【原】上市公司出售房产涉税实操

上市公司出售房产涉税实操

    受困于当下经济形式不好！经常会看到新闻，上市公司通过出售房屋或土地使用权等资产，以此达到增加流动性资金的目的。上市公司出售房产可能会涉及哪些税种呢？本文带你了解出售房产的涉税问题。

例：2023年4月，A公司（一般纳税人）出售拟出售房产甲房屋。已知甲房屋购买于2011年4月份，取得营业税发票发票金额100万，营业税金额5万，城建税等金额0.5万，契税金额4万，印花税金额0.05万。本次出售房产，经核定房屋价格为260万元。本次房产转让，需要缴纳哪些税费、金额分别为多少？

答：对于出售方：需要缴纳增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税；

    对于购买方：印花税、契税。

出售方：

增值税：房产出售增值税计算，需要关注：企业购房时间在2016年5月1日前后，要注意营改增时点对增值税的影响：

一般纳税人销售营改增前取得的不动产：

一般纳税人销售营改增后取得的不动产：

例中，购买时间为2012年4月份且取得营业税发票，所以应该一般纳税人销售营改增前取得的不动产→选择简易计税办法计算增值税。故本次转让房产增值税金额=（260-100）/1.05*0.05=7.62万元

注意：如果是营改增后取得不动产增值税专票且抵扣进项税，需要将未抵扣的进项税转出。

税金及附加金额=7.62*12%=0.91万元

印花税=260/1.05*5/10000=0.12万元

土地增值税由于不常见，很多财务人员可能会不知道如何申报和计算，接下来将重点讲一下：

土地增值税申报表，如下：

土地增值税纳税申报表（三）

（非从事房地产开发的纳税人适用）

税款所属时间：　年　月　日至　  年　月　日               填表日期：　年　月　日

金额单位：元至角分                       面积单位：平方米

纳税人识别号

纳税人名称

项目名称

项目地址

所属行业

登记注册类型

纳税人地址

邮政编码

开户银行

银行账号

主管部门

电　　话

项　　　　　　目

行次

金　　额

一、转让房地产收入总额　 1＝2＋3+4

1

其 中

货币收入

2

实物收入

3

其他收入

4

二、扣除项目金额合计（1）5=6+7+10+15（2）5=11+12+14+15

5

（1）提供评估价格

1.取得土地使用权所支付的金额

6

2.旧房及建筑物的评估价格 7＝8×9

7

其中

旧房及建筑物的重置成本价

8

成新度折扣率

9

3.评估费用

10

（2）提供购房发票

1.购房发票金额

11

2.发票加计扣除金额 12=11×5%×13

12

其中：房产实际持有年数

13

3.购房契税

14

4.与转让房地产有关的税金等15＝16＋17＋18＋19

15

其 中

营业税

16

城市维护建设税

17

印花税

18

教育费附加

19

三、增值额 20＝1－5

20

四、增值额与扣除项目金额之比（％）21＝20÷5

21

五、适用税率（％）

22

六、速算扣除系数（％）

23

七、应缴土地增值税税额 24＝20×22－5×23

24

八、减免税额（减免性质代码：               ）

25

九、已缴土地增值税税额

26

十、应补（退）土地增值税税额  27=24-25-26

27

以下由纳税人填写：

纳税人声明

此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家有关税收规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。

纳税人签章

代理人签章

代理人身份证号

以下由税务机关填写：

受理人

受理日期

年  月   日

受理税务机关签章

从土地增值税的申报表中，我们可以看到：非从事房地产开发的纳税人转让房产成本扣除有两种方法：1、提供评估价格；2、提供购房发票。例中，提供了营业税发票，所以本例按照提供购买发票的方法计算扣除项目金额。本次可以扣除项目金额=172.5万，本次应缴纳土地增值税金额=22.53万元。详见计算表：

注意：

1、如果企业无法提供购房发票，则要按照 提供评估价格 的方法计算。两种方法对于房屋价值的计算方法是不同的，需要区分！

2、本次扣除的税金为本次交易的税金，不是企业购买时候缴纳的税金！

介绍了出售方税费后，对于购买方的税费是不是觉得计算太简单了！就不在举例计算。对于出售房产税费的计算，你是不是有所了解？