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农村 宅基地房所有权 现行法律并未对农村宅基地房的权属进行明确规定，农村宅基地房到底是属于宅基地使用权证书上登记的人所有，还是属于实际出资建造宅基地房的人所有，抑或是属于宅基地使用权证书上登记的村民户内所有成员共同所有，理论与实务中存在不同的观点，堪值研究。 壹 农村宅基地房权属问题的提出 关于农村宅基地房归谁所有的问题，理论与司法实务中主要有以下几种观点： 第一，农村宅基地房归享有宅基地使用权的主体所有。对于宅基地使用权主体的理解分两种，一种主体指抽象的“户”，即农村家庭户口内所有成员共同享有所有权；另外一种主体是指农村宅基地房报批报建文件上载明的申请人或宅基地使用权证书上登记的人。 第二，以宅基地使用权证书及报批报建审批文件为判断基础，再参照农村宅基地房实际出资建造情况，对农村宅基地房的权属进行最终判定。 农村宅基地房权属问题还存在以下方面须厘清：
以上问题的答案尚未有定论，笔者尝试对各种观点进行评析，并提出自己的判断思路与逻辑，以期抛砖引玉。 贰 评析宅基地使用权的归属作为判断农村宅基地房的权属标准 当前理论与实务的主流观点均认为，宅基地使用权的归属情况是判断农村宅基地房权属的重要考虑因素。相关依据如下： 第一，《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”从该条法律规定来看，土地使用权的归属情况是判断房屋权属的关键因素。 第二，《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从该条法律规定来看，宅基地使用权人有权在宅基地上建筑住宅及其附属设施，反推得出其他人未经允许不得在宅基地上建筑住宅。如其他人出资在宅基地上建筑住宅，按添附规则，房屋所有权归宅基地使用权人所有。宅基地使用权人享有房屋所有权后，宅基地使用权人给予出资人合理补偿。 第三，按照“房地一体”原则，房屋不能脱离土地而单独存在，房随地走，享有宅基地使用权的人就享有房屋所有权。 我们尝试分析以上观点及依据。 第一，《中华人民共和国民法典》第三百五十二条主要是规范城市建设用地建房后的权利归属，而宅基地与城市建设用地在法律适用上迥然不同。对于宅基地使用权，《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”农民享有宅基地使用权，是国家对农民的一种福利，具有身份性、无偿性、不可转让性（指不可转让给集体经济组织成员以外的人），承担着一定的社保保障功能。因此，农村宅基地房有其特殊性，不应简单适用民法典三百五十二条的规定推定权属。宅基地使用权人通过报建报批手续出资建筑住宅，无疑其享有或共同享有房屋所有权。如果其没有出资建筑，而仅是因为其享有宅基地使用权，是否可以推定其就享有宅基地房所有权则值得探究。 第二，我们认为，民法典第三百二十二条虽然规定了添附规则，但从该法律条文中未能推定出建筑物须附合于土地而归土地使用权人所有。 第三，对于“房地一体”原则，根据目前城市商品房不动产登记情况，房屋所有权与相对应的土地使用权的归属主体是一致的。农村宅基地房的确权颁证亦要求房屋所有权与土地使用权的登记权利人应一致，但登记是否就意味着终局的权属判定，我们认为还要结合出资、户内成员等情况加以分析。 叁 评析以出资为判断农村宅基地房的权属标准 我们发现，在《法律适用》2021年第3期《论宅基地上房屋建成后的权属认定》一文中，作者提出以下观点：出资建筑房屋的人享有宅基地房的所有权。我国在物权立法上将房屋作为一个独立的不动产对待，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”基于出资、建筑房屋的事实行为，房屋所有权归出资建筑房屋的人所有。 对此，我们认为，出资作为判断宅基地房屋权属的参考因素是可行的。然而，完全按照出资来认定宅基地房所有权归属，与土地管理法律、国家相关政策规定以及农村现实的社会语境不符。我们国家为了保障农民基本的住房需求，通过立法赋予农民享有宅基地使用权，宅基地使用权发挥了社会保障功能。如果允许集体经济组织外的人出资建筑就可以享有宅基地房所有权，或集体经济组织里比较富裕的户建筑了多套宅基地房，后果很可能就是有的农村户口家庭一套宅基地房都没有，而有的农村户口家庭享有多套宅基地房，甚至享有政治、经济资源之集体经济组织外的人，通过在宅基地上建筑住宅占据了本应属于集体经济组织成员的宅基地使用权，从而事实上剥夺了宅基地使用权人建筑宅基地房的可能性。因此，出资建筑就享有宅基地房所有权不符合中国具体的社会语境，更不符合国家土地管理的立法目的与政策导向。 肆 思考与总结 我们认为，农村宅基地房的建成历史及使用情况颇为复杂，对其权属问题应具体情况具体分析。现尝试提出以下观点： 1 如果出资建筑的人与宅基地使用权证书上登记的人一致，或至少宅基地使用权证书上登记的人出资了，则宅基地使用权证书上登记的人无疑享有或共同享有房屋所有权。 如其建房时已有配偶及子女，配偶与其共同享有房屋所有权。 对于未成年子女，由于父母承担了抚育义务，未成年子女未出资，其居住需求又有保障，故我们倾向性意见是未成年子女不应享有房屋所有权，但可赋予其房屋使用权。 对于成年子女，如其亦出资建设，或出资是家庭共同劳动所得，其与父母共同享有房屋所有权；未出资建设的，我们倾向性意见是其仅享有房屋使用权，不享有房屋所有权。 2 出资建筑的人与宅基地使用权证书登记的人不一致。如父母出资，宅基地使用权证书登记人为子女，如果父母子女在一个户口内，我们倾向性意见认为，父母与登记的子女共同享有房屋所有权。父母出资建房，又同意将宅基地使用权登记在子女名下，法理上可推定父母自愿赠与部分出资或部分房屋权利给其子女。 3 出资建筑完成后，享有宅基地房屋所有权的成员娶妻生子。此时，我们倾向性意见认为，宅基地房屋所有权的归属不变，其妻子儿女享有宅基地房屋的使用权，如户口迁入，则同时享有宅基地使用权。 4 出资建筑完成后，享有宅基地房屋所有权的人迁出户口。如果原先享有宅基地房屋所有权的人由于出嫁或其他原因迁出户口，从而失去集体经济组织成员身份，我们倾向性意见认为，虽然其户口迁出，但是其原先出资建筑宅基地房，同时原先享有宅基地使用权，不能因为其迁出户口就剥夺其享有宅基地房的权利。对此，如果迁出户口的成员明确表示宅基地房归户口内剩下的成员所有，则尊重其真实的意思表示；如果其表示不放弃对宅基地房屋的权利，则其仍然对宅基地房享有一定的财产性权利，即按照其出资的情况，以及其他贡献，在宅基地房继承、转让或征地拆除补偿时，其享有一定的财产性权利。 综上，农村宅基地房的权属认定问题极其复杂，需要结合宅基地使用权的归属情况、农村宅基地房的出资建筑情况、农村宅基地房建成后的使用情况、农村家庭户口内成员变化情况，以及国家土地管理相关的法律规定、国家政策进行综合认定。 
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