待权“）和第29条的基于生存住房居住权物权期待权，构成要件进行判断。 但问题的关键在于，每一个构成要件都有不同的理解，法院在认定事实以后，是否完全拘泥于构成要件的全部满足，还是根据具体情况，具体研判。 裁判要旨（作者总结，可适时引用）生活中的买房人，由于种种原因没有办理不动产登记的也属正常。据此，买房人应承担未物权公示效果可能带来的风险。 但具体到案外人执行异议之诉中，法院不应机械的、单单拘泥于是否符合构成要件的满足。而是应根据“责任财产”的归属、社会生活实际、公平正义价值等方面全方位进行考量，综合进行判断。 法律是机械的，是为我们生活的秩序服务的。但我们要从法律解释说角度出发，最终围绕价值判断进行评价，最终得出合理、合情、合法的判决结果。 案例索引①2004年9月7日，陈鹤亭（阻却执行人）（案外人执行异议之诉一审原告、二审上诉人、再审申请人）购买时风公司（一审第三人）建设的商品房。建筑面积为49.23平方米。价格为443688元。 ②2004年9月8日、2007年3月19日陈鹤亭分别支付29万元、153680元购房款。 ③时风公司与陈鹤亭案发前，未办理房产变更登记手续，62号22-A的房产仍登记在时风公司名下。 ④房产于2007年3月全部交接。陈鹤亭2007年3月17日交纳案涉房产的各种费用。 ⑤随后，陈鹤亭委托时风公司统一出租，时风公司支付租金。 ⑥2014年7月21日，住安公司（申请许可执行人）（一审被告、二审被上诉人、被申请人）基于与时风公司建设工程施工合同一案，查封时风公司名下62号22-A室等12套房产。 ⑦陈鹤亭以62号22-A室系其所有，向法院提起执行异议。 ⑧2017年3月16日苏州中院作出执行裁定：陈鹤亭提供的相关证据并不能证明其未办理过户非因自身原因，遂裁定驳回执行异议 ⑨陈鹤亭提起案外人执行异议之诉。 法院判决一审法院：江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民初288号民事判决 结果：驳回陈鹤亭的诉讼请求 ◉陈鹤亭不服，提起上诉 二审法院：江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决 结果：驳回上诉，维持原判 理由： 1.陈鹤亭对案涉房屋的物权期待权能否对抗查封,阻却执行。应当依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件进行审查,缺一不可。 2.依据《民诉解释》第三百一十一条规定,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 陈鹤亭自2004年购买案涉房屋后至2014年人民法院查封前,在较长时间内一直没办理过户手续，其亦未能提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成。因此,陈鹤亭不能依据第二十八条规定排除对案涉房屋的执行 ◉陈鹤亭申请再审请求 再审法院：（2019）最高法民再49号 结果： 一、撤销江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决及江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民初288号民事判决； 二、不得执行22-A室商品住房； 三、驳回陈鹤亭其他诉讼请求。 理由： 一、案外人执行异议与执行异议之诉的区别
基于对上述对比，本案需要对陈鹤亭作为案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。 二、陈鹤亭对案涉房屋享有的民事权益享有排除强制执行的权能。 1.案涉房屋不属于时风公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围 人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。 ①陈鹤亭支付了全部购房款，时风公司亦向陈鹤亭实际交付了该房屋，陈鹤亭也实际缴纳过该房屋相关费用。 尽管陈鹤亭又出租，但没有证据证明陈鹤亭与时风公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，陈鹤亭与时风公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。 ②时风公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助陈鹤亭办理过户登记的义务。 ③案涉房屋已经脱离时风公司责任财产范围，时风公司因全额收取了陈鹤亭支付的购房款，其责任财产并未因此减损，时风公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。 2.陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权与住安公司的普通金钱债权相比，应予优先保护 ①陈鹤亭享有物权期待权，作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。 ②陈鹤亭因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。 ③虽陈鹤亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《民法典.物权篇》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈鹤亭可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为意义上的物权（所有权）。 三、陈鹤亭对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义 ✬房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。 ✬案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。 ✬相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。 实务总结责任财产与非责任财产
责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。 本案中，争议房产已经通过陈鹤亭支付全额房款，责任财产已不属于时风公司。责任财产的认定应当以事实为根据。但查封属于执行行为，不属于实质审查。 前面有一篇文章，大家可以参考阅读。最高法改判●以房抵债形成的债务消灭与责任财产认定分属不同轨道 如何界定房产的分类及用途 ❊商铺与住宅 在区别商铺与住宅的问题上，不能以购房合同上标注的字面意思进行理解。现阶段社会发展如此迅猛。个体人的居住意识和环境表达都不断发生变化。最高法出台任何司法解释的目的都是：为了避免消费者以商铺或者是住宅的方式进行投机的行为。单单保护的只是拥有一套住房的，基于生存住房物权请求权的消费者才予以排除执行。 本案中，争议房产确实为一商铺，但该商铺的房屋面积只是有45平方左右。如果进行投资保本的话，尚且可以；但绝不会出现投机的行为。如果进行商住两用也属生活中的常理。最高法的观点是：并不以实际建设标的的属性对房产的法律适用进行归类。 ❊用途：用于居住是考量标准 房屋是否具有居住功能、案外人是否实际居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，认定房屋是否属于 “用于居住”（唯一性）。 但案外人购买多套“商住两用”类型的房产，明显超出生活需要，即使该房屋具有居住功能，案外人亦无权以购房消费者身份排除执行。 前面有类似文章，可以参考阅读。最高法改判●如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形 关键词执行异议 案外人执行异议之诉 实质审查 责任财产 评判属性 |
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