无过错买受人“查封前签订合法有效合同”认定的裁判规则

《异议复议规定》第二十八条规定了无过错买受人的认定条件。其中关于第一项：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。是对物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效的要求。此项具体认定应把握如下几点：

一、合同必须书面

该要求的法律依据是《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”。是为了便利执行机构甄别真是买受人（人民法律出版社江必新、刘贵祥主编《<最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>理解与解释》第423页）。

买受人虽未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。

二、合法有效的认定

合同是否成立以及是否合法有效，应根据《民法典》合同编及相关司法解释予以认定。此外，对于买受人与被执行人签订的不动产买卖合同效力，不应仅凭表面形式作出认定，应注意追溯买受人与被执行人之间是否具备真实的买卖不动产的意思表示，且该合同的目的是否合法。对于买受人主观上并不具备购买不动产的真实目的，只是通过签订买卖合同的行驶实现清偿债务、套取银行贷款等其他目的，活名为买卖实为让与担保的，均不能认定已满足“签订合法有效的书面买卖合同”这一要件。

三、“查封前”签订的的认定

“查封前”的要求，源自《查封、扣押、冻结规定》第26条（第一款：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。第二款：其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。第三款：其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院）关于查封效力的规定，是为了有效防范恶意串通规避执行的手段。

注意：根据现行司法解释规定，执行异议之诉案件在审理中仅对相关合同效力作为基础法律关系进行论证，不应在判决主文中对相关合同的效力作出判决。

2022.11.18