曾经有这么一个小故事，一外地人到重庆买房，下了飞机点名要求中介带看中央公园，什么江北嘴、两江四岸统统靠后。中央公园的影响力之大，在很多外地人心目中怕仅次于解放碑了，他们毫不掩饰对中央公园的偏爱；而对于很多重庆人来说，跟外地人一样，也对中央公园有着痴迷的追求。中央公园不仅是地王频出的地方，它还是重庆万元地最多的一个新区。2019年，主城区共成交万元地14宗，其中中央公园有7宗； 2020年，主城区共成交万元地13宗，其中中央公园有5宗； 2021年，主城区共成交万元地29宗，其中中央公园有12宗。
据统计，它目前大约聚集了39家大型品牌开发商在此造城，重庆还没有新区的吸引力能与之相比。而在销售成绩上，中央公园片区也是牢牢占据着“学霸”的位置。2021年商品房销售，中央公园以17430套的销售成绩排在第一位。供需两旺，是中央公园近5年的一个常态。为什么中央公园能得到开发商和购房者的一致认同，主要原因在于它有很强的价值提升能力。- 2022年第一季度，中央公园建面均价约19053元/㎡。
约6年时间，中央公园的房价涨幅达132%，价格上涨了约2.3倍，真的是叫好又叫座。两江新区平坦广阔，幅员大约1200平方公里，中央公园板块几乎位于大北区的心脏位置，规划图明确标注它为“两江中心”，中心地位凸显。中央公园的定位很高，政府在此倾斜了大量资金和政策，使得中央公园光荣地成为“4最”区域：抗跌能力最强、重庆房地产最火、价值最高，最受客户追捧。中央公园的开发区域，大体以中央公园为中心向四面延伸，自然形成四个板块。公园东发展得最早，早先开发了不少改善住宅和刚需高层项目，又陆续落地了不少渝北和重庆的行政机关和企事业单位，交通、商业、学校、医院、文化设施等非常完善，大部分小区都有较高的入住率，是目前中央公园人气最旺，生活最为成熟的区域。公园西开发的多为高层刚需住宅产品，因为规划了两江国际商务中心，因此这个板块吸引的投资客最多。虽然公园西的大部分楼盘已经交付，四大商业体也已经实现营业，但这个板块的入住率就不怎么高了，偌大的片区连装修的业主都看不到几家。公园南是继公园西后开发的板块，这个区域楼盘的容积率大多在2.0左右，小高层产品和刚改产品居多，但大部分尚在修建中。公园北规划了7个公园，总面积高达9000多亩，生态环境非常宜居。这个区域启动没几年，容积率也基本控制在1.5左右，因此，公园北开发的主要为洋房别墅类的大面积改善住宅，价格自然也和其他三个片区不在一个层级。如果从居住的成熟度来说，目前公园东是最好的选择；如果你的价格承受能力强，那么公园北则更为宜居。经过多年强势开发，中央公园土地供应在收缩，土地貌似不多了。土地价格越来越高、容积率越来越低，意味着开发的产品基本走低密改善路线，现在的中央公园已经全面进入改善时代。铭腾机构数据显示，2021年，中央公园套均总价达到了225万，建面均价17888元/㎡。普通购房者想要上车中央公园，越来越难了。虽然中央公园的门槛高了，但是购房的需求却丝毫没有消减的迹象。2022年第一季度，中央公园以成交面积约9.6万㎡的成绩位居十大热点组团之首，而且，价格也是所有热销板块中最高的。当一个区域的房价越来越高，销售量却丝毫未减，说明这个板块中有一些价格和品质相对比较友好的楼盘，扮演了网红流量盘的角色。我在网上查了一下它的销量，它最近推出的两栋楼在2021年12月底开盘，至今约5个月的时间，它的销售率已经达到92%，基本进入清盘期了。要知道，这是去年下半年到今年，市场惨淡低迷的情况下的销售业绩，云境似乎没有受到市场的不良影响。就连它同在公园东板块新推出的姊妹项目——海成云沐，也有很不错的销售成绩。网络信息显示，海成云沐在今年4月底开盘，开盘当月就销售了87套，傲居板块同类型产品榜首，这个成绩在当前的市场背景下，完全可以笑傲江湖。要是它生在去年上半年，估计它开盘就接近清盘。在当下”零首付“都重现江湖的低迷市场背景下，云境和云沐居然走出了自己的独立行情，它们的秘诀在哪里呢？就拿云沐来说吧，如果用一句话概况，那就是：它是成熟的公园东极具性价比的楼盘。海成云沐位于中央公园东的兰馨大道沐仙湖湿地公园正对面，距中央公园直线距离2公里左右，到两江国际商务中心直线距离约3公里，属于中央公园片区最为成熟的配套圈内，交通、商业、医院、公园、文化设施都非常完善，购买后接房即可装修入住。它的容积率仅1.5，1T4H为主的围合式布局配上8层的楼高，再融合了宋式元素现代建筑风格，品质感一下子就出来了，肯定比高层小高层居住起来要舒适得多。