【原】5.0 香港的物业管理

物业工匠 2023-07-30 发布于广东

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香港的物业管理

香港的物业管理工作始于20世纪60年代，其物业管理运作机制已呈现良性化状态，目前基本实现了契约化、网络化、社会化、专业化，初步形成了“现代化管理+自治式管理”的模式。本节中将从其房屋的维修、保养、管理，物业财务管理，物业管理法制化等多方面进行介绍。

一、香港房屋的维修、保养与管理

香港房屋的维修、保养及管理主要涉及四大类，包括：公共屋村、居屋、私人楼宇及其他类型楼宇（商场、工业大厦、办公楼等）。

（一）公共屋村

香港房屋委员会为香港特别行政区政府辖下一个独立法定组织，根据香港《房屋条例》于1973年4月成立，负责制订和推行香港公共房屋计划，以满足无法负担私营租住楼房住户的住房需求，从而达到政府的政策目标。香港房屋委员会非常注重房屋的保养、维修及改善。每年，屋村管理办事处与保养工程组就公屋的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源配置，安排工程和拨款。对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、税金及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，进行房屋维修保养时，只需按规定缴租金即可。公屋的维修和养护分为以下两类。

1.经常性养护

房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，但费用仅占养护、维修总费用的10%。经常性养护内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的门窗玻璃等。在经常性养护项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目须在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时处理，管理人员须在损坏处张贴告示，告知住户修理工程将在何时施工，何时完工。

公屋的经常性养护，由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，能够处理发生的任何损坏，安排每日需要进行的修理工作。管理人员须每天巡视，如发现损坏，应立即填写养护单，安排修理。如遇重大损坏，应先指示管理处工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处工人只负责维修较小规模的损坏。

住户若发现损坏，应报告屋村管理人员。管理人员接到报告，应前往现场查勘损坏程度和性质，决定如何安排修理工作和修理费用由谁负责。

当工人进行维修时，若发现需要维修的地方与养护单上填写的不一致，应向屋村管理人员报告，以免拖延施工或完工后费用上的纠纷。维修完工后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，以此作为对保养工程承造商的账单审核依据，避免付款时发生纠纷。

2.计划维修

计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件，例如：粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程设计和施工。计划维修工程采用招投标的方式，由维修承造商负责。

对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责；对于内部装置，如属于正常损耗，或工程本身处理不当，或材料质量不符合要求造成的损坏，也由业主负责；一切因住户不小心、疏忽、错误使用而引起的损坏，包括意外的损坏，均由住户负责。

在房屋的养护和维修工程中，香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料，例如：产业资料的统计，工程的监督进度，费用的管理和统计等。他们还采用一些先进的仪器来检查损坏，例如：采用电子探测器找出下水道位置，闭路电视检查下水道淤塞等。

（二）居屋

根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》(以下简称《公共契约》)，根据法律设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5~10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人管理公司代理。选择私人管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。

居屋管理的主要工作范围包括以下几方面。

1.居屋的保养与维修

根据《公共契约》，由房屋署负责楼宇结构、公共部位、公共设施的维修，各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

2.居屋的安全保卫

根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

3.居屋的清洁服务

根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

4.居屋的物业保险

根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

（三）私人楼宇

在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的态度。香港政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。

为改善居住环境，楼宇内的各项设施设备，应有适当的保养。通常需要注意保养的地方包括楼宇的外墙、内墙、上盖及地面。此外，水泵、消防设备等均应经常检查，如有需要应立即更换适合配件，水箱亦定期清洗。

在香港，私人楼宇如果日久失修，外墙破损或石粒松落，屋宇地政署会对大厦业主发出指令，着令业主在一段期限内完成维修工程，而业主必须对指令做出反应。否则于指定期满后，政府将代聘承建商进行施工，一切费用(包括监工费用)，由业主承担（即按公共契约内的业权份数分担)。

（四）其他楼宇

1.商场

商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，楼宇管理工作更显复杂。商场楼宇管理的服务对象主要分两类，一类是顾客：另一类是店主。前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供更多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场楼宇管理的主要目标。商场楼宇管理工作主要有以下几个内容。

（1）确保楼宇设施和结构不随意变动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给排水设备加以改动。管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

(2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺楼宇管理公司不仅在招商时要注意选择有市场力的商店，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名商号落户开店。管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

(3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。楼宇管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，配备电梯、自动扶梯服务。

通过良好的楼宇管理可树立商场的良好形象，吸引顾客。为此，管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店、剧院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保持畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的高度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的困扰。

2.工业大厦

工业大厦的主要用途是生产场地，因而水、电、燃料供应和通道畅通是不可或缺的条件。楼宇管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也不能耽搁，这些都需要由物业管理公司制定条例予以保障。

