关于杭州共有产权房政策的详细解读（2022版）

原创 西梅 新杭州人置业 2022-04-07 09:47

去年年底，杭州正式出台《杭州市共有产权保障住房管理办法》，消息一出，便引起轰动。

最近，杭州共有产权项目陆陆续续传来动静，首个项目预计今年6月将开工建设，很快便会入市销售。

共有产权房的申请条件是什么？价格如何？哪些地方可以买？购买后有没有交易限制？共有产权房和普通商品房有什么区别？......

鉴于很多粉丝对共有产权房的信息还是一头雾水，为此，我们整理了一些关于杭州共有产权房的高频问题，并结合官方材料做出详细解答。

01

相关概念问题解释

Q1：究竟什么是共有产权房？

A1：去年12月1日，杭州公布共有产权保障住房管理办法，主要内容概括为——

① 共有产权房将按照摇号顺序选房；

② 购房家庭产权份额比例于50%—80%之间；

③  一户家庭只能享受一次共有产权住房保障；

④ 申请人须一定年限内在市区无房（具体年限将在项目启动申请时的受理公告中明确），单身申请人需年满30周岁（含）；

⑤ 共有产权房取得不动产权证满5年的，可一次性增购政府份额；不动产权证满10年后，可通过买卖、赠与等方式上市交易；

⑥ 因失信被责令增购政府份额的，所购房源需在购房家庭取得原不动产权证满15年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。

自此，杭州版的共有产权房问世。

共有产权保障住房其实是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用和处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。

最通俗的解释，共有产权房就是共有+保障，你和政府共同买一套房，自购比例多少你还可以选择，比例限定在50～80%范围。

Q2：杭州的政策相比北京、上海等城市有何区别？

A2：杭州的政策跟其他城市的政策相比，有4点杭州特色——

① 杭州共有产权房是户籍和非户籍全覆盖，符合项目受理公告内具体准入条件的都可以申请。

② 杭州的共有产权保障住房有多种筹集渠道，第一个是划拨土地集中兴建，第二个是出让土地集中新建，还有一个是既有房源转用。

③ 杭州是既可以增购也可以上市，满5年后可以增购，也可以不增购；产权满10年以后，不管是否增购过，都可以上市交易；老百姓如果说因故要退出共有产权保障住房，也可以申请政府的回购。

④ 杭州的共有产权保障住房，特别是划拨土地上集中建设的共有产权保障住房，购房家庭是可以根据自身的住房支付能力来选择50%~80%的份额的，这是一个比较人性化的措施。

有人提出，北京，上海等地的共有产权房，买房摇号后有不少人弃选，对于这一点，杭州规定，如果放弃选房，两年内不得再申请共有产权保障住房。

02

购买资格问题

Q1：哪些人可以买共有产权房？外地户口有资格吗？

A1：杭州市共有产权保障住房的保障对象包括符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭，保障范围覆盖面广。

其中，户籍家庭要在符合限购前提下同时满足户籍、住房等相关条件，非户籍家庭需满足居住证、社保或个人所得税、住房等相关条件。

杭州市区户籍家庭同时满足以下条件——

① 单身申请人需年满30周岁（含）；

② 主申请人具有市区户籍一定年限以上；

③ 购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；

④ 政府规定的其他条件。

非市区户籍家庭同时满足以下条件——

① 单身申请人需年满30周岁（含）；

② 购房家庭符合本市限购政策，且一定年限内在市区无房；

③ 主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》；

④ 主申请人申请前在市区累计缴纳社保或个人所得税满一定年限；

⑤ 政府规定的其他条件。

主申请人拥有市区户籍但未满一定年限的购房家庭，如果同时符合非市区户籍购房家庭准入条件中第2-5项条件，也可以申请。

无房核定的范围包括：申请家庭（含未成年子女）在市区不动产登记的房产、网签备案的购房合同、承租的公有住房（福利分房）、批地建房、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产等。

余杭区未来科技城共有产权房项目效果图

Q2：真的可以五折买房吗？

A2：共有产权房按照同板块、同类型商品房“合理优惠”后决定售价。购买时，你可以根据支付能力选择50%-80%之间的产权份额比例，并支付对应比例的房价。

举个例子，比如临平新城目前高层限价28500元/㎡，政府按照“合理优惠”决定一个折扣，你可以自行选择50%-80%的产权比例，剩余部分产权归政府。

我们假设合理优惠是打8折，那么临平新城一套90㎡，总价只要205万左右，你可以付102万-164万，拥有对应比例的产权，最低“五折”即可买到共有产权房。

需要注意的是，政策提到共有产权房取得不动产权证满5年的，可一次性增购政府份额。

在增购阶段，房屋价格不再是最初购买时的价格，而是由市发改部门会同市财政、住房保障和房产管理等部门对增购价格进行市场评估，每年公布一次。

Q3：50%-80%比例是指共有产权保障住房首付的50%-80%，还是其总价的50%-80%？

A3：划拨土地共有产权保障住房购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，支付的购房款为：单套销售价格*产权份额（50%-80%）。

