《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》“第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
条文主旨：本条是关于建设工程价款优先受偿权应在合理期限内行使、最长行使期限及起算时间的规定。
条文理解：
一、起草依据及背景
工程价款给付请求权是建筑工程承包人在建筑合同中所享有的最基本的权利。为保障承包人的工程价款债权实现，《合同法》第二百八十六条创设了建设工程价款优先受偿制度，《民法典》第八百零七条延续了《合同法》该条内容。为了督促承包人积极行使优先受偿权，最高人民法院相继出台规定确定优先权的期限及起算时间，如《工程价款优先受偿权批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但因建设工程结算周期较长，流程复杂，在工程竣工后六个月期限内，承、发包双方很难达成结算。若依《工程价款优先受偿权批复》规定的以建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日作为优先权行使期间的起算时间，则起算时间早于行使条件具备之日，此时承包人尚不知道发包人是否会拖欠工程款，甚至可能出现优先受偿权行使期限已经届满，而发包方的付款期限尚未届至的情形，显然不利于对承包人权益的保护，加之《合同法》第二百八十六条（《民法典》第八百零七条）还规定承包人在行使优先受偿权之前应予催告，为了保证工程款优先受偿权的不致丧失，承包人只能要求发包人将给付工程款的时间定在竣工之后不久，故有必要对行使优先受偿权的起算时间进行完善。
《2018年解释》对优先受偿权的起算时间作出新规定，第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”此规定系参照担保物权将建设工程价款优先受偿权的行使时间确定为债权未获满足之时，发包人应当给付工程款而未给付之时，解决了优先受偿权起算点不明确、不妥当的问题。
本解释编纂、征求意见过程中，全国人大常委会法工委提出意见认为：“民法典并未对建设工程价款优先受偿权的期限进行规定，建议再作研究。”考虑到《工程价款优先受偿权批复》中规定的建设工程价款优先受偿权的行使期限就是根据当时全国人大常委会法工委的意见作出的，且自2002年以来，建设工程施工合同当事人均认可了承包人行使优先受偿权应受期限限制，能够促使承包人尽快地行使其优先受偿权，维护交易安全，保护银行和其他第三人的合法权益。同时，六个月的行使期限可能存在过短的情况，为充分保证承包人的权益，保持裁判规则和司法政策的连续性，经与全国人大常委会法工委反复沟通，最终保留了《2018年解释》第二十二条的基本内容，但对权利的行使期限根据立法机关的建议作出了修改。
二、建设工程价款优先受偿权的期限
优先受偿权的行使期限是实现优先受偿权的重要内容，承包人能否将工程通过折价、依法拍卖的方式获取工程价款，首先取决于其优先权的行使是否符合法律规定。
首先，对于优先受偿权行使期限，立法并未做明确规定，全国人大常委会法工委的意见是，建设工程价款优先受偿权系为保障承包人工程价款债权而设立的，类似担保物权。《民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”故行使抵押权的期限应为主债权的诉讼时效，建设工程价款优先受偿权也应在工程款债权的诉讼时效期间行使。但考虑到建设工程价款优先受偿权的生效无须登记，不具有公示的形式。其行使对银行等抵押权人及其他债权人的影响巨大，应防止因承包人长期怠于行使优先受偿权而妨碍其他权利人权利实现的情形出现。因此，为了促使承包人积极行使权利，也为了保护其他权利人的合法权益及时得到实现，稳定社会经济秩序，本条规定承包人应当在合理期限内行使优先权。为了避免对合理期限的过度扩大，本解释规定该合理期限最长不得超过十八个月。
实践中，有观点认为六个月的优先受偿权行使期限过短，在工程竣工结算后，承、发包双方经常继续就工程价款问题进行磋商，在不能达成一致意见时承包人起诉主张工程款及优先受偿权时，可能已经超过了六个月的行使期限，承包人将丧失其优先受偿权。因此，本解释将承包人主张优先权的最长期限确定为十八个月，即从发包人应当给付建设工程价款之日起，承包人超过十八个月仍未主张优先受偿权的，其再主张优先权则不能得到支持。主要考虑到建设工程施工具有复杂性，受多种因素影响，保护期限不宜过短，否则不利于保护施工单位的合法权益。但同时保护期间不宜过长，否则将导致大量社会关系处于不确定状态之中。这里的合理期限既不属于诉讼时效，也不属于除斥期间，是从保护施工人和其他权利人权益的角度拟制的期限。因此，当事人可以事先约定承包人行使优先受偿权的合理期限，但应注意对建筑工人的权利保护，如果约定损害了建筑工人的利益的，则该约定应为无效。
