房企破产案件中返还购房款债权优先性的问题审视

本文作者：程欣，广东省破产管理人协会不良资产专业委员会副秘书长

开发商破产后，继续履行购房合同、交付、办证等权利的实现是小业主的第一诉求，但该权利的落实往往受制于房屋的具体建设情况，若未竣工验收的期房无重整投资人愿意复工续建，或者因其他法律原因导致购房合同无效、房屋无法办理分割登记等种种问题，小业主继续履行合同的权利请求事实上已无法履行，此时小业主仍享有返还购房款的金钱债权，该债权能否取得优先受偿的地位，一直是房地产企业破产中的一大争议点，也是建设工程价款优先权人、抵押权人与小业主“明争暗斗”的权利冲突所在。

一、实务观点集合

在破产程序中，返还购房款债权的性质认定存在以下三种观点：

优先债权说——（2021）最高法民申1382号

在本案中，小业主向管理人申报了购房款本金债权（已支付合同价款的30%）和其他损失，管理人审核认定，小业主与债务人之间签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认小业主申报的购房款本金债权为优先债权。涉案在建工程所在的土地使用权的抵押权人认为小业主不应在土地处置的款项中享有优先权，故而提起破产债权确认之诉。最高院认为，《优先受偿批复》《执行异议和复议规定》等司法解释均已赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。且抵押权人通过收购债权而获得抵押权，属于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优先于消费性购房者。故认可了购房户债权优先于抵押权的审查结果。

共益债务说

债务人返还购房款的债务被认定为共益债务往往基于以下原因：

1.管理人决定解除购房合同，该解除行为发生在破产清算受理后，债务人继续占有小业主的定金及房款属于不当得利，按照《企业破产法》第四十二条第一款第（三）项该债务应属于共益债务，由被告随时清偿。——（2016）粤16民初122号

2.因涉案房屋无法分割办理所有权登记，故债务人与小业主签订退房协议，约定债务人向小业主支付退房款。管理人继续履行退房协议，根据《企业破产法》第四十二条第一款第（一）项，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务，故退还购房款的义务应列入共益债务。——（2020）浙0127民初2150号

3.《破产法司法解释二》第十一条规定，人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。因撤销该交易，对于债务人应返还受让人已支付价款所产生的债务，受让人请求作为共益债务清偿的，人民法院应予支持。参照上述司法解释，在债务人解除购房合同后，返还购房款之债属于共益债务。——（2020）皖02民终1018号

普通债权说

小业主购房的房屋性质为商铺而非住宅用房，对于该购房款债权，法律没有赋予其优先权，其为普通债权；至于该债务是否属于共益债务的问题，法院认为涉案款项为合同解除后的债务系合同之债，并不属于不当得利之债，也不符合《破产法司法解释二》第十一条规定的撤销交易情形，因此不属于共益债务范畴，小业主申报的购房款债权应属于破产普通债权。——（2022）川11民终376号

从上述判决结果来看，对于购房户债权性质的认定仍存在较大争议，无论是“优先债权说”还是“共益债务说”，均是赋予弱势的购房者以优先地位，区别在于，“优先债权”说是一种就涉案房产的变价款享有的特别优先权，但“共益债务说”是就债务人全部财产所享有的一般优先权。

二、返还购房款债权优先性缺少明确的上位法依据

破产法应具有透明度并且可加以预测，¹而纵观我国现行破产法及其司法解释，并未就购房户债权的优先性进行明确规定，相比职工债权和税款债权的优先分配已取得成文法的地位，购房款债权的优先性缺乏法律依据。法院在判决时一般引用非破产法层面的法律规定，民法典颁布之前，购房户债权的优先权仅停留在司法解释文件的层面，包括《优先受偿权批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》等。但自《民法典》出台后，相关司法解释性质的文件也已失效，也并未保留或新增关于返还购房款债权顺位问题的规定。至于共益债务说，目前也仅能通过解释《企业破产法》第四十二条第三项的不当得利返还理论作为间接依据。

目前立法和司法上也并未针对购房人的权利设置公示登记制度，²这种隐形优先权已完全超过金融机构等的风险预测能力，不利于交易稳定。因此，法政策上若意图突破物权优于债权的基本原则，需更明确的上位法。

