解析既有住宅加装电梯表决规则 谢存海/辑 从法律意义上讲，既有住宅加装电梯涉及业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。是否加装电梯事关全体业主的切身利益，业主对此享有表决权。我国虽未就加装电梯制定专门法律，但可从现有法律规范中寻找相关的表决规则依据。 一、我国法律对业主表决权的规定。民法典出台以前，在对既有住宅加装电梯表决性质的认定上，是属于“改建、重建建筑物及其附属设施”还是“对共有的不动产或者动产作重大修缮”存在一定争议。前者适用物权法第七十六条规定，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；后者适用物权法第九十七条规定，应经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。有人认为，“改建”是指在原有基础上改造建设，“重建”是指重新建设或建立。“修缮”指修理、修补。增设电梯系在旧房基础上新建电梯，对旧房而言系增加附属设施、改造房屋性能，而非对原有电梯的修理修补，故既有住宅加装电梯应属于“改建、重建建筑物及其附属设施”。原建设部《城市房屋修缮管理规定》第三条指出：”本规定所称房屋修缮，是指已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。“ 显然，房屋修缮中的”一般修缮“与”重大修缮“是不同的，房屋的维修保护属于”一般修缮“，房屋的拆改、翻修属于”重大修缮“。根据最高院司法解释，所谓“重大修缮，或称改良行为，是指在不改变共有物性质的前提下，以改善共有物结构为主要特征的提高共有物效用或增加共有物价值的行为。”物权法第一百零三条规定：“ 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”显而易见，既有住宅加装电梯符合这一要求。在各户专有面积相同的情况下，如果全体业主参与表决，只要同意业主达到2/3以上，表决结果即可合法通过。这一规定，原物权法第七十六条与第九十七条规定是一致的。 需要指出的是，民法典物权编第三百零一条和第三百零八条延续了原物权法第九十七条和第一百零三条规定内容。民法典第二百七十八条和第三百零一条规定，为加装电梯表决提供了直接法律依据。民法典第二百七十八条在物权法第九十七条的基础上进行了细化完善，规定改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。由此，确定了当下既有住宅增设电梯“双2/3+双3/4”的表决权规则。这一规则更加注重业主的参与度和表决权行使过程的效率性，实质上下调了业主同意意见的占比要求，降低了加装电梯的表决通过门槛，有利于更好更快更加公平合理地推进加装电梯进程。 由全体业主参与的表决体现了民主性，由占比“双2/3”支持加装电梯业主参与的表决体现了效率性。在全面征求意见基础上进行的由“双2/3”业主参与“双3/4”同意的强制性表决规定，体现了民主性和效率性有机统一的公平性。根据民法典第二百七十八条、第三百零一条规定，可以通过全员表决经占比“双2/3”以上业主一致同意申报加装电梯，也可以通过占比“双2/3”的业主参与“双3/4”以上同意的附条件表决申报加装电梯，只要达到“双2/3”业主参与“双3/4”以上（含3/4）同意，表决结果即合法通过。 相关法律依据：（1）民法典第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”（2）民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”（3）民法典第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”（4）民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。” 二、各地规范性文件对业主表决权的规定。为落实和推动电梯增设工程，各地结合本地情况制定了相关规范性文件。为避免增设电梯引发高低层业主纠纷和对立，导致治理后患，最初，各地大多规定电梯增设需经全体业主同意，如《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》至今仍规定加装电梯应经所有业主同意。在此种规范下，业主对是否增设电梯拥有一票否决权，只要有一户业主不同意，就无法增设电梯。低层业主出于对自身利益的考虑，难免存在反对意见，这种一刀切的规则一度使既有住宅增设电梯工程陷入困境。 有鉴于此，各地开始调整政策，规则逐渐靠向物权法第七十六条规定，要求增设电梯需征得双2/3业主同意，或者附加无业主持反对意见等条件，如《北京市老旧小区综合整治工作手册》。 民法典颁布后，各大城市陆续参照民法典第二百七十八条规定修改规范性文件中既有住宅增设电梯的表决权规则，如《上海市关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》《广州市既有住宅增设电梯办法》《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》《成都市人民政府办公厅关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》《杭州市人民政府办公厅关于积极推进老旧小区住宅加装电梯工作的实施意见》等。可见，民法典确定的“双2/3+双3/4”已逐步成为全国既有住宅增设电梯普遍适用的表决权规则。 三、理论解析：现有规则的法律逻辑。民法典规定的“双2/3+双3/4”表决权规则有其内在的法律逻辑和理论基础。 （一）相邻权义务。相邻权，指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间为合理行使其所有权或使用权而享有的要求其他相邻方提供便利或接受一定限制的权利。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。电梯的增设不仅能提升高层业主出行自由、生活质量，在突发意外、疾病的危急时刻更有利于及时救治伤患。且根据民法典第二百九十一条关于相邻通行权的规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。应该说，传统民法中相邻权（包括地役权）所涉利用土地均指向相邻平面空间的土地。高层建筑是现代社会发展的产物，相应出现了楼上楼下的相邻关系，其土地利用的范畴有必要扩大解释为相邻立体空间的利用。对应到电梯增设中，可理解为低层业主需为高层业主的出行提供平面土地和立体空间使用的便利。基于此，低层业主应在增设电梯问题上提供便利。 （二）少数服从多数原则。如前文所述，高低层业主作为建筑物区分所有权人，对于其居住的楼栋均具有共有和共同管理的权利，是否增设电梯应由业主共同决定。少数服从多数是民主社会集体决策最核心、最根本的原则，所得出的决策结果也最高效、最接近公平。我国历来讲究民主、平等，少数服从多数是共同决策的通常原则，也是社会实践惯例。相比持反对意见的低层业主，支持增设电梯的高层业主占据多数优势。同时，既有住宅增设电梯也更加符合社会长远发展和人们生活需要。 （三）社会价值取向。人口老龄化日益加剧给社会保障和公共服务带来巨大压力，居家养老将成为我国社会最重要的养老方式之一。而考虑我国人口众多、经济发展不平衡不充分等因素，短期内无法实现老旧小区重建，既有住宅增设电梯是目前老旧小区适老化改造的重要手段，也是落实居家养老的必要条件。自2018年起，国务院政府工作报告中数次提及要推进老旧小区改造，完善配套设施，支持加装电梯。2022年政府工作报告中再次提出“再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造”。同时，政府出资补贴老旧小区增设电梯，也是扩大内需的重要手段之一，有利于在后疫情时代推动经济增长。显然，增设电梯是提升人民群众生活水平的有力推手，是政府改善民生、发展经济的宏观政策，也是社会主义核心价值观和绿色发展理念的现实要求。因此，《无障碍环境建设法（草案）》二审稿明确规定：“国家支持既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人等提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施创造条件，推动既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施。房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，积极配合既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”  |
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