三、建设工程价款优先受偿权行使期限的计算
（一）建设工程价款优先受偿权的成立时间和行使时间
建设工程优先受偿权的成立，是行使优先权利的前提，建设工程优先受偿权的行使，是其变价权与优先受偿权的实现程序。优先受偿权的成立时间和行使时间相互独立，不能混为一谈。优先权是由法律直接规定的特种债权的债权人就债务人的一般或特定财产优先受偿的权利，其成立时间并不以登记日期而是以优先权成立或优先权产生的法律事实发生日期为准，这个时间点往往与债权发生的时间点相同。其成立时间应当早于公示时间或者行使时间。建设工程施工合同具有特殊性，承包人履行合同的义务是将劳动和建筑材料物化在建筑产品中，其享有优先受偿权的前提是完成或部分完成合同约定的建设工程成果。即该优先权的实现必须首先能够在债务人的财产上实现特定化。因此，应以其优先权行为即建造行为合法依约结束之时，认定建设工程价款优先受偿权成立，且对因发包人原因停建，承包人施工劳务、供应材料义务被迫终止的情形予以保护。
建筑工程款优先受偿权具有担保物权的特征。从担保物权的附从性而言，其成立虽可与债权同步，但其行使却应当是在债权未获满足之时。通常情况下，在建设工程合同的实际履行过程中，工程通常要经过竣工、验收、结算之后才能付款，工程竣工、验收、结算、付款期限届满是四个不同的时间。建设工程竣工结算的流程为:
1.建设工程竣工后，承包人按照国家竣工验收有关规定，向监理人报送竣工验收申请报告，提供完整的竣工资料和竣工验收报告，监理人收到后十四天内完成审查并报送发包人(若认为不具备验收条件，通知承包人完成其他工作后再次提交验收申请报告)。
2.发包人收到后二十八天内审核完毕，组织监理人、承包人、设计人等相关单位根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准进行验收。
3. 根据2017年《建设工程施工合同(示范文本)》所示，除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后二十八天内同时向发包人和监理人提交竣工结算申请单，并提交完整结算资料。除专用合同条款另有约定外，监理人应在收到申请单后十四天内完成审核并报送发包人。发包人十四天内完成审批，并由监理人向承包人签发经发包人签认的竣工付款证书，发包人自收到承包人提交的竣工结算申请书后二十八天内未完成审批且未提出异议的，视为认可承包人提交的竣工结算申请单。在建设工程施工合同履行过程中，又存在各类索赔变更签证，此类变更索赔所导致的合同价款增减通常在最后结算过程中审核确定。当工程价款数额已经确定且发包人的支付已届履行期时，承包人关于支付工程款的请求才可能得到支持，承包人届时主张优先受偿权才有现实意义。《2018年解释》将建设工程价款优先受偿权的行使时间确定为自发包人应当给付建设工程价款之日，对维护承包人的合法权益起到了重要作用。在本解释起草期间，起草小组试图将行使优先受偿权的行使时间具体化，但考虑到不能穷尽应当支付工程款的所有情形，最终延续了《2018年解释》的相关规定。
(二)应当给付建设工程价款之日的确定
在建设工程施工合同正常履行完毕，双方经过竣工、验收、结算，对工程款进行了确定的情况下，发包人在工程款数额确定后支付工程价款，对应付工程款的日期不存在争议。但实践中，建设工程案件情况非常复杂，如施工合同未对付款时间及方式作出约定、承发包方在施工合同外另行就工程款支付问题进行约定等，应当从何时确定应付工程款之日，各级法院认识不同，掌握的标准也不统一。如何确定发包人应付工程款之日，需要法官根据具体实际案件做客观判断，现仅提出以下观点以供参考:
首先，建设工程施工合同对付款时间及方式有明确约定且合同已正常履行完毕，应当遵从当事人约定。在建设工程施工合同及补充协议系当事人真实意思表示的情况下，应当充分尊重当事人的约定，这也是合同应当全面实际履行原则的体现。通常情况下，发包人与承包人签订的建设工程施工合同会明确发包人收到承包人提交的竣工结算单的审批时间，发包人在相应天数内未完成审批且未提出异议的，视为其认可承包人提交的竣工结算申请单及签发竣工付款证书。因此，在合同有明确约定的情况下，发包人依约支付工程款的时间即为应付工程款之日，也即行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。
