|
核心提示：恶意串通导致房屋买卖合同无效的，购房人办理的抵押登记行为不构成善意时，该抵押无效。 案例来源：北京市高级人民法院（2021）京民申7913号案情： 1、涉案房屋原登记在原告名下，后经多次抵押、转让，分别为：（1）2015年12月23日，原告与G签订借款合同，以涉案房屋为抵押向G借款20万元。同日，原告签署委托书委托D全权出售该房屋，委托事项包括代收房款、代办过户等。委托期限自2016年3月23日始两年。（2）2016年1月18日，原告以涉案房屋为抵押，与案外人S先后签订借款抵押合同，以涉案房屋为抵押共向S借款200万元，并办理了抵押登记。2016年12月6日，D代为办理了该抵押解除手续。（3）2016年5月27日，原告与案外人Y签订借款合同，向其借款100万元。同日，原告签署委托书，委托案外人X办理303号房屋的抵押登记及出售手续。（4）2016年10月14日，D持原告于2015年12月23日向其出具的授权书，作为原告代理人将涉案房屋出售给M公司，约定成交价格580万元。2016年11月3日，D代理原告与M办理了涉案房屋的网签手续；2016年12月7日，D办理了过户至M公司名下的产权转移手续。（5）2016年12月12日，M公司与F公司签订合同，将该房屋转让给F公司，12月22日办理网签，实际房款600万，并过户在F公司名下。（6）2017年9月15日，F公司与J签订《借款合同》，向J借款480万元。2017年12月19日，J就该房屋设立抵押权。2018年1月22日，平乡法院出具民事调解书，F公司于2018年1月25日前偿还J借款本金480万元及利息。执行中，平乡法院于2018年2月6日查封了该房屋。（7）2018年1月4日，F公司向被告借款300万元，签订了《借款合同》。同日，被告就该房屋设立抵押权，取得《不动产登记证明》。2、原告在本案中起诉被告，请求判决被告对该房屋的抵押行为无效。3、原告陈述：关于借款情况，原告主张其向G、S、Y等人的借款均是受G指使，所借款项在转入原告的账户后立刻转出给G，并提交银行转账记录为证。关于使用情况，原告称房屋一直由其居住，直至2017年2月6日被一群自称是M公司及F的人强行赶出；从未见过有人来看房。4、M公司陈述：其于2016年10月14日签约当日以现金方式付给D定金5万；12月9日通过法人账户转给D账户500万；另75万于12月9日以现金方式付给D。（1）原告并不存在委托D出售房屋的意思表示，D持委托书擅自出售房屋，且未将房款交给原告，故D的出售房屋行为实属恶意。就M公司而言，其在整个交易流程中的行为存在诸多不合理之处，可以认定D与M就买卖房屋存在恶意串通行为，判决确认D代理原告与M公司于2016年10月14日签订的《房屋买卖合同》无效。（2）F公司在与M公司无任何经济往来的情况下，在M公司仅取得房屋所有权不足一周的时间内即与其签订《房屋买卖合同》，并将几百万元的购房款以个人账户转至M公司委托代理人的个人账户内，此做法明显有悖于价值较大的房产交易习惯，可以认定M公司与F公司就买卖房屋存在恶意串通行为，判决确认M公司与F公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认为，根据另案生效判决认定的事实及裁判结果，F公司取得涉案房屋所有权的行为已被依法认定为无效，故其并非涉案房屋的合法所有权人。关于原告主张的F公司与被告之间以涉案房屋设定抵押权的行为是否应无效的问题，首先，F公司现已不是涉案房屋的所有权人，其取得涉案房屋所有权系并非善意，且其在诉讼期间、在涉案房屋的权属存在明显争议的情况下仍以涉案房屋向他人提供担保，恶意行为显而易见；其次，就F公司与被告之间的借贷行为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条规定，法院难以依据本案中的现有证据认定F公司与被告之间存在借贷关系，难以认定F公司与被告之间以涉案房屋设定抵押权的行为属善意，该行为依法应属无效，相应的抵押权登记亦应予以撤销。判决确认F公司将案涉房屋抵押给被告的行为无效，撤销该抵押权登记。北京高院认为，F公司在诉讼期间，涉案房屋权属存在明显争议的情况下，将涉案房屋设立担保，办理抵押登记，明显存在恶意。在此情况下，应对F公司与被告之间的借款关系以及设定抵押权行为进行严格审查。本案中，被告虽提交了借款合同及转款记录，但结合本案查明的事实，其提交的证据尚未达到高度盖然性标准，无法在本案中直接认定其与F公司之间形成债权的整个过程，被告对此亦无法作出任何合理解释，且F公司无正当理由拒不到庭，因此难以认定F公司与被告之间以涉案房屋设定抵押权的行为属于善意，该行为依法应属无效，相应的抵押权登记亦应予以撤销。被告主张其与F公司形成借款关系，其系善意抵押权人，依据不足。在此次再审审查阶段，被告提交的证据以及民事判决书，证实其出借款项属于自有资金、其与F公司之间存在合法的民间借贷关系，其系善意取得涉案房屋抵押权，但该判决形成于本案终审判决之后，且F公司亦未到庭参加诉讼，因此依据上述证据仍难以认定F公司与被告之间以涉案房屋设定抵押权的行为属善意。本案房屋经过两次转让，均被认定转让合同构成恶意串通而无效。最后一次转让的买受人将房屋用于抵押借款，抵押权是否能善意取得抵押权，应审查双方是否存在真实的借款关系。作为买受人，在购房房屋时应实地考察，并确认所有权人是否有出卖房屋的真实意思。
|
