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楼市投资圈，有句放之四海而皆准的真理：上一线城市，买核心资产。 这句话，就是个正确的废话。 谁不知道一线城市最好，但你买的起么？ 刚从北京考察归来的我，想以北京为例，跟你说个残酷的现实： 资产配置的角度，或者是投资的角度—— 若你预算在600万以内，近三年可以不用考虑一线城市。 别急着反驳，耐心看完这篇文章。
北京楼市里，有三条新主线。 这三条新主线，既属于北京，也属于上海，还属于深圳。 第一条主线，挫伤的刚需。 近期，我们常说的三个词是：资产负债表衰退、通缩、不敢消费。 那么，口罩三年资产负债表受损最严重、通缩表现最强烈、消费欲望被扼杀最狠的群体是谁？ 生活在大城市里的那些“中产以下、底层以上的夹层伪中产”。 说白了，就是：个体工商户，小生意老板，普通白领，互联网、教培、餐饮、旅游、房地产等敏感行业的中基层员工。 他们既参与到大城市的分工体系中，又在大城市分工体系的末端。 有点风吹草动，这群人往往最先受伤。 ——降薪，先降的就是他们；裁员，先优化的也是他们；闭店，先关门的还是他们；投资失败，先归零的更是他们。 那么，这群人反馈到楼市生态链中，有个共同的名称： 适婚适育年龄的刚需。 受口罩挫伤最大的是刚需，资产负债表衰退最狠的也是刚需。这对于北京楼市来说，意味这什么？ 北京楼市里的刚改类产品，正越来越难卖。 北京楼市里，有这么两条单价线：
下面这张图，是这两条单价线的市场表现。 2020-2023年—— 北京刚需盘，库存消化周期从10.5个月爬升到18.3个月； 北京刚改盘，库存消化周期从11.3个月爬升到18.9个月。
而当下北京楼市里，单价10万㎡以上改善产品的库存去化周期是多少？ 仅为7-9个月。 换句话说， 北京刚需盘的销售难度，是改善盘的2倍以上，而且正越来越难卖。 以上为北京楼市的第一条主线，我们再来看第二条。 第二条主线，严苛的政策。 迄今为止，北京仍然执行着极端严苛的楼市调控政策。 毫不夸张的说，北京不仅是全国，甚至是全球住房限购限贷最严苛的城市。 限购政策：京户家庭，可购买2套；京户单身，可购买1套；非京户家庭，需连续5年社保方可购买1套。 限贷政策：首套房，首付比例35%；二套房，首付比例80%。 二套和首套，怎么去区分？ 但凡你在全国任何城市有过贷款记录，无论是否还清，都算二套，首付全部80%。 对于北京的改善客户来说，这是一个极端变态的政策。 既然是改善客户，肯定买过房，大多数也都贷过款，首付都要8成。而北京的一套改善房，起步也要拉到1200万左右。 也就是说， 北京置换改善的门槛，起步就是900万。 而绝大多数的北京普通改善家庭，手里并没有900万，他只有一套价值接近900万的老房子。 也就是说， 北京80%以上的改善客户，置换的前提是： 先要把小的、旧的、远的卖了，才有买大的、新的、核心的可能。 北京单价8万以上的楼盘，几乎所有的售楼部里，都放着一块牌子：我们可以帮你卖掉老房。 北京单价8万以上的楼盘，几乎所有的置业顾问，都会开场就问你：您的老房子卖掉了么？ 北京的改善客，可能是全国最悲催的一群人。 他所遭遇的置换难度，远超全国任何一座城市。甚至连新盘的销售，都要协助你去卖掉老破小。 以上为北京楼市的第二条主线，我们再来看第三条。 第三条主线，过剩的供应。 自三年前开始，全国重点城市开始推进“住宅用地集中出让制度”。 而一贯最讲规矩的北京，把这项制度落地的那叫一个淋漓尽致。 过去三年，北京把手里捂着的土地，一股脑拍了个干净。 下面这张图，是北京2020-2022土地供应分布图。