其次，承、发包方对付款时间没有约定或者约定不明的，双方未进行结算，工程价款尚不确定的情况下，应以何标准作为认定应付工程款之日，社会各界存在诸多观点。
一种观点认为，当事人对付款时间没有约定或约定不明确或者当事人通过签证等形式变更原合同约定的工程价款支付标准或支付方式导致原合同有关工程造价的约定不具备使用条件，双方当事人对工程价款有争议，工程价款最终系通过工程造价鉴定确定的，应当以工程造价鉴定意见作出时作为应付款时间。但是实务中，存在一审、二审对讼争的同一工程项目作出多个工程造价鉴定，且鉴定意见不一致，应以哪个工程造价鉴定意见作为应付款时间的，难以确定，且造价鉴定确定的工程款数额未必是最终法院认定的数额。因此，不宜以工程造价鉴定意见作出时间作为应付款时间。
另一种观点认为，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，各方对应否给付工程款以及工程款数额有争议，诉请法院裁判，在工程价款尚未确定的情况下，承包人主张工程价款优先受偿权缺乏基础，应当以法院裁判文书确定的支付工程价款之日为应付款时间，优先受偿权从该日起算。但建设工程案件审理期间较长，一、二审的裁判结果可能不一致。如果以法院最终生效裁判文书确定的付款日期起算优先受偿权的行使期限，将导致大量社会关系处于不确定状态之中。
还有一种观点认为，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，应当以当事人起诉之日作为应付款之日。当事人因结算纠纷起诉到法院，承包人起诉之日就是以法律手段向发包人要求履行付款义务之时，人民法院对其合法权益应予保护。
我们认为，建设工程施工合同履行周期长，履行事实复杂，审判中通常难以直接、准确认定应当付款的时间。此类合同大多约定按照建设工程施工的形象进度款支付工程款，如合同约定施工到完成地基基础工程或者主体结构的时间点作为支付工程款的时间，由于施工资料不完善、施工中存在工期顺延、设计变更等多种原因造成合同约定的付款时间点很难确定，绝大多数合同在履行中难以按照原合同约定确定实际付款时间。因此，在建设工程施工合同未约定或约定不明的情况下，需要依照本解释第二十七条的规定，划分几种情况分别确定大体公平的时间点作为行使优先受偿权的起算时间:
1.建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间。此时，发包人已经实际控制了诉争建设工程，可以行使占有、使用、收益甚至处分的权利。在这种情况下，发包人已经受益，但承包人仍未收到全部或部分工程价款，从此时开始，承包人可以向发包人主张欠付工程款并行使优先受偿权。
2.建设工程未交付，建设工程价款也未结算时，以起诉之日（为）应付款时间。此种大多数为工程未完工或者完工后未经验收，俗称“半拉子”工程或“烂尾”工程，合同约定的工程价款结算条件尚未成就，无法确定应付工程价款之日，应当规定一个拟制的应付款时间，并以此时间点作为计息时间。以起诉时间作为应付款时间，主要考虑起诉为权利人向司法机关正式主张权利的时间点，由于合同约定的工程价款结算条件未成就，找不到起诉前的应付款时间点。因此，以一审原告起诉时间作为应付款时间是适当的。承包人诉发包人索要工程款时，通常会同时请求法院确认其就案涉工程享有优先受偿权，以起诉之日作为行使优先受偿权的起算时间，有助于提高司法效率。如果以工程造价鉴定意见作出之日或判决确定工程价款之日作为应付款之日，承包人需重新与发包人协商或申请法院将工程拍卖，造成程序烦琐、时间拖延，不利于敦促承包人积极行使优先受偿权以及纠纷的解决。
3.建设工程施工合同解除或者终止履行，且工程未经竣工结算，应区分情况认定应付工程款之日。有观点认为，对于因发包人原因导致工程未竣工停建，双方未能达成复工协议，可以施工合同解除时或双方达成协议约定合同终止履行时，作为发包人应当给付工程款之日:对于因承包人原因导致工程未竣工停建，且双方未能达成复工协议的，承包人无权主张工程价款及优先受偿权。关于建设工程合同解除是否因为承包人的原因导致或者是否由于发包人的原因导致，这是违约责任应当解决的问题，而与优先受偿权的行使期限无关。《民法典》第八百零七条的规定主要是考虑到承包人的劳动已经物化在建筑物当中，当发包人不能按照约定支付工程款时，承包人就可以申请人民法院依法拍卖工程，而从中优先受偿。既然是法律特别赋予承包人的权利，就应尽可能保护这种权利，合同解除后，承包人仍应享有优先受偿权。那么，合同解除后，优先受偿权行使的期限应如何确定?如果发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付事宜达成合意，应当以该协议约定确定工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。如发包人与承包人未达成上述合意，可参照前述标准处理。
