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核心提示：案外人应当举证证明其怠于行使过户权利不存在过错。案例来源：最高人民法院（2021）最高法民申2400号1、苏尔德与正宏公司一案，执行法院于2019年11月7日查封了案涉房屋。2、案外人贾留好对该执行标的提出执行异议，执行法院裁定中止执行。3、苏尔德提起申请执行人异议之诉，被一审法院驳回，二审法院改判支持。后贾留好向最高人民法院申请再审。4、另查明：2016年8月30日，正宏公司取得案涉房屋的预售许可。5、2016年6月30日，正宏公司与贾留好签订认购协议书，由贾留好认购案涉房屋，总金额3732960元，在付款方式及期限中约定为借款本金抵顶，后正宏公司出具房款收据。6、2018年8月14日，贾留好交纳了物业费、垃圾费、水电费、装修保证金等，并领取了入户钥匙。同日，贾留好向正宏公司转账支付106077元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，贾留好主张与正宏公司因借贷关系产生债权债务，并与该公司就借款以商铺抵顶的方式抵顶了部分借款本金，并提供了商铺认购协议和收款收据，同时结合物业费、水电费、装修保证金、入户钥匙领取单等证据可以证实在法院查封前正宏公司已经与贾留好签订了商铺认购协议并已交付使用。贾留好提供的证据可以证明其对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的民事权益，判决驳回苏尔德的诉讼请求。二审法院认为：贾留好认可其在大同市有多套房产，且涉案房产系商铺，故一审法院参照适用第二十九的规定进行审理明显不当，应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定对本案进行要件分析。本案中，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条规定：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”本案中，涉案商铺于2016年8月30日即取得了预售许可，贾留好自2016年8月30日至商铺2019年11月被查封期间，在长达三年多的时间未办理过户登记，庭审中没有提交任何证据证明其就请求办理过户登记采取过任何积极行为，亦未能举证证明未办理过户登记存在其他合理客观的理由。综上，贾留好的主张不能同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，不享有足以排除强制执行的民事权益。改判准许执行案涉房屋。最高院经审查认为，本案争议焦点是案外人贾留好对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。原审已查明，案涉房屋为商铺，故本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查。原审中，贾留好提交证据主张案涉房屋在2019年11月7日被法院查封之前，其已通过“借款本金抵顶购房款”的方式合法购买并实际占有案涉房屋。在申请再审阶段，贾留好提交了正宏公司于2021年1月12日出具的《情况说明》，曹小芳于2021年1月17日出具的《证明》等，以证明贾留好自2018年接收案涉房屋后多次要求办理网签合同和产权过户登记，但因正宏公司下欠政府相关费用的原因导致无法办理，故其符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。对此，本院认为，正宏公司虽于2016年8月30日取得案涉房产项目的预售许可证，但至今无法办理网签合同及产权过户。贾留好亦称其多次要求正宏公司办理网签及过户，但未果。因此可确定贾留好对案涉房屋无法办理网签和产权过户登记是明知的，即对于以案涉房屋抵顶前期借款或者说以前期借款抵顶案涉房款，作为实现其债权的一种方式，可能存在的风险亦是明知的。故贾留好不符合非因买受人自身原因未办理过户的情形。此外，贾留好与苏尔德对正宏公司所享有的原始债权均是借款性质的普通债权，贾留好的债权并不优先于苏尔德的债权。所以，贾留好对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 在案外人执行异议之诉或者申请执行人异议之诉中，如果适用执行异议复议规定的第二十八条的，应当对案外人是否存在过错进行论证。如果仅适用执行异议复议第二十九条规定的，则无需审查案外人的过错问题。
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