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裁判要旨
本案当事人虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但实为借款资金提供的担保，且双方在案涉房屋被查封前并未形成以物抵债的合意，并不具有买卖房屋的真实意思表示，即使该合同办理备案登记，也不能认定在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。案例索引 《黑龙江华佳商业投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司等案外人执行异议之诉民事二审案》【（2021）最高法民终1076号】 争议焦点 以房屋买卖进行担保的是否也符合排除执行的权利？
裁判意见 最高院认为：本案中，华佳公司主张其与北亚公司于2005年10月15日签订14份案涉房屋《商品房买卖合同》，并于2006年4月10日办理联机备案登记，据此其在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。综合本案事实，华佳公司与北亚公司虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示，华佳公司的该主张不能成立。其一，北亚公司与华风开发公司于2006年4月10日签订的《协议书》约定，华风开发公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商城项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于A1区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式办理了抵押。其二，华佳公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》亦载明，为保证华佳公司借款资金65,840,700元的安全，北亚公司同意以商品房销售给华佳公司的形式为该公司的上述资金提供担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。上述《协议书》及《备忘录》证明，案涉房屋《商品房买卖合同》系为华佳公司借款资金提供的担保。其三，华佳公司与北亚公司在案涉房屋被查封之前并未形成以物抵债的合意。黑龙江**风投资有限公司（后变更企业名称为华佳公司）与华风开发公司虽在《关于购买商品房付款一事的协议书》中约定，“双方同意华风开发公司先前向华佳公司借款3230万元（不含利息）转为购房款，不足部分由华佳公司予以补足”，但北亚公司为案涉房屋《商品房预售许可证》载明的权利人，而北亚公司并非该协议书的当事人，不能证明华佳公司与北亚公司形成了以物抵债的合意。此外，华佳公司与北亚公司达成的《备忘录》载明，北亚公司同意将案涉房屋交付（过户）给华佳公司，同时华佳公司正式放弃向北亚公司主张借款的权利；即使双方在该《备忘录》中达成以物抵债的合意，由于其形成时间晚于案涉房屋被查封的时间，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。华佳公司提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的情形。华佳公司主张已经支付案涉房屋的全部价款，但其提交的付款资金往来结算票据记载的交款事项为往来款、预收款、借款、暂借款等，与其关于上述结算票据记载款项均为向华风开发公司提供借款的主张相矛盾，华佳公司提交的证据不足以证明以借款抵顶案涉房屋的全部价款或者已支付案涉房屋的全部价款。另，案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。
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