近年来，“房住不炒”的观念已深入人心，保障性租赁住房REITs备受市场瞩目。
保障性住房REIT，通俗来讲，就是以保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行的不动产资产证券化产品。
作为首只市场化运营的保障性租赁住房REIT，华夏基金华润有巢REIT，自2022年12月9日诞生以来，便一直是市场焦点。
近期，公募REITs一季报曝光，这只明星REIT，首份成绩单表现如何？
华润有巢REIT首份成绩单
华润有巢REIT的全称，为华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，由华夏基金管理。华润有巢，则为央企华润置地旗下专营长租公寓的子公司。
上市至今，这只REIT业绩抢眼，也为投资人创造了丰厚的收益。
一季报显示，华润有巢REIT底层资产运营稳健，相较招募说明书同期预测数据，完成度为108%；EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。
经营层面，其底层资产，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目两家公寓的出租率，均优于招募说明书预测值。
业内人士表示，住房租赁行业的规律为一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。华润有巢REIT一季度新签了858间，在租约持续新增背景下，二、三季度值得展望。
基金可供分配金额方面，其一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。
拉长时间线看，成立至今，华润有巢REIT年化分派率为4.92%，在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。
明星保租房REIT
在“房住不炒”“租购并举”等政策指导下，保障性租赁住房越来越成为关注点。
早在上市前，华润有巢REIT，就刷新了公募REITs网下询价倍数纪录，且保持至今！
根据《发售公告》，该REIT网下询价阶段，得到众多机构投资者的认可：
共收到107家网下投资者管理的432个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和超298亿份，为初始网下发售份额数量的213.24倍，超额认购倍数显著高于前期REITs产品。
资金追捧，其实与底层资产的稀缺性有关。
其底层资产，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，分别是上海松江区“001号”“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。
华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆表示，“随着长三角一体化以及人口持续流入，上海市未来租赁需求将进一步增加。”
“有巢泗泾项目和东部经开区项目，所代表的高品质与高性价比的保障性租赁住房项目将长期供不应求，成为新市民、青年人在上海租赁住房的首要选择，项目未来业绩有进一步提升的空间。”
华润有巢REIT未来可期
在华夏基金华润有巢REIT发行上市前，去年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市。
这4只保障性租赁住房REITs的底层资产，均位于核心城市，运营效果良好，目前累计发行规模逾50亿元。
在华润置地长租公寓REIT平台总经济师王戈宏看来，华润有巢起步不算早、规模在头部企业中并不算大，但发展比较稳健。
截至2023年3月末，华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目33个，储备项目23个，布局房源5.6万间，成为唯一一个在北上广深四个超一线城市均有大型租赁社区布局的租赁企业。
有巢住房租赁总经理陈嘉表示，作为市场化运营机构，有巢的经营优势体现在四个方面：
首先，华润有巢具备相对灵活的租金调整机制，满足政府对保租房租金管控要求的前提下，能够根据市场行情动态调价。
其次，依托华润集团和华润置地，有巢能进行运营成本精细化管理。
第三，有巢搭建了完善的招租渠道矩阵，能有效提高出租效能。
第四，有巢独创的“3i体系”数字运营平台，为租赁住房项目提供全流程数字化解决方案，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接入。
今年3月24日证监会进一步强调“房住不炒”，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。
3月底，首批扩募的4只公募REITs变更注册申请获得证监会批复。作为保障性租赁住房REITs的代表之一，同时也是有巢住房租赁唯一的REITs上市平台，华夏基金华润有巢REIT的扩募动向也备受市场关注。
据悉，有巢住房租赁战略定位“行业领先的公寓资管商”，投资重点将聚焦于一线及强二线人口净流入城市可扩募的优质资产，并已圈定了一批储备项目，扩募值得期待。
风险提示：公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。（CIS）
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