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案例来源：最高人民法院（2022）最高法民终115号 案情： 1、2015年11月13日，博冠公司（甲方）与案外人赵某（乙方）签订《认购意向书》约定：赵某认购4号房屋，总价款437256元；当日，赵某刷卡向博冠公司交纳定金2万元。 2、2016年1月19日，季某某刷卡向博冠公司交纳房屋款项303569元。2018年11月4日，季某某刷卡向博冠公司交纳案涉房屋补差款649元，交纳物业费2696.9元。 3、2020年5月27日，季某某交纳物业费3371.22元。2021年3月10日，季某某交纳物业费1798元。 4、2021年3月18日，赵某向季某某出具《承诺书》，称案涉房屋系季某某以赵某名义购买，房屋交付、占有、使用、收益和处分等与案涉房屋相关的一切权利均由季某某享有。 5、2021年8月31日，永宁县不动产登记事务中心出具的《永宁县无住房证明》，内容为季某某在永宁县辖区内无房产登记记录。同日，银川市不动产登记事务中心出具《银川市不动产登记信息查询单》，内容为季某某在银川市金凤区有住房，建筑面积分别为90.76平方米和71.46平方米。 6、2019年5月10日，宁夏高院对案涉房屋进行了保全查封。后季某某对执行标的提出书面异议，宁夏高院裁定中止执行。国基公司遂提起本案诉讼，请求恢复对登记在博冠公司名下的案涉房屋的执行。 裁判理由： 一审法院认为，季某某所举证据不足以证明认购意向书系其以赵某名义签订，博冠公司也当庭陈述在一审法院查封案涉房屋前，赵某没有指令要求博冠公司将其买受案涉房屋的权利转移至季某某。即使季某某和案外人赵某自行达成由季某某向博冠公司全额交纳购房款和房屋相关权利转移给季某某的约定，但双方没有在一审法院查封前就自行约定的内容得到博冠公司认可或季某某就案涉房屋与博冠公司达成新的房屋买卖合同关系，且赵某关于案涉房屋的交付、占有、使用、收益和处分等权利均由季某某享有的承诺也是在一审法院查封之后作出，而案涉房屋被人民法院查封具有对世效力，非经人民法院准许，任何人不得对案涉房屋进行权利变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为，故季某某和案外人赵某的上述行为均不具有对抗强制执行的法律效力。故判决准许对案涉房屋继续执行。 最高人民法院认为，国基公司对博冠公司名下包含案涉房屋在内的房产享有建设工程价款优先受偿权，因此季某某主张依据执行异议和复议第二十八条规定排除国基公司对案涉房屋的执行，难以成立。另外，季某某也未同时具备执行异议和复议规定第二十八条的四项要件。案涉房屋于2018年6月30日以后已具备过户登记条件，案涉房屋所在的房地产开发项目，自2018年6月30日后已有部分商品房办理了过户登记的客观情况，关于未办理过户登记的原因，季某某在二审庭审时表示因其未携带身份证，以朋友赵某名义签订《认购意向书》，在房屋交付后因自身或开发商工作人员忙碌一直拖延至2019年4月9日一审法院作出查封裁定前仍未办理过户登记手续，且季某某直至2021年3月才得知房屋在两年前已被保全查封的事实。自2015年11月13日签订认购意向书至2019年5月10日案涉房屋查封前长达三年半的时间，季某某未积极采取与变更房屋至本人名下相关的任何行为，显然不符合执行异议和复议第二十八条规定的非因自身原因未办理过户登记的条件。 至于执行异议和复议规定第二十九条规定，季某某在银川市金凤区有住房，上述房屋面积足以满足其基本居住需要，且距离本案诉争房屋仅十公里左右。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人诉争的房屋位于永宁县，永宁县为银川市的下辖县。因此，季某某名下并非仅有案涉房屋一套住房，并不享有法律应当给予保护的居住利益，因此季某某所提异议也不符合执行异议和复议规定第二十九条关于保护商品房消费者生存居住权的情形。 故维持原判。 笔者分析： 案外人借名买房的，并非不能主张执行异议，但也应当符合执行异议和复议规定的第二十八条或者第二十九条之规定。本案案外人在签订合同、交付房款、占有、过户登记以及名下是否存在其他住房等情形均不符合司法解释的规定，不能排除执行。 |
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