发现什么问题了么？ 2020-2022—— 北京的住宅用地供应，一年更比一年多；北京的住宅用地供应，一年更比一年好。 2020年的供应主体，还在密云、顺义、大兴等六环/六环外的刚需版块；2021年的供应主体，开始向内转移到瀛海、永丰、石景山等五环-六环之间；2022年的供应主体，已经彻底变成了前面提到的五环-六环刚改版块…… 这意味着什么？ 2023-2025年，是北京五六环刚改新盘供应量井喷的三年。 我给大家举个例子。 北京朝阳区，2020年以前几乎常年最多也就卖3-4块地，常年也就2-3个新盘再卖。 今年朝阳的在售新盘是多少？ 13个，是往年的5倍！ 13个在售新盘，一下子就把过去供小于求的朝阳市场，砸成了供应过剩的红海。 以上，就是北京楼市的三条新主线。
又比如，当下上海供应量最大、红海竞争最凶的，也是供地严重过剩的五大新城； 更比如，当下上海也积压大批量的改善客户，卖不掉手里的旧房，上不了改善的新房。 这既是北京楼市的特征，也是上海等一线城市的楼市特征。
三条新主线，让北京等一线城市陷入了一种恶性循环。 我们单看以上三条新主线，似乎也看不出个所以然。 但当我们把三条主线串在一起，你会发现：事情有点严重！ 接下来， 本文真正的精华来了，一定要耐心看下去。 1、当刚需被口罩挫伤，当新盘集中井喷，当改善客户必须先卖后买，会发生什么？ 刚需被口罩挫伤，就意味着进场买房的刚需客减少了。刚需客减少了，就不可避免的减缓了市场上老破小、小面积刚需产品的成交速度。 那么， 二手市场里的小面积刚需盘就会滞销，库存量就会增加。 新盘集中井喷，就意味着刚需的选择面更大了。原本就已经减少的刚需客，就会再次被井喷的新房所分流。 那么， 二手市场里的小面积刚需盘就会加剧滞销，库存量就会加剧增加。 改善客户必须“先卖后买”才能置换上车，就意味着改善客会集中抛盘手里的刚需产品。 那么， 二手市场里的小面积刚需盘，就会再次堆积淤塞。 三者叠加，最终的结果是什么？ 二手房库存量高企，低单价小面积低总价的刚需产品库存量高企！ 北京市场里，挂牌量最大、成交周期最长、买家杀价最狠、最难卖的房子是什么？ 五环外、总价在500万以内的刚需盘！ 比如，昌平、房山、石景山、大兴等版块的普通刚需二手房。 2、当刚需盘越来越难卖，挂牌量越来越高，成交周期越来越长，会发生什么？ 刚需二手房越来越难卖、成交周期越来越长，也就意味着改善客户的变现难度越来越大。 改善客户的变现难度越来越大，也就意味着他们置换的周期越来越长。 ——卖不掉手里刚需版块，也就买不了核心版块的二手次新。 对！ 供应过剩、成交困难的刚需版块，甚至把原本好卖的改善版块，也砸进泥潭里。 这就是进入4月份之后的北京楼市特征，亦是上海楼市的特征。 遇到这样的市场，该怎么办？ 还能怎么办，无解！ 我们去观察近三年的京沪楼市，你会发现三个很奇怪的特征。 第一个特征，二手房库存量居高不下。 无关市场好或者不好，京沪的二手房库存量一直保持在高位运行。 高位的库存量，就来自于我们前面所说的：受挫的刚需无力进场，着急的改善集中抛盘。 我们去打开当下京沪的二手房库存，你会发现——