关于新旧解释行使期限衔接问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定精神，一般应从优先受偿权履行的情况确定是否适用本规定。具体而言，对于本解释施行前签订的施工合同，如果根据《2018年解释》的规定，六个月的优先受偿权行使期限已经届满，则优先受偿权的履行并未持续至本解释施行后，优先权行使期限仍应适用《2018年解释》的规定，为六个月；如果本解释施行后，优先受偿权未满六个月的行使期限，承包人仍有权主张优先受偿权，权利还在履行期间，则可适用本解释关于行使优先受偿权最长十八个月期限的规定。
[审判实践中应注意的问题]
一、分期施工、阶段付款的建设工程施工合同，承包人主张阶段性工程价款而合同仍在继续履行的，应以工程最终竣工结算后所确定的工程总价款的应付款时间作为优先受偿权行使期限的起算点
就整体而言，承、发包双方订立的施工合同尚处于履行期，双方当事人亦未明确张解除合同终止履行，承包人主张阶段性工程款的付款时间作为优先受偿权的起算时间，不应予以支持。建设工程施工合同中，通常对工程价款结算事项予以约定，包括预算工程价款、工程进度款、竣工价款、质量保修金等支付方式、实现及数额等，应以工程最终的竣工总价款的应付款时间作为建设工程优先受偿权的起算时间。因预算工程价款、工程进度款的支付都是在施工过程中，合同尚未履行完毕，承包人主张依据合同约定的预算工程价款、工程进度款的付款时间作为优先受偿权的起算时间，不应予以支持。而质量保修金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用于维修建筑工程在保修期间和保修范围内出现的质量缺陷的资金。通常保修期满后，建设单位将质量保修金返还施工单位。质量保修金系为保障工程质量而缴纳的，不属于本条规定应付工程款，因而不应以建设单位返还质量保修金的时间作为应付工程款的认定时间。
二、建设工程价款的应付款时间能否经发包人与承包人协商而延长
实践中，通常会出现发包人与承包人在建设工程施工合同约定的工程结算期限届满后，因对结算价款存在争议仍就此事宜进行协商，最终对工程总造价、欠付工程款数额及付款时间达成新的协议。该种情形是否导致建设工程价款优先受偿权的起算时间做相应顺延，存在争议。一种观点认为，承、发包人任意延长付款时间会对发包人的其他债权人产生不利影响，不应准许以牺牲发包人其他债权人利益的方式，任由承包人作出付款期限的让步。另一种观点认为，从《民法典》第八百零七条的规定看，承包人就未付工程款对所承建工程享有优先受偿权，系为保护承包人对工程价款的实际受偿，因此，在认定该优先受偿权的行使期限时，应当尊重承、发包人之间关于支付工程价款期限的约定。笔者赞同第二种观点，承、发包人在施工合同之外另行签订的关于付款时间的协议，实际上系对施工合同的工程款数额及付款时间进行了变更，除了属于《民法典》规定的合同无效的情形外，应当认定为有效，应付款之日即以另行约定的日期为准。但是为了避免发包人与承包人恶意串通，导致损害银行等其他债权人利益，人民法院应主动审查承、发包人的主观意愿及是否存在损害第三人利益的情形，如果确系一方原因，导致付款条件不能成就，双方协商一致另行确定了付款时间，不存在恶意损害第三人利益的情形，应认定对付款时间的约定为有效，优先受偿权行使的起算时间以协议确定的付款时间为准。反之，承、发包人恶意串通，目的是拖延银行抵押权的行使或损害第三人利益，则仍应以原合同约定的付款日期作为应付工程款之日，即行使建设工程价款优先受偿权的起算时间。从实务情况看，需要重点关注抵押权人合法权益的保护问题。如果承包人、发包人提起建设工程优先受偿权诉讼，抵押权人可以有独立请求权之第三人的身份参加诉讼，如双方恶意串通以另行订立协议的方式拖延工程款支付及行使优先受偿权的实现，抵押权人有权撤销该协议，并要求恶意串通的承包人和发包人承担赔偿责任。