三、购房款债权属于共益债务的理论缺陷

支持共益债务说的学者认为由于返还义务是基于破产法赋予管理人的特别解除权而产生的，管理人享有这种特别权限，作为其代价应当赋予对方当事人共益债权的地位。³该观点试图以“共益债务说”限制管理人解除合同以扩大破产财团的不当行为。但“共益债务说”的理论正当性值得斟酌。

根据《执行异议和复议规定》第29条以及《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第112条，破产案件受理前债务人出售商品房，若满足“破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的”“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”“已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”三个条件的，房屋在不具备过户条件时，买受人可以就变价款行使优先受偿权。也就是说，企业破产法中仅明文出于保护居住生存权考虑而将优先返还购房款的权利严格限定在满足上述3点条件的消费性购房者，而且消费性购房款的返还优先受偿也限于该商品房的变价款范围内，而不及于破产企业的其他财产。如果将返还购房款债权作为共益债务的话，不仅无需审查是否是消费性购房者，其清偿的优先性也将及于破产企业的全部财产，此两条明显存在适用上的矛盾。

再者，共益债务是无需申报的，由管理人根据破产法的规定进行认定，⁴但购房款是需要经过债权申报、审核程序的，两者显然不能混为一谈。《企业破产法》第五十三条规定，合同解除导致的损害赔偿可申报债权，而作为普通债权认定，同样是因合同解除产生的金钱债权，若赋予返还购房款债权以共益债务的优先地位，显然无法形成逻辑自洽。而《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第三十七条则明确了，合同解除后不能返还原物的，基于损害赔偿或支付的价款返还而形成的债权，统一对待，均是向管理人申报债权。

除此之外，小业主支付的购房款在进入破产程序之前早已使用完毕或与债务人的其他货币资产相混同，已无法进行具体区分，“共益债务说”实则是将小业主的返还购房款债权先于全体债权人在可供分配的破产财产中清偿，不仅无法使全体债权人收益，反而压缩了其他债权人的受偿空间。

四、购房款债权享有优先地位的法理依据

《优先受偿权批复》提出的对弱势购房者的偏向性保护更多的是出于保障生存权的考量。“生存权理论”产生于中国特有的社会土壤，因房价高企，一个家庭往往需要倾注几代人的心血才能实现“居有其屋”的理想，因此，保障消费性购房者的居住权成为稳定社会的必要环节，也是生存利益大于经营利益的社会政策原则的体现。但也有观点指出，“生存权理论”的缺陷在于，它无法解释同样产生于保护工人劳动报酬生存权的建设工程价款优先权，为何购房者的生存权会更优于劳动工人的生存权，在权利主体上，消费者和工程施工人员同为弱势群体。⁵

购房户债权的优先受偿权的设定还考量到现实维稳因素，在房地产企业破产案件中，购房户消费者人数众多，如果不优先保护其利益，很容易造成群体性事件，司法实务中各法院、管理人也逐渐达成了维稳的共识。从风险承担能力来看，消费性购房者的风险承担能力相较于其他担保债权人、建设工程价款优先权人来说更低，如果其基本生存权得不到保证，易激化社会矛盾。从期房交易市场的发展来看，若破产法未能形成期房消费者风险的保障机制，影响期房消费者的交易信心，不利于房地产市场的恢复与发展。

五、破产法与非破产法未能就购房款债权的优先性达成一致意见

购房者债权人在一般民事程序中并不必然享有优先权，而在破产程序中，已解除合同的购房者申报的返还购房款债权在实践中亦被认定为普通债权，这就导致消费性购房者在不同程序、不同阶段所面临的待遇完全不同，直接违反了平等对待原则。

（一）非破产语境下，购房户主张解除合同的，无法直接诉请返还购房款债权就合同项下对应的商品房享有优先受偿权

在非破产程序中，小业主起诉要求解除购房合同并要求返还购房款的，是无法直接诉请就合同项下对应的商品房享有优先受偿权的，这是因为若消费性购房者能直接主张就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿意味着消费性购房者天然享有担保物权的效力，这是违反物权法定原则的，也无相应的法律依据。

