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据说寒冷的天气可以使人变得年轻，你要不信就看看隔壁大爷，今年70多岁了，出门冻得跟孙子一样。 3月的大湾区，天气下降阴雨绵绵，湾区诸城皆瑟瑟发抖，倒春寒让谁冻成了孙子？ 来～今天就说说广州、佛山的楼市行情！ 01 广州 先扫描一下广州楼市的基本面。 从库存维度看—— 截至2月底，广州新房库存面积是1265.01万㎡，同比上涨6%，库存套数尚有11.1万套，同比上涨5%。 库存量作为楼市供需关系的典型衡量指标，广州用实力证明'我可真失败啊’。 这房子竟然越来越多了！ 随着库存增长，广州楼市的销售周期由2022年19.8个月，涨到了26.4个月。 正所谓命里有时终须有，命里无时莫强求，广州这个三高患者，一直都是：高供应、高库存、高成交量。 “三高”是广州楼市的特征，也是广州楼市的枷锁。但库存消化周期达到26个月也创下近三年新高了。 平均库存26个月，意味着南沙、花都、从化的库存量将达到三年以上。 来吧，看看这三个库存大户的情况。
看完库存与去化周期，再来看看二手房挂盘量—— 贝壳数据显示，广州二手房挂盘量由年初的13.1万套涨至13.6万。 小阳春喊得这么响亮，为什么二手房越卖越多？ 销售发明了100种说法，最后出于无奈，说出了真相：供大于求。 开发商自然知道广州楼市“飘着一手房11.1万套、二手房13.6万套，合计24.7万套房子”的情况。 君不见广州2023年首轮土拍，城投又来兜底，民企全不见人嚒！ 甭说你聪明，房企的脑子抠出来放秤上都比你重二两，他们不敢下场拿地，咱们买房就得谨慎。 为啥要谨慎？ 大概率4月份或者5月份广州还会出台楼市新政，来助力楼市回暖！ 我为什么这么笃定呢？ 来，看两组数据，就明白了。 第一组数据：往年成交量。 2022年，广州新房成交6.9万套、二手房成交8.2万套，合计15.1万套； 2021年，广州新房成交11万套、二手房成交11.7万套，合计22.7万套； 2020年，广州新房成交10万套、二手房成交13.1万套，合计23.1万套； 从过往成交数据看，广州年一二手房年成交量在20万套上下，按照这个去化量看，广州楼市24.7万套的库存量，真不算大问题。 不过呢，2022年广州新房供应8.2万套，2023年广州预计供应在10万套左右，新房供应增加了。 现在这24.7万套存量，再加上潜在供应的10万套，广州楼市的总供应量将超过34万套左右。 34万套啊，绝对是历史新高！这供应量，彻底坐实了广州楼市供大于求的格局。 不过呢，这供需关系就像跷跷板，此时的供大于求不代表未来的结局，只要需求端，也就是购房者保持旺盛需求，扭转乾坤也未尝不可啊！ 来，再看第二组数据，看看能否扭转乾坤！ 克尔瑞监控的数据显示，3月份广州在售的50个项目来访量和认购量全线下跌。
看这趋势，“牛转乾坤”有可能，扭转乾坤就没有希望了！ 从房企的往常打法看，来访量和认购量出现持续下跌的“倒春寒”，房企肯定会调整营销举措： 比如什么砸金蛋3万变5万，渠道佣金5万变8万…… 如果4月份房企营销举措有效果，对冲了倒春寒的趋势，成交量走高，救市政策就不会出台。 反之，诸如公积金贷款额度增加、二孩家庭、人才落户放宽等政策必将出台。 购买广州的朋友真不用焦虑，广州今年供应83个新盘，有不少都是中心区的项目，大家可以边看边选。 02 佛山 广佛同城正如深莞一体，都是同频震动的行情。 从政策维度看，广州楼市就像个淑女，穿得里三层外三层，如果现在开始脱，还能折腾一阵子。 可佛山楼市就像个交际花，早就穿着比基尼出街了，如果楼市成交量下滑，已经没有什么衣服可脱了。 毕竟，佛山早在2022年12月份就全面放开了限购，政策已经应出尽出。 从供需关系看—— 佛山新房库存量1000万㎡，截至2022年12月份的数据是9.8万套。 链家数据显示，佛山二手房挂盘量达到106529套。 一手房叠加二手房合计约20万套左右。 而佛山2022年新房网签69389套，二手网签44025套，合计113414套。 2021年新房网签99734套，二手网签53343套，合计15.3万套。 从现在的供需关系看，佛山库存量去化并不乐观。 不过呢，2022年佛山楼市惨淡，全年土拍大幅萎缩，成交面积仅190万㎡，成为14年来的新低。 其中有10个镇街在2022年几乎0供地，这10个镇街分别为禅城的南庄、顺德的陈村和均安，南海的里水、丹灶，高明的杨和，三水的白坭、乐平、芦苞和南山。 2022年供地减少，2023年新增项目自然会下降—— 2023年佛山潜在供应新盘的数量仅为51个。 相比2022年的63个，2021年93个，大幅减少。 从供需关系看，佛山楼市相对乐观，其库存去化周期随着供应量减少呈现下降趋势。
佛山放开限购之后，小阳春成色尚可，加之供应量持续减少，新房库存压力逐步缓解，楼市行情有一定热度。 不过呢，进入3月份，佛山楼市的一手房和二手房成交量出现剪刀趋势，即： 新房成交量逐步下跌，二手房成交量开始攀升。
那么，佛山新房成交量下跌到什么程度呢？ 来吧，看看佛山楼市成交前10名项目，这段时间的成交量就清楚了！
这一手房成交量呈现下降趋势，二手房成交量呈现上涨趋势，说明啥？ 佛山楼市是一个“以价博量”的格局，二手房优势更大！ 说得直白点，就是便宜房子销售快。 03 总结 广佛两城，一个惊艳了库存，一个温柔了价格，却出现同样的行情： 新房成交量，有倒春寒趋势。 这种倒春寒趋势，会增加楼市政策出台的概率，毕竟广佛土拍，一直都是地方财政的主要来源。 最后，总结一下怎么选房子吧！ 广州—— 广州不缺房，但缺核心区的好房子。 所以呢，如果手头钱够，就看中心区的房子，甭嫌贵，哪怕面积小点，也要看中心区。 我看了一下，2023年对于广州购房者而言，很难得。毕竟广州中心区很多年都没有这么多的潜在项目供应了（相对而言哈）。 也是广州为了激活楼市，不得已拿出压箱底的地块，才成全了改善客户。 如果首付只够郊区门槛，那就不要急。一手房二手房慢慢看，等等政策都可以。 从广州的库存量应该看出来，郊区根本不保值，所以真的不着急！ 佛山—— 佛山潜在供应量减少，当下“以价换量”的行情还会持续一段时间，价格不可能出现大幅上涨的情况。 再者，从这段时间的成交量看，佛山楼市一二手房成交量对冲的趋势很明显，这说明： 佛山二手房有些投资客在割肉逃顶，二手房还有一些笋盘，还有价格优势，购房者可以重点看看。 好了，今天的文章就写这些吧！ 纵有千古，横有八荒。 前途似海，来日方长。 莫慌！ |
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