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核心提示：查封日期和查封登记日期不同，应以登记日作为生效日。案例来源：最高人民法院（2021）最高法民终987号1、2012年5月21日，宏缘公司向农商行大东支行借款，约定以土地及在建工程为担保，并办理了他项权证。2014年7月22日，宏缘公司与农商行大东支行签订抵押合同，约定抵押财产为635套房产，办理了他项权证。2、2012年6月19日、8月13日、2013年9月26日，农商行大东支行向房产局出具《同意书》，同意宏缘公司在抵押期间办理预售许可证。3、2014年12月9日，一审法院判决：宏缘公司还款，农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。4、2014年10月8日，一审法院作出裁定：查封宏缘公司的财产。5、2014年10月23日，一审法院出具协助执行通知书，请房产局协助预查封房产634套。6、另查明：2014年10月23日，宏缘公司与郭某某签订《商品房买卖合同》，约定郭某某购买案涉房屋，总金额387982元。郭某某提交了在宏缘公司刷卡44982元银联凭条，2016年11月2日宏缘公司为郭某某开具387982元发票。2014年10月23日，宏缘公司向郭某某出具入住通知书。2020年12月11日，不动产登记中心出具证明，主要内容为：郭某某名下登记有商业用房一处。7、2019年11月11日，郭某某对一审法院裁定查封案涉房屋提出书面异议，后提起执行异议之诉。8、二审查明：根据向不动产登记中心查询情况，案涉房屋预查封时间为2014年10月29日。一审法院认为，本案中，现无证据证明郭某某与宏缘公司就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，但该合同签订于人民法院查封案涉房屋的当日，非人民法院查封之前。郭某某虽已实际入住案涉房屋，但宏缘公司向其出具入住通知的时间亦是2014年10月23日，即人民法院查封案涉房屋的当日。综上，郭某某对案涉房屋所享有的民事权益既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，亦不符合该规定第二十九条规定的情形。判决准许对案涉房屋的执行。最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定是对消费者购房人的特别保护，即使申请执行人享有抵押权，只要案外人异议符合该条规定条件，均可以支持其排除执行的主张。郭某某的主张需符合上述规定，方可排除强制执行。第一，关于合同签订情况。宏缘公司与郭某某签订《商品房买卖合同》的落款日期为2014年10月23日。2014年10月23日，一审法院出具协助执行通知书，请房产局协助预查封包括案涉房屋在内的房产634套。在房产局收到该协助执行通知书并查封案涉房屋之前，客观上并不能对外产生公示效力。经本院查询，案涉房屋在房产局预查封日期为2014年10月29日，应以该日期作为人民法院查封案涉房屋的日期，可以认定宏缘公司与郭某某在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。原审对此认定事实错误，应予纠正。第二，一审法院已查明，郭某某名下登记有商业用房一处，可以认定郭某某所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第三，关于价款支付情况，可以认定郭某某已向宏缘公司交付全部购房款，宏缘公司为其开具了发票。因此，郭某某的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，能够排除执行。本案系案外人执行异议之诉，案外人名下虽然有其他商业用房登记，但本案中所购买的是居住用房，符合消费者的条件。需要说明的是，人民法院向有关部门送达查封手续并不意味着相关财产已经完成了查封，还需要有关部门办理查封登记，且对外发生公示效力。
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