如果你是首套房3成首付，再选择50%产权份额，相当于200万的房子，你只要付30万的首付，只要1.5成的首付。

Q4：增购具体是什么意思？

A4：政策明确，共有产权保障住房购房家庭取得不动产权证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房，划拨土地权利性质调整为出让，增购满10年后，方可通过买卖、赠与等方式上市交易。

如共有产权保障住房购房家庭需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请。

Q5：能买几套？未来如何交易？

A5：一户购房家庭只能享受一次共有产权住房保障。

共有产权保障住房可以增购和上市。其中，共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房，权利性质调整为出让，但需满10年后，方可上市交易。

Q6：名下在杭州有套公寓，还可以申请共有产权房吗？

A6：购房家庭房产核定的范围包括：申请家庭（含未成年子女）在市区已进行不动产登记的房产、购房合同已经网签备案的房产、承租的公有住房（福利分房）、已签订征收（拆迁）安置协议未进行不动产登记的房产，以及批地建房情况等。

综上所述，公寓纳入房产核定范围，名下有公寓的购房者无法购买共有产权房。

03

购买后的权益问题

Q1：购买共有产权房以后，落户、上学等待遇和普通商品房一样吗？

A1：目前杭州并没有对共有产权房的落户和入学发布细则，但是已经明确提出——购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益，自然包括落户和子女在对应学区上学等权益。

Q2：购买共有产权保障住房后，影响商品房购房资格吗？

A2：共有产权保障住房购房家庭在按规定由代持机构回购其份额前，或在其增购政府份额取得完全产权前，不得通过购买方式获得其他房产。

Q3：买了共有产权保障房后，还能享受高层次人才的购房补贴吗？

A3：这是两种不同的住房保障，不能同步享受。

如果买了共有产权保障住房，就不能享受高层次人才补贴、公租房补贴等一系列相关政策。

《管理办法》明确指出：承租公租房、保障性租赁住房的家庭购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源；享受公租房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭购买共有产权保障住房的，自签订购房合同次月起停止发放补贴。

Q4：共有产权房是否有居住年限？

A4：共有产权保障住房土地使用年限为70年，其中划拨土地共有产权保障住房购房家庭增购政府份额后，划拨土地权利性质调整为出让，出让年限为70年，自非税收入票据填发之日起计算。

04

房源相关问题

Q1：房源都分布在哪些地方？

A1：共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转化三种筹集方式。

住房户型以中小套型为主，项目选址将结合“一核九星”布局，优先安排在交通便利、公共服务配套和市政基础设施等配套较为齐全的区域，以促进职住平衡、产城融合。

共有产权保障住房建设用地纳入本市国有建设用地年度供应计划，其用地指标按不低于国有建设用地出让总量的一定比例单列，用地予以优先供应。

14个共有产权房项目地块汇总

4月6日上午，杭州市政府官方发布了《杭州市2022年度国有建设用地供应计划》，杭州首批共有产权房项目分布基本明朗。

2022年杭州推出的共有产权房用地总共有14宗——其中上城区1宗，拱墅区1宗，西湖区3宗，滨江区2宗，余杭区1宗，萧山区1宗，钱塘区1宗，临平区1宗，富阳区2宗，临安区1宗。

外加此前公布的临平区共有产权房用地，目前官方公布的共有产权房总计有15处供应。

Q2：共有产权房最早什么时候可以购买？

A2：3月20日，杭州第一个共有产权房——临平区乔司街道的共有产权房项目方案设计出炉，预计今年6月开工建设。

我们判断，受亚运会前相关施工政策影响，首个共有产权房从开工到上市，按照杭州商品房的建造周期，预计2023年初可上市。

Q3：房屋价格和权属怎么规定？

A3：共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。

单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在50%-80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。

出让土地共有产权保障住房，购房家庭产权份额为土地出让时已确定的份额比例，按照单套销售价格对应的产权比例支付购房款。

Q4：杭州共有产权房都是小户型吗？

A4：杭州的共有产权房的户型以90㎡以下的中小套为主。

临平项目设计了约89㎡、约108㎡两种户型；闲林街道未来科技城项目户型配比面积为70㎡-120㎡，以88㎡-120㎡为主力户型，其余项目暂未公示。

临平新城共有产权房项目户型图

Q5：能否详细介绍一下此前已公布户型图的临平共有产权房项目的具体情况？

A5：此前完成方案设计的共有产权房项目是临平新城共有产权房项目。

这个项目位于乔司街道，毗邻钱江新城2.0板块，东侧为东湖高架及城市绿化带，北侧为绕城高速公路，南侧为月牙二路，西侧为友爱路。地块面积20799平方米，容积率为1.8。

临平新城共有产权房项目效果图

项目设计有108㎡和89㎡两种户型，两种户型都有三房两厅一厨两卫，得房率均在79%以上，建设标准定为5000元/平方米。

小区内部采用人车分流，设置夜光跑道和各年龄段活动健身场地；项目距离地铁9号线乔司南站1公里左右，周边道路通畅，地铁、高速等交通便捷，并享有丰收湖周边等系列公共配套设施。

临平新城共有产权房项目效果图

项目2公里内有多所小学、中学等教育资源，宜家等大型综合体，5公里内有邵逸夫等三甲医院，可满足工作、生活、子女入学等各类需求。

有关杭州共有产权房的疑问，整理至此。