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最近，我看自媒体上铺天盖地关于上海房东的消息： 上海房东，卷起来了， 上海房东，绷不住了， 上海房东，要跑路了， 上海房东，躺平了。 5月一过，作为上海的房东，人都麻了。 好像，全世界都在给上海房东操心：房子，咋样才能卖出去？ 搞得上海房东都要睡不着觉了。 前几天，在办公室和小伙伴聊天，也聊到了卖房话题。 一个同事说，长宁有一套老破小，一房350万，降价到320万还是卖不掉。 说中介老是在压价，烦死了，都想躺平不卖了。 本来想去安慰一下。 没想到，他接着说，还有一套两房，租不出去。 单间4500都降价到4300了，还是租不掉。 我开玩笑说：你这样的上海房东，不值得同情。（不过是少赚一点而已，又没有亏） 其实吧，从最近密集接触的一些卖房房东来看，最焦虑的还不是我同事这样的。
卖房打新 第一类，最焦虑的房东是卖房打新群体。 毫无疑问，卖房打新，已经是一股潮流了。 当下，一卖一买，置换一下还能省点个税，何乐而不为。 不过，自从「云锦打新」事件发生后，市场情绪好像出现了微妙变化。 以前是，有新盘必打， 现在是，能打则打，不能打就装死。 某种程度上，这个事件成为了上海摇号打新情绪的转折点。 有不少坚定打新的房东，信念也开始动摇起来，甚至于在卖房上面焦虑起来。 前几天，有粉丝直接问我：观观老师，你觉得卖房打新还有红利吗？？ 这真是一个好问题。 我不能说，卖房打新一定是好事情。 只能说对普通人来说：卖房打新套利的不确定性和风险在提高。 一方面，豪宅的打新机制一定会出补丁。 最有可能的是，堵上离婚结婚买房的口子； 严格追溯资金来源，严打代持黄牛行为。 「云锦事件」最刺激大众神经的是，一日夫妻、房屋代持、资金黄牛，这些冲击「穷人」观念的事情。 所以说，豪宅打新的规则补丁一定会补上，堵上那些漏洞。 但实际上，豪宅打新的红利未必会减少。 因为，豪宅的稀缺性，并不会因为补丁而下降。 富人打新赚钱和普通人，其实啥关系的。 另一方面，普通上海人打新，现阶段要更加注意选盘的逻辑。 即使是一些当年那些网红盘，未必就有真的倒挂。 我举出2个例子。 比如，汇城南街里是2020年非常热门的楼盘，当时一共是237套房子，摇号一度超过3000人，超12倍认购。  当时价格是7.95万，最新成交10.5万，涨幅30%，只能说赶上了大盘，甚至不一定赶上大盘。 再比如，招商虹桥公馆，300多套房子，也是接近3000人摇号，当时价格是6万，现在的最新成交价格在7万左右。  涨幅不过才16%左右，可以说是跑输了大盘。 可以说，当下卖房打新的红利确实在慢慢减少。 红利确定性的减少，是很多房东焦虑的根本所在。 如果打新的收益不再确定，那么卖不卖房，就成了最头疼最焦虑的问题。 我的看法是，对于1000万，尤其是500万总价以下的房子，未来涨幅不要抱有太高的期待。 当然，这也不是说，打新没有红利了，而是说： 卖房打新，可能要回归中高风险了。 未来好的选盘逻辑，变得更加重要了。
置换二手房 第二类，最焦虑的房东，是必须要卖出二手，再置换到二手的群体。 这类房东，往往是需求比较明确。 比如呢，老人想要卖掉房子，距离子女近一点， 有小孩的家庭，想换掉房子，换一套距离小孩上学的地方近一点。 因为改善需求是刚性的，在当下的市场，很容易病急乱投医。 前段时间，有个朋友，跟我们说因为新生了宝宝，必须要卖房置换。 当时听了小中介的忽悠，急匆匆地先买了房，3月份交的定金。 当时，人又在外地出差，也不太了解板块行情。 自己的房子，5月中旬几次降价，历时2个多月，才把房子卖出去。 那两个月，太难熬了。 是的，对于必须要换房的群体来说，越着急就越容易出错。 非换不可的情况下，一定要细心操作。 我的建议是： 必须换房的群体，尽量先卖后买。 如果，有靠谱的中介和专业懂行的人士帮忙，才可以考虑先卖后买。 这里要重点提醒的两点： 1、建议最少要有6个月的置换周期。 2、先买的房子少付一些定金，自己的卖的房子要多收一点定金。 这个过程，你特别需要有经验的中介，帮你去谈判，衔接好交易流程。 定金环节是至关重要的。 一定要在这个环节多上点心，会帮你省去很多麻烦。 一旦实现违约，不仅影响你的置换计划，还容易损失定金。 卖房已经够焦虑了，就不要再因为操作失误，多出一笔损失了吧。
高位站岗 第三类，焦虑的房东，是刚刚被大厂裁员，想卖掉上海房子的群体。 前段时间，杭州阿里裁员的消息闹得沸沸扬扬。 网络传闻说是，杭州余杭的房价应声下跌，无人问津。 其实，上海同样也有被裁员的群体。 前几年，互联网、金融、教培突飞猛进，造就了不少年薪百万的新上海人。 他们很多正好又在19年20年前后，用杠杆买了房。 三十多岁的年轻人，刚拿到年薪百万，咬咬牙就敢直接去买1000多万的房子。 也是勇气可嘉。 这几年，遭遇裁员，杠杆太高的人，面对五六万的月供，也是压力山大。 买在人生最辉煌的时刻，杠杆加多了，一旦工资和资产跟不上，就不得不降低负债率了。 给这类人群的建议是： 尽量多和中介搞好关系，大量去寻找买家吧。 只要不亏就行，毕竟，当年的高杠杆也是自己的锅。 市场的周期波动就是这样无情。
小结 说了这么多。 其实，我真正想说的是，除了上面这三类焦虑的房东以外。 大部分上海的房东，其实还是比较傲娇的。 最近，市场的情绪又开始关注救市政策的讨论中了。 我前两天听到一个房东和我说： 满屏都是唱衰房产的文章，一看上海就没房。 想想可能也是对的。 上海房东里面，赚了钱的不着急卖。 很多房东购入成本价对比现在的价格可以忽略不计的， 市场是不可能跌到让他们亏损的程度，根本没有必要着急。 想置换的，也不会无止境的降价，除非他要买的房子也在一直降价。 其实，真正撒手的没真没几个。 我还特意看了一下，上海5月份二手挂牌量，基本和4月持平的，维持在7.8万套。 并没有像网上说的，房东在大量抛售。  市场情绪，确实变得挺快的。 这个当下，聪明的买房人，该捡漏就捡，不要想着什么半价骨折啥的。 看上的房子，砍价动作是要的，但也不要听信网上的独门绝技，拿屠龙刀砍价了。 网上到处都在担心上海的房东，房子卖不掉。 相信我，上海的房东没有那么脆弱。 不信，你看看这套松江新城的房子。 这房东，大概率是被砍价砍的有点过激了。 在松江新城这个均价5万上下的地方，这个房东居然挂了10万一平。 你看，这房东，他确实不急卖。  当然，也许房东就是挂出来玩玩。 
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