（二）非破产语境下，在执行分配程序中，购房户债权基于购房合同无效或被解除而主张返还购房款的，是否能主张优先受偿权有争议

对于这一问题，司法实践中存在两种观点。有法院认为《优先受偿批复》第二条规定的是消费者就购买商品房的转移所有权的请求权、居住权优先于承包人的建设工程款优先受偿权，而非规定消费者基于商品房买卖合同无效或被解除其返还购房款的请求权亦优先于承包人的建设工程款优先受偿权。⁶故在执行分配中亦不认同消费性购房户的返还购房款债权有优先效力。相反，部分法院在制定执行分配方案确定了购房款的优先受偿权、工程款、普通债权的分配顺序。⁷还有法院提出《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中明确了《优先受偿权批复》第2条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。因此，在执行分配程序中，购房款与一般债权相比，应当优先受偿。⁸

（三）破产受理前已解除合同的，购房款债权属于一般债权，并无优先受偿地位

最高人民法院在（2021）最高法民申5141号案件明确了原签订的商品房买卖合同在开发商进入破产清算前已解除，因此，小业主申报的债权并不符合《优先受偿批复》第2条规定的商品房消费者的适用条件，且在房屋买卖合同解除后，购房人享有的返还购房款债权已无法与涉案房屋相对应，故该购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。试想一下，若在同一破产案件中，在开发商被裁定受理破产申请前不久解除购房合同的小业主仅能申报返还购房款的普通债权，而在破产受理后解除合同的小业主则能就返还购房款债权主张优先受偿。债权形成原因、债权金额，甚至是合同解除时间间隔相差不大的两个消费性购房者将会面临天差地别的待遇，实难谓公平合理。因此，从平等对待原则出发，在企业破产法修订时应统筹考量各种情形并予以公平对待。

六、购房款债权优先性的有限认定

司法实践中往往参考适用《执行异议和复议规定》第29条的规定，认为享有优先受偿权的消费性购房者必须满足《执行异议和复议规定》第29条的三个要件，包括签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但也有法院认为《执行异议和复议规定》第29条并不是衡量能否取得优先受偿权的必备条款，比如享有优先受偿权的消费性购房者无需满足“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，小业主已按合同约定支付了部分购房款，如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。⁹

上述观点值得斟酌。首先，《优先受偿权批复》第2条中也明确了优先保障的消费性购房者是“支付了全部或者大部分款项”的，第29条具体量化为50%虽有“一刀切”之嫌，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条提出了“接近百分之五十”的缓和之计，也留下了法官自由裁量的空间。其次，无论是排除执行异议的物权期待权亦或是消费者购房者返还购房款的优先受偿权，其理论基础都是生存权的保障，在仅支付少部分价款的情况下，何来影响生存权之说。返还购房款债权从性质上来说本属于普通债权应当按比例公平分配，但出于生存权等考量，才做出的例外规定，如果基于平等考量，均能享受“例外”的待遇，那又何来“例外”之说呢？再者，《优先受偿权批复》第1条、第2条规定的是针对司法实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，盲目扩大适用范围，动摇的将是物权优先于债权的基本原则，会挤兑担保权益的价值，不利于融资市场的发展和交易的稳定。

综上，未来企业破产法修订过程中需要围绕居住权保障这一立法目的，严格限定在分配中享有优先受偿权的购房者应具备的条件。

引用出处

1.联合国国际贸易法委员会编著《破产法立法指南》第12页

2. 参见夏正芳,李荐.房地产开发企业破产债权的清偿顺序[J].人民司法(应用).2016.07.004.

3.参见金春.论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡[J].法律适用,2016(04):38-44.

4.张善斌.破产法实务操作105问[M].武汉大学出版社,2020.

5.韩晨光.论房地产“僵尸企业”破产债权清偿顺位[J].中国房地.2021.12.003.

6.（2015）穗番法民二初字第1366号

7.（2019）鲁民终1758号、（2020）最高法民申2297号

8.（2021）鄂民终1241号

9.（2020）最高法民申1341号