 盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）四川：房地产开发企业预缴增值税能否全额退税？ 以上这则问答在当前房企利润式微甚至亏损的情况下还是蛮有典型意义的，财税评论盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）第一个问题就是增值税超税负预缴处理： 目前从整个集团层面税收管理来分析，增值税、土增税、企业所得税无疑是地产企业的三大税，占比一般达到了90%左右，且各占1/3的趋势。由于房地产进入相对微利时代，以往那种动辄毛利率百分之四五十甚至翻倍的项目已经非常少见，从集团税务管理角度，如何防止三大税溢缴成了重中之重，控制好缴税进度不仅能降低资金时间成本，更能防止多交税款导致的项目全周期税金损失。 三大税溢缴都分两类，一块是预缴或预征时的溢价，一块是清算后的溢缴。各有不同的处理方式。 增值税在三大税比例中甚至占比最高。究其原因，可能主要还是因为3%的预缴，以及项目收入结转时可能到票率不高、且没有整盘退税机制等原因导致。 由于增值税纳税义务在交房后，先是土地成本抵减销售额后计算销项税额、然后是抵减进项税额，最后再抵减前期预缴增值税，如果项目增值税实际税负低于3%甚至为负，则可能造成多交的永久性损失。
（据说某地前两年财政状况还行的时候有过退税） 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 比如，某个一般计税项目有1090含税收入，增值税预缴了1000*3%=30，进项留抵税额43，土地成本327，那么最后交房时计算顺序是 先计算销项税额（1090-327）/1.09*9%=700*9%=63 再抵减进项后计算应纳税额63-43=20 再抵减前期预缴增值税20-30=-10 这就会导致多预交10无法退回。 实操上主要解决方法有： 1、 提前开具正式发票。部分地产公司在收到预收款时采用提前开具正式发票的形式，以期提前触发增值税纳税义务时点，抵扣已有进项税额，达到不预缴增值税、以少交或不交增值税的目的。但至少有两个条件，一是税局认可，否则后期检查还是有被要求补预缴、滞纳金甚至罚款的风险；二是企业进项到票能达到测算预期。 当然，如果是竣备后现房销售，我认为不再需要预缴，只需要在交房后一并计算缴纳增值税即可。（中国税务报：销售完工现房取得首付款，要不要预缴税款？） 比如去年某地口径也蛮有参考意义：
 3、申请降低增值税预缴率或零预缴、不预缴。由于现行政策并不明确，基本无可能，主要适用保障房、回迁房等。 4、正式申报后产生多缴申请退税。征管法第51条规定：纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。 征管法第78条规定，税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起10日内办理退还手续；纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。 税收征管法第51条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。 5、项目公司后续作为代建、出租等收入主体，利用留抵进项、预缴税额。 |
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