更何况，它的价格对普通人也非常友好，总价区间仅135-170万，是不是可以轻松就上车？普通人对轨道交通的依赖还是很大的。中央公园规划的轻轨线路多达六条，未来从海成云沐附近经过的有两条，9号线兰桂大道站和10号线鹿山站，其中9号线步行700多米就可到达，附近还有多条公交车线路，交通上还是很方便的。公园东为什么很成熟？是因为它已经有足够的人气支撑商业的经营，比如离海成云沐不远处就有永辉超市，商业有汇祥空港荟街和去年开业的水獭云选广场，日常买菜、亲戚朋友来了请客吃饭都很方便。如果想逛街购物，离海成云沐3公里左右的两江国际商务中心的4大商业体是最好的选择。住在海成云沐，晚饭后可以去对面200亩的沐仙湖湿地公园散散步吹吹风；闲暇时间，还可以带上父母小孩到中央公园玩耍，是不是感觉很惬意？它小区内部的绿化品质也值得与公园媲美。我曾参观过海成云境的实景示范区，一看就很讲究，花草树木搭配雅致的建筑小品，很有品质感。它甚至还加上了自己独特的个性，种植了浪漫色彩的蓝花楹，当然这需要付出更多的成本，想通过海成云境的品质在主城区打样的海成没有丝毫犹豫。很多人都知道，当初海成云沐的开发商海成集团这块地拿得比较贵，但它并没有因为利薄而减配，反而在云境的基础上对配置进行了升级，称得上是海成云境2.0版本。车库和入户双大堂一般是高端的大平层项目的配置，但是云沐居然也有双大堂，毫无疑问这是品质的加分项；据说它主卧窗户采用的是大面积落地玻璃窗设计，不光是室内采光面更大，建筑外立面也更有现代简约风格的高级感，这对品质的提升不是一点半点。当然，开发商也需要为这些升级的配置付出更多的成本，按照现在的市场价格，海成云沐几乎是在“赔本赚吆喝”，称得上是海成的良心之作。海成云沐对户型面积进行了控制，它的主力产品是套内面积约65-85㎡区间的三房和四房，户型结构紧凑，方正实用，采光通风俱佳。它的所有户型的卧室都将飘窗预留为拓展空间，打掉飘窗后，实际使用的空间全部都超过了它的建筑面积。跟它同等定位的市场同类产品相比，他的空间尺度和舒适度可以说是优等生。这是它最小的户型。我粗略估算了一下，这个户型可提升增加实得面积10.9㎡，相当于实际的套内使用面积达到了约76㎡。这个户型虽然看似面积小，但是它的空间表现其实并不狭促，只要家具尺度得当，看上去的空间感也不会差，适合三口或者四口之家居住。这个户型可以拓展出大约14㎡的套内面积空间，相当于它实际使用的套内面积达到了89㎡，两卫布局，是一个相对比较舒适的三房户型。这个户型的套内赠送面积大概在16.9㎡，总的套内使用面积约为99.9㎡。这个户型空间尺度和舒适程度在三房的基础上进一步提升，是一个适合长住的舒适型户型。这个户型是它最大的户型，也是赠送面积最大的户型。它拓展后多得的套内面积大概在19.5㎡，总的套内使用面积约为104㎡，空间尺度更为舒适宜居。总的来说，这个楼盘的户型空间利用率很高，稍大的户型甚至还做出了舒适度较高的尺度空间，同时又满足了低总价的市场需求，它之所以卖得好，这肯定也是很重要的因素。在去年上半年那场堪称“龙争虎斗”的第一批次集中供地的土拍中，海成拿地总金额近11.5亿元，从众多的房企中脱颖而出。不仅如此，去年下半年房地产市场进入低迷，很多房企都承受着巨大的压力，第三次集中土拍还能出手拿地的房企，无疑资金实力强硬。而海成不但在重庆主城参拍，还同步在开州、万州也报名参拍了地块。2020和2021年两年，海成一共拿下22宗地，既表明海成“深耕川渝”的企业战略，也侧面反映了海成的财务稳健。现在买新房最怕什么？当然是烂尾，减配。但在海成这里，好像这个担心是多余的。据说，2022年4月万州海成某项目，交房即交证，市面上好像还没有几个开发商能做到，没有经济实力肯定是不行的。据悉，2021年，海成集团还在大重庆区域全年交付了23批次房屋，交付面积达约183万方，交付户数超过19087户，如期高质量的交付，也让海成赢得了更多的口碑。2022年，是海成集团成立的第三十个年头。作为渝派房企的标杆之一，海成集团已经在15个城市打造了64个项目，累计完成开发规模约1500万方，真正成为一家有区域影响力、有社会责任感的优质民营企业。随着地价攀升，后续大量万元地开发的产品会陆续入市，中央公园板块改善产品趋势也更加明显，总价也越来越高，离普通人的距离也越来越远。中央公园8层高的在售纯洋房楼盘并不多，何况总价才135-170万，卖一套就少一套，上车机会难得。
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