第二个特征，改善次新的波段式上涨。 虽然京沪的刚需二手库存量高，但好就好在这些城市并不缺购买力。 房子虽然难卖，但时间长了、割点肉总能卖掉。 每卖掉一套刚需二手，就随之出现一个变现后的改善购买力。 伴随刚需客户慢慢修复资产负债表、慢慢进场消化库存、置换客户慢慢变现，改善市场里也在慢慢堆积购买力。 到达一定临界值之后，原本就稀缺的核心版块改善次新，就会迎来一小波行情。 比如，2021年初的上海内中环豪宅热，2022年初、2023年初的北京海淀东城改善学区潮。 对！ 近三年的京沪行情，几乎全是改善次新和豪宅学区的波段式行情。 其周期特征往往是—— 九个月积蓄能量，两个月集中爆发一波，再沉寂九个月。 为何而沉寂？ 刚需客户消化光了，二手刚需卖不动了，改善客户变不了现了，置换链条打断了。 第三个特征，刚需严重滞涨。 其实，这两年京沪的改善次新，涨的很好。 只是它如前文所说，往往是波段式行情：热一波、涨一波、等一波、蓄一波、再热一波。 涨涨停停，蓄蓄放放，房价也真的没少涨。 举个例子吧。 2019年底，北京亦庄的顶级改善盘“亦庄金茂府”，均价也就6万出头。 四年不到的今天，亦庄金茂府卖多少？ 11万起步！三年周期，接近翻倍！ 但与京沪改善次新的波段是行情，相对应的是：刚需真的是一毛都不涨！ 为何不涨？ 因为它在链条的最末端。 每一次改善次新的行情刚起来，就会迎来更多改善客的更着急变现，生怕赶不上这轮行情。 更多的改善客抛盘、更着急的变现，换来的就是刚需库存量的再次堆积。 刚需库存量一堆积，刚需客后劲就不足； 刚需客后劲一不足，改善客变现就困难； 改善客变现一困难，置换链条就被打断； 置换链条一被打断，改善次新行情就凉。 市场，就再一次被搁置在这里。 对！ 就是如此！ 反观三年的京沪楼市， 每次都被打断在“改善次新刚涨完，尚未轮到刚需涨”的时刻。 三年皆是如此，几乎成为一种恶性循环。 就比如，今年的京沪楼市。 去年底至今年三月份，北京东西海的学区次新和改善次新，行情一片大好。 成交量刷新记录，成交价更是刷新记录。 眼看，就要轮到六环线上的刚需版块了…… 结果，一堆生怕上不了车的改善客户，拼了命的降价抛售手里的刚需老房，直接把二手库存砸上天！ 市场就这么凉了。 说句残酷的现实—— 京沪楼市，已彻底告别普涨。 你买套四五百万的刚需盘，就注定涨不上去。
面对这样的市场，我们应该怎么办？ 还是那句话，无解！ 正如前文所说，京沪楼市的恶性循环，是三条新主线交叉影响的最终结果。 ——过剩的新房供应、挫伤的刚需客群、严苛的调控政策。 想要去打破当下的恶性循环，必须先打破以上三条新主线。
但是，你我都知道： 当下的环境中，以上无论哪点都很难短期落地，更别提至少落地两点。 如果三条主线不扭转，那么京沪楼市就注定深陷在死循环中。
如果你是刚需， 那就放平心态，做好不涨的准备，反正也能住。 如果你是改善， 那就不要犹豫纠结，手里的老破小和刚改盘，该割肉就割肉，早点置换，早点吃肉。 如果你是投资， 600万以内，就不要考虑京沪。京沪的确能涨，但能涨的版块和产品你都买不起。 你会问为什么是600万？ 600万的总价，勉强可以上车：北京东西海一梯队，只有学区价值毫无居住价值的占坑学位房。 目前为止，学区还是北京的硬通货。 如果你说学区变动太大，没有居住价值的老破小风险太大，我还要追逐居住属性…… 嗯，800万起步！ 对，这就是京沪楼市的投资门槛。 癞皮狗的最高修养是什么？ 接受现实！ 她很好，是我不配。
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