·北京金诉律师事务所创始人
·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员
·北京法学会不动产法研究会理事
·央视《社会与法》特邀嘉宾
赵先生通过司法拍卖，拍到了一套价值664万元的法拍房。本以为可以就此解决孩子入学的问题，但是在验房时，却发现房子无法入住，这是怎么回事呢？
原来是被执行人不想腾房，好在在法官的协助下，被执行人最终还是腾出房屋，赵先生一家才得以入住。
赵先生遇到的麻烦在购买法拍房的过程中是很常见的一种，尽管法拍房有种种诱人的优势条件，但不得不提醒大家，购买法拍房存在一定的风险。
在以往的案件中，存在虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的实际上是被原房主的债权人或者家人居住，居住人拒不配合，导致买了房子却无法实际使用处分的情况。
有些时候，为了尽快变现，拍卖前可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，如果房子产权本身有问题的房子，可能会面临无法办理产权的风险。对于多重查封、抵押的房产，不同地区的不同法院，可能会存在有协同不一致问题，拍卖后如果有其他的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。很多人购买法拍房是因为房子属于学区房，购买后便于孩子入学。但是法拍房上挂了户口，成交后可能户口无法及时迁出。之前我遇到过一些买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难迁走的情况。不论是二手房还是法拍房，如果在购买前没有进行实地看房，都可能存在质量问题。如果法拍房质量或结构有问题，难以追究责任，后续会产生一系列麻烦。
既然房子已经到了需要拍卖的地步，那么就不得不考虑，房子的相关税费问题。例如：水电费、暖气费、物业费等等。这些都是需要买受人承担的，所以在买房的时候，这部分成本也要考虑进去。
其实不论是买新房、二手房还是法拍房，都各有各的陷阱和风险。法拍房并不是完全不能买，如果结合自己的需求并且经过多方面考虑后，仍然想入手法拍房，有以下几个点，大家可以一一核实一下。第二，仔细观看挂牌的房产信息，每一个字都要认真观看，尤其是信息中“特别提醒”的内容，往往特别提醒的内容都格外重要。第三，一定要和负责拍卖的法官和相关工作人员进行充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于房子的产权、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。第四，一定要现场看房。查看房子是否存在质量问题、小区的物业等情况，同时，还要关注房屋的相关费用，是否存在拖欠以及拖欠金额等。第五，核实房屋是否有户口挂在上面，有些学区房和户口密切相关，如果买房是为了解决孩子入学的问题，户口问题不要忽视，可以去当地派出所进行核实。最后，保险起见，买房前可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是这个房子是否存在其他纠纷或者其他未解决的问题。法拍房确实存在一定的风险，但是并不是绝对不能购买。购买法拍房前，大家一定要充分考虑自身情况，同时也要对于房屋情况进行全面的认识和了解，最好将以上的几点都核实无误后，再考虑购买。