工业大厦是最难管理的物业，其存在的常见问题主要有：公用部位与防火通道易被堵塞；厂家存储易燃物品易造成火警：笨重机器与过多的货物，超过楼面结构所能承受的荷载：机器运行时振动荷载过大；厂家搭建违章建筑；因使用公用电梯及公用货物装卸而引发纠纷；因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重，养护维修费用提高，电梯与其他楼宇设施易受损；由于使用过度，人多手杂，楼宇难以保持清洁。

3.办公楼

办公楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降机外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警及应急自备电力等设备。这些设备需要由具备专业知识与技术的人员来操作与养护。特别是出入口、洗手间、公共通道，清洁卫生要求甚高，楼宇的外墙也需要定期清洁。办公楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

对办公楼的管理工作来说，确保通信设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，人流量很大，确保安全与注意礼节尤应加以注意。

二、香港物业管理的财务安排

为切实履行物业管理的职责，物业管理公司必须有相应的财务安排加以保证，既要筹集资金，又要用好资金，经济、社会和环境效益兼收。香港物业管理的财务安排主要有以下几个方面。

（一）编制管理预算案

首先，物业管理公司在接受管理任务时应弄清管理任务的各个方面。为此，必须收集有关资料，了解楼宇的结构、成新等情况，了解公共地方的界定，公用设施的种类、数量和分布，了解业主对管理的要求和管理公司所应承担的责任等。

其次，对各项职责进行经济分析，核算所需经费开支。如果是旧房老村，可查阅往年的各项开支记录；如果是新房新村，则比较相近情况。在了解、掌握应开支的情况后，再结合新年度增加或减少的项目以核算需增加或减少的支出。此外，在通货膨胀的情况下，还须预计因通货膨胀而引起的费用变化。总之，应尽可能地预先核算各种经费开支，努力使预算案科学和准确。由于存在突发状况，整个预算案除了较为准确地确定各项可预见开支外，还应列入一定比例的不可预见性开支。不可预见性开支的多少视管理的对象、性质等情况而定。

最后，根据所需的经费开支确定应有的收入。楼宇、屋村管理的财务安排一般应遵循“量出而入”的原则，也就是努力做到“保证必需、收支基本相抵”，这一原则的确定，是基

于楼宇、屋村管理的基本任务，是为住户提供多方面优质服务的根本，既保证了足够的经费来源，又不以营利为目的。如果不是“量出而入”，有可能会因资金短缺而影响管理任务的完成：如果不是“收支基本相抵”，也可能为多营利而出现收入过多的情况，增加住户经济负担。“量出而入”的原则是楼宇、屋村管理财务安排的一般原则，更是确定管理费或租金的重要依据。

所有收与支的厘定，构成了楼字、屋村管理的财务预算案。

（二）管理费的厘定

香港楼宇、屋村管理费主要用于以下几个方面的开支：

（1)管理维修人员的薪金，长期服务金，医疗、劳保等费用：

（2）公共区域和公用设施的维修、保养费：

（3）清洁用料和服务费；

(4）公用水电费；

（5）火灾及共用部位的责任保险：

（6)管理处税金、电话、文具及杂费；

(7）其他与管理有关的支出；

（8）不可预见性开支。

按照“量出而入”原则，依据上述开支项目确定全年度应支出或将支出的总金额，然后再确定每个单位及每个业主所应付的管理费。

假定：全年管理费总开支为120000港元，

全部业权为100份那么，每份业权每年管理费支出=120000/100=1200（港元）

每份业权每月管理费支出=1200/12=100（港元）

若每个单位业权各占一份，各单位每月所缴之管理费即为100港元；若某些单位所占业权不只一份，那么则依其实际占有的份数确定其应缴管理费的总额。

（三）公屋租金的厘定

租金主要用于维持房屋的再生产。就维持某房屋的再生产而言，可视为简单再生产，其租金构成包括：房屋维修费、管理费、折旧费、利息、税金、保险费、地租，这即成本租金。若某房屋的租金，不仅为自身的再生产还可适当积累以扩建、增建新房，则叫扩大再生产。能进行扩大再生产的租金除了包括上述七项内容外，还应包含一定利润，即所谓八项租金或商品房租金。商品房市场受市场规律调节，由相互竞争的开发商所提供的私人楼宇一般属于此类型。

在香港，为缓解严重的住房问题，政府出面组建大量公屋，并在居民难以按市场价购买或难以按市场租金租赁住房的情况下，也采取相应的优惠和资助政策。租金的厘定，在香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影响居民的生活和社会的稳定，所以需要妥善厘定。香港公屋租金的厘定受以下因素的影响：

（1）住户的负担能力:

（2)屋村的对比价值：

（3）税金增加额：

（4)通货膨胀及维修和管理费用的增加。

房屋委员会经考虑上述因素后而厘定的租金是以每平方米计算，而各单位的租金则是把每平方米所征收的租金乘以单位面积而得出。目前，新屋村租金只约为市值的四分之一或三分之一，而较旧屋村的租金则更低。房屋委员会之所以能够将租金维持在低水平，是因为政府给予巨额资助，以及免费拨地予房屋委员会兴建公屋。租金所得，主要用来支付各项经常性开支。由于大部分现有屋村租金偏低，所以屋村经费经常出现赤字。因此，房屋委员会认为，所有公屋住户都无权终生享用当局巨额资助的公共房屋。因此，那些经济环境已改善的家庭，可负担较高的房屋支出。经过民意咨询后，房屋委员会为善用资源，使更多亟需房屋资助的家庭受益，由1987年4月实施，规定凡住满公屋首10年的住户，其家庭成员的总收入，若超过资助收入限额，则需缴付双倍净额租金，另缴差饷，但若日后其收入降至资助收入限额以下，仍可申请恢复原有租金。

租金每隔三年检讨一次，由房屋委员会的管理小组开会讨论决定，主要是将开支做详细分析。开支包括房屋署职员薪金、保养建筑物费用、清洁费、电费、行政开支、政府贷款给予建筑的利息、折旧率等，以取得一个经营成本的数据。例如，上次检讨租金的成本数据，每平方米约为19港元。故此，现时的福利租金，一律定为每平方米19港元。由于成本不断上涨，房屋委员会每隔三年就要检讨此类租金，假如居民在经济上没有能力缴付调整后的租金，房屋委员会会安排他们迁往相同居住面积但租金较为廉宜的屋村单位。

三、香港物业管理的法制化

香港素以“自由主义”著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成“活而不乱，管而不死”的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井，就事论事。因而建立健全法制体系，确立人们的行为准则，是十分必要的。

（一）香港房屋管理的公共契约

随着楼宇、屋村的兴建，一个屋村、一座楼宇的住户之多，事务之杂，各类活动、各种关系的交错，客观上需要共同遵守同一行为准则，于是以共同办好楼宇、屋村管理为宗旨的公共契约便应运而生。从20世纪70年代起，香港政府就开始推行楼宇、屋村管理公共契约制度，使公共契约制度化、法制化。公共契约属于协议、合约性质，反映了楼字、屋村等各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。

公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公共契约签署者均须遵守。公共契约中明确规定了业主的权利、义务和楼宇、屋村管理者的权力、义务。

（二）房屋管理的法律依据

香港楼宇、屋村管理的法制化，实际上包含公共契约和相关法律的相互作用，体现出依法管理的系列化、规范化，相关的法律依据主要有以下几个条例。

1.房屋条例

该条例是为房屋委员会的设立、各级组织机构管理权限的明确而制定的。于1973年4月1日公布，列为《香港法例》第283章。《房屋条例》给楼宇和屋村管理的机构设置和权限提供较高层次的法律依据。

2.建筑物管理条例

该条例是在加强楼宇、屋村管理的原则下有效发挥业主集体自治力量而确立的条例。根据该条例，楼宇、屋村的业主有权成立自己的组织——业主立案法团，并赋予业主立案法团的成立以法律地位。

3.城市规划条例

该条例既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。香港早在1939年已制定，列为《香港法例》的第131章。该条例要求城市规划要像“设计一座大厦的造型一样，进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该条例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物，从事楼宇、屋村管理的法律依据。

4.建筑物条例

该条例是对包括住宅、商店、办公室和各类公用房屋、设施在内的建筑物进行直接管理的法律规范，除对建筑工程的申报、批准等有详尽的规定、严格的程序外，对建筑物的使用、改动等也有相应的要求和规范。

5.消防条例

该条例对预防和制止火灾做出规定，条例规定：任何设有消防装置或设备的楼宇，其住客须随时保持该建筑装置或设备操作效能良好，并须至少每12个月由注册的消防装置承办商检查该建筑消防装置及设备一次。

6.公共卫生及市政条例该条例

对维护楼字、屋村的公共卫生做出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。

7.防止贿赂条例

该条例把廉政建设具体化、法制化，对健全和加强管理有着深刻的意义。根据《防止贿赂条例》的规定，任何雇员，包括受雇为大厦管理员、清洁工或维修工的，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，也同属违法。

四、香港物业管理人员的培训

香港楼宇、屋村管理的高水平，很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，这应归功

于香港物业建立了一整套严密的培训制度和人们对培训工作的重视。

香港房屋署有近万名职工，拥有许多有经验的建筑师、工程师及居住小区管理人员。为了提高工作水平，他们很重视对职员的教育和培养，提倡“一生功业在房署”，为公共房屋事业贡献力量，房屋署在香港大学协助下，举办了三年制“屋村管理”专业的进修班，选派职员去进修提高。对新招聘的房屋事务助理员进行就职训练。所以，房屋署的人员都精通自己的业务，各项工作很有秩序，职责分明。各种资料、数据比较齐全，工作效率很高，成为主管政府投资建房和经营管理的全权机构。

另外，房屋署还设有专门的训练组，由一个主任、三个骨干职员和两个文职所组成。除了训练组进行经常性培训工作外，还有一系列机关和学校从事相应的培训工作。

香港楼宇及屋村管理的培训课程，大体上可分为以下四大类。