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小区业主们常有疑惑，自己交的物业费到底包含了哪些服务内容？今天我们就结合《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（下称“《广西物业收费指导意见》”）《广西壮族自治区物业管理条例（2020修订）》来说一下哪一些费用是包含在物业费当中的？哪一些费用是要使用到专项维修资金的？  图片来源：Unsplash.com  根据《广西物业收费指导意见》第五条、第六条以及《广西壮族自治区物业管理条例（2020修订）》第八十二条的规定，以下费用，物业服务企业应当从收取的住宅物业服务费中支出，而不应使用公共收益或专项维修资金： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；（二）物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；（三）物业服务区域清洁卫生费用；（四）物业服务区域绿化养护费用；（五）物业服务区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业服务费税金；（九）经业主同意的其他费用。 以下其他费用，物业服务企业可以在住宅物业服务费外另行向业主收取，或在物业服务合同中约定将这些费用包含在收取的整体物业服务费中： （一）装修垃圾清运费；（二）电梯运行费；（三）消防设施运行费；（四）出入证（卡）制作工本费；（五）二次供水加压费、车辆停放服务费；（六）车位（库）物业服务费；（七）车位（库）租赁费。 以下费用，应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊，不得计入物业服务成本： 物业共用部位、共用设施设备（含电梯大维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修和更新、改造等费用。 以电梯产生的费用举例： 根据《广西物业收费指导意见》以及第五条第一款第（三）项以及第六条的规定，电梯运行费包括了维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。物业服务企业可在住宅物业服务费基础上另行收取电梯运行费作为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用。因此，电梯运行的电费、电梯的小额维修费、维保费等应当从电梯运行费中支出，物业服务企业可以在物业服务合同中约定在住宅物业服务费外另行收取，也可以将电梯运行费包括在所收取的整体物业费中。 再根据《广西物业收费指导意见》第六条第二款及《广西物业条例》第八十二条，物业保修期届满后，对电梯进行大维修或更新、改造，不应列入物业服务成本，应当从专项维修资金列支；或根据《广西物业条例》第八十一条第二款的规定，对电梯进行大维修或更新、改造所产生的费用，通过业主大会决定后从公共收益中支出，或由业主自筹资金。 《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》 第五条 物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。（一）住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用。（二）装修垃圾清运费是指业主或物业使用人委托物业服务企业清运装修房屋建筑垃圾所收取的费用。（三）电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。（四）消防设施运行费是指用于保证消防设施安全运行的专业年检、维保支出的费用。（五）出入证（卡）制作工本费指为业主制作小区出入证（卡）的工本费。（六）二次供水加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测及能耗等提供服务所收取的费用。（七）车辆停放服务费是指为物业服务区域内公共车位(库)提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用，不包含车辆保管费用。（八）车位（库）物业服务费指对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用，不包含车辆保管费用。（九）车位（库）租赁费是指是产权单位将室内车位（库）出租给承租人使用所收取的费用，不包含车辆保管费用。 第六条 实行政府指导价的住宅物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金等；（二）物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）；电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设帐管理，每半年向业主公布一次收支情况。（三）物业服务区域清洁卫生费用；（四）物业服务区域绿化养护费用；（五）物业服务区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备（含电梯大维修、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修和更新、改造等按规定（含不可抗力因素造成的）应当通过专项维修资金列支或者应当由相关业主分摊的费用，不得计入物业服务成本。物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。物业服务企业要配合政府价格主管部门做好成本监审或成本调查工作，如实提供相关成本资料。 《广西壮族自治区物业管理条例》 第八十二条 物业保修期限内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担；保修期限届满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：（一）业主专有部分由业主承担；（二）物业共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从物业专项维修资金中支付。未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照专有部分建筑面积承担。属于人为损坏的，费用由责任人承担；（三）物业管理区域内供电、供水、供燃气、通信、有线电视等相关管线和设施设备，按照有关规定承担；（四）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业服务人从业主支付的物业费中支出。业主部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，由拥有部分共有部分的业主共同决定并按照专有部分建筑面积分摊；拥有部分共有部分的业主作出的决定不得与业主大会对业主共有部分作出的决定相抵触。 |
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