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恩施市中大房地产开发有限公司、国家税务总局恩施市税务局税务行政管理(税务)二审行政判决书 湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院 （2020）鄂28行终201号 一、基本案情 上诉人（原审原告）：恩施市中大房地产开发有限公司 被上诉人（原审被告）：国家税务总局恩施市税务局 被上诉人（原审被告）：国家税务总局恩施土家族苗族自治州税务局 2015年底，中大公司建设的中大御城一期项目销售完毕。 2016年11月23日，中大公司向原恩施市地方税务局申请对中大御城一期项目的土地增值税进行清算，并提交了《中大御城一期土地增值税清算报告》，因不同类型开发产品发生的拆迁还建成本可以独立核算，中大公司认为，对普通住宅、非普通住宅、其他产品发生的拆迁还建成本，应分别归集到三类开发产品中扣除，无需将拆迁还建成本按建筑面积法先汇总后分摊。据此计算应缴土地增值税89万元，企业已经预缴935万元，应退税845万元。 2019年7月5日，市税务局作出《清算审核通知书》，认定中大公司拆迁还建成本的受益对象为本清算项目全部开发产品，应当将拆迁还建成本列为整体项目的开发成本，按建筑面积法和层高系数法在三类产品中进行分摊，确认中大公司已预缴土地增值税967万元，应退376万元。 中大公司不服，于2019年8月30日向州税务局申请复议，请求依法撤销前述《清算审核通知书》。2019年11月12日，州税务局作出《行政复议决定书》，维持了市税务局作出的《清算审核通知书》。中大公司仍不服，向恩施市人民法院提起行政诉讼，请求撤销市税务局作出的《清算审核通知书》及州税务局作出的《行政复议决定书》。一审判决驳回中大公司的诉讼请求。中大公司仍不服，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉。 二、本案争议焦点及各方观点 （一）本案争议焦点： 拆迁还建成本应当作为拆迁还建的开发产品成本直接扣除还是必须在整个开发项目内分摊扣除？ （二）企业认为： 拆迁还建成本能够准确合理地归集到拆迁还建面积中，故应直接归集扣除，无需按建筑面积法进行分摊。 （三）税务局认为： 在房地产企业进行成本归集和分配时，若某项支出专门用于某一类开发产品，就是专属成本，反之，则是共同成本。因此，判断某项支出属于共同成本还是专属成本，取决于其用途（即受益对象）。拆迁还建成本属于土地成本。中大公司拿地后，在清算项目中开发了普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。该拆迁还建成本属于共同成本，应当遵循收益原则按建筑面积法予以分摊。 三、法院观点 按照受益性原则，在成本归集时，优先选择专属成本法，只有在专属成本法不具备适用条件时，才选择建筑面积法或者税务机关确定的其他方式。专属拆迁还建成本强调明确指向性和受益的唯一性，指向性是指拆迁还建成本是针对被拆迁房屋下面的土地而言，指向的是土地，而不是新建房屋；唯一性是指某一业态（区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品）的专属成本仅使该业态受益，而与其他业态无关的成本。拆迁还建成本属于土地成本，因此，拆迁还建成本计入土地成本在拆迁时点，不论拆迁协议如何约定，拆迁的目的是为了整片土地的进一步开发，受益的是整块土地。本案中，没有证据证明因为拆除住宅而获得的用于进一步开发的地块只用来开发住宅，也没有证据证明因为拆除商铺而获得的用于进一步开发的土地只用来开发商铺，因此，没有证据证明拆迁还建成本属于专属成本。故应将拆迁还建成本视为非专属成本按照建筑面积法进行分摊。 四、法院判决： 驳回上诉，维持原判。 本案中，中大公司认为其实际发生的拆迁还建成本一一对应特定开发产品，属于特定开发产品的专属成本。而税务机关认为，中大公司拆迁还建成本的受益对象为本清算项目全部开发产品，属于共同成本，应当遵循收益原则按建筑面积法予以分摊。税企围绕中大公司实际发生的拆迁还建成本是否属于某一种房屋业态的专属成本产生争议。 按照土地增值税清算的要求，成本的归集和分摊应当遵循受益性原则，企业应当准确判定实际发生的成本费用在性质上属于何种扣除项目，进而从用途上判断受益对象的范围，属于专属成本的，优先按专属成本法归集；属于共同成本的，才按照占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他方式计算分摊。对于拆迁还建的房屋，依法应当视同销售确认拆迁还建收入，并等额确认拆迁还建成本，此部分拆迁还建成本列入拆迁补偿费核算，属于开发土地成本，不属于某一房屋业态的专属成本，不能直接归集扣除。因此，拆迁还建虽然有视同销售同时等额确认成本的规定，但该规定不意味着拆迁还建业态的收入与成本直接相互抵销，成本部分仍需按受益原则分摊。 |
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