开发商~业主~业委会~物业~居委会，难难难？（三）

今天的写作欲望有点强，继续写，哈哈。

这里主要说说业主、业委会、物业公司。

先说说业主有什么权力：

1. 选举业委会并授权它代表你行使你的权力。
2. 投票表决权，小区有大事你就得投票来表决，不然就是无效的，没人可以代表你自己。
3. 向业委会提出建议，监督业委会是否正确使用你授予的权力。

与之对应的，业务有什么义务：

1. 交物业费，这是法定义务，不管你爽不爽都得交，不然就是违法。
2. 遵守业委会制定的规则，可以不同意，但只能在投票表决时体现实际意义。

再看看业主要承担的费用：

1. 物业费 2. 停车管理费 3. 装修时的垃圾清运费 4. 维修基金耗尽时充值缴款

5. 公摊费用（路灯电费之类的）

以上4种费用，法定的只有物业费，这是物业公司合法合理收的钱，能不能赚看本事。

比如一个小区20幢楼，每幢24户，每户物业费单价是2元/平方米/月，平均每户100平方米的建筑面积，物业人数最少配置大概是1经理+1维修+1出纳+6保安+4保洁工13人。

那每个月的物业费就是20*24*2*100=96000元。 按平均税前工资5000算，物业公司可以养活19.2个人。但是加上办公费、管理费、企业税之类的杂费（就按打7折算），实际可能养活的大概只有上面所说的最少配置13人。正规交社会扣公积金的话，这13个人每月税后只能有4000左右到手。这个收入不包吃住的话，一线城市基本就是白干，能干且干得长这种活的只有中老年人，而且不太可能有比较高的文化水平。

所以靠物业费养活物业公司并且提供基本服务已经是捉襟见肘了，如果能干成的物业，只有一种可能，压缩各种成本，压榨员工劳动力，降低服务质量，勉力维持。

2元/平方米/月这个物业费已经算是中档了，20幢楼的小区也是大多数，小区越大看上去物业费越多，但人工成本的上升就完全不成比例了。

看到上面的计算，为什么自己小区要收停车费能明白了吧，名为管理，实际是给物业补贴。停车位现在大概可以做到1：1多，先按这个标准继续算下去。 20幢楼，每幢24户，一共480个停车位，每个100元/月，每月48000元。 连接物业费一共合计144000元。扣掉3成费用，还是13个人干活，税前收入可以提高到7500元，收入不低了吧？

但是。。。。。。。这是不可能的，嘿嘿，原因大家想吧，反正小区里都问得到。

我自己随便算算人员编制， 保安是24小时需要的，小区有前后2个大门1个监控室，需要3个保安，另外再来2个保安巡逻并指引停车以及作为后备人员，一共5名，按照劳动法，12小时一个班次，做1天休1天，至少3个班次15人才够轮转。1经理+2维修+1出纳+4保洁工，这7个人是8小时工作制，做5休2带周末值班。 就这么算算，小区需要物业人员22人，如果倒过来算需要给物业公司多少钱才有得干呢？ 按上海的收入水平，合法合理的情况下，税前给7500元，到手6000元（别觉得高，这个价位才能吸引有知识，愿意认真干，好好干的中青年人员，附带不考虑吃住问题。如果你愿意物业人员都是那些没文化的低素质人员，我只能劝你别惹事）。

粗略算算

7500*22/0.7=235714元，与上面的144000元还差91714元呢。 简单的做法就是提高停车费，一个月收300就搞定了。但是。。。。。。。。。小区也是可以有收益项目的呀，这个千万不能忘了。

比如小区会所（公有性质的这种）租赁费、电梯广告收入、快递箱进场及租赁费、访客临时停车费、垃圾回收收入、其他占用公共权益获得的收入。 这些都是全体业主共有财产，物业没权收取花销，业委会也只能代表业主收着不能随意花销，正常情况下，收入远高于支出，给足物业还有公摊费用后肯定会有富余。

写到这里大家看明白了吗，小区可能没钱吗？ 为什么很多物业都说赚不到钱，业委会也说没钱，大概率是三方没一个得利的，我只能呵呵。现行的模式有个地方我觉得不合适，那就是业委会都是不拿钱白干活，虽然委员们也是业主，但时间长了谁愿意费这心思啊，能不贪钱就不错了，对不对。

所以我个人有了下面的想法。

如果把小区做为一个公司来经营管理，全体业主就是这个公司的股东，业委会就是董事会，物业是职业经理人。 那么每个层级的目标都很明确，责、权、利明确，也尽可能的公平、公正、公开：

1. 业主（股东）：小区要搞好，物业要服务好，能自负盈亏保本经营是基本，最好能让我不交钱还有钱赚分分红。
2. 业委会（董事会）：我代表业主（股东）行使权力，我要赚钱，我要管着物业好好干活。
3. 物业（职业经理人）：我帮你业委会（董事会）干活，干得多就得拿得多，越多越好。
4. 第三方机构（监事会）： 我得帮业主（股东）看着业委会（董事会）和物业（职业经理人），看看你们俩有没有好好干活，不然老板不给钱。

业委会（董事会）这些人其实应该拿报酬，现在都是退休老头老太在搞，有时间了，免费了，但是精力呢？动力呢？ 专业性呢？为什么不能转变思想，选聘有能力的业主，让他们把这当成一份事业来干呢？

最终的目标如下：

1. 业主（股东）平时各忙各的，没功夫管小区的事，重大决策时参加投票表决就行，每个月叫董事会把报表交出来公示，发现问题直接叫第三方机构（监事会）上去查。
2. 业委会（董事会）专职管理小区各种事项，努力开拓财源（代表小区签署收入合同，开立专用账户），审批物业（职业经理人）的收支事项。
3. 物业（职业经理人）专注于干活，不谈什么花里胡哨的东西，不吹水，不注水。
4. 第三方机构（监事会）盯着上两家，保证没人贪腐，花费合理，收入正常，合规合法。

某种意义上来说，这是一个比较合理的居民自治结构，有很高的可操作性，但有几个前提：

1. 业主（股东）要正确使用自己的投票表决权，不能乱用或不用，一定要明白自己在干什么。
2. 业委会（董事会）要持身以正，秉心以公，行有所止。
3. 第三方机构（监事会）要尽职尽责，不能串通一气，同流合污。

每三篇到此结束，2020.10.19