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接管验收前 接管验收前的准备工作 1. 成立管理处 在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2. 组织验收小组 由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作： 1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。 2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。 3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料： A. 房屋接管验收表 B. 室内接管验收遗留问题统计表 C. 公共配套设施接管验收表 D. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E. 机电设备接管验收表 F. 机电设备接管验收遗留问题统计表 3. 相关记录及表格 房屋接管验收表 室内竣工验收遗留问题统计表 公共配套设施接管验收表 公共配套设施接管验收遗图问题统计表 机电设备接管验收表 机电设备接管验收遗留问题统计表 4. 前期备案准备
楼宇资料的接管移交 1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A．项目批准文件； B．用地批准文件； C．建筑执照； D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A．竣工验收证书； B．消防验收合格证； C．综合验收合格证书； D．用电许可证； E．供用电协议书； F．电梯使用合格证； 3）工程技术资料 A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； B.地质勘察报告； C.工程合同及开、竣工报告； D.工程预决算分项清单； E.图纸会审记录； F.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； G.隐蔽工程验收签证； H.沉降观察记录； I.竣工验收证明书； J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K.新材料、构配件的鉴定合格证书； L.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； M.供水、供暖的试压报告； 4）资料的存放： 上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。 接管验收过程 接管验收程序 1.开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收； 2.物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间； 3.物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收； 4.对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核； 5.对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。 6.业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 7.在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。 接管验收标准及检验办法 1. 标准范围 参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。 2. 标准及检验办法 2.1 梁、柱、板主体： 1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露； 2.2 顶棚： 1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债： 2.3 墙面： 1）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A.粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致； C.对维砂浆饱满，线条顺直； 3）墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 1）毛地面：平整，无裂纹； 2）块料（如磁砖）面层： A.粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C.对缝砂浆饱满，线条顺直； 3）水泥砂浆面层： 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面： A.用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水； B.第二天到楼下检查楼面无渗漏； 2.5门窗： 1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形； 2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形； 4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹； 5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入； B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水； 2.5楼梯、扶手： 1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯： A．用力轻摇无晃动，安装牢固； B．钢筋无锈蚀，无弯曲； C．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 2.6插座． 1）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏； 2.8接线盒： 1）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏； 2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头； 2.9开关： 1）安装牢固，目视盖板无损坏， 2）全检开关灵活，开启接触效果良好； 2.10照明灯具： 1）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常； 3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。 2.11供水系统： 1）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹； 2）管道接头无渗水； 3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水； 2.12排污管道（含塑料管）： 1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全； 2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀； 2.13地漏： 过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通； 2.14卫生洁具： 1）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器： 水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通； 2.15室内配电箱： 1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定； 3）导线与设计相符，布线规范； 4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活； 2.16其它： 1）水表、电表 安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 2.17基础设施： 1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； 2.18天台： 1）屋面隔热层、防水层： A．板端缝、伸缩缝油青紧贴； B．隔热板、防水层表面无裂缝； 2）落水口畅通，管道完好； 3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀； 2.19屋面避雷设施； 各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 1）消防栓： A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B．阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱： A．消防管、消防带等配套齐全； B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C．消防管无渗漏水，阀好； 2.21小区灯光系统： 1）按设计要求安装； 2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 2.22绿化： 1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%； 2）绿化用水： 绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃； 2.23周边道路： 1）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； 2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤； 3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4）路牌标志清楚，地面线条垂直； 2.24垃圾池（箱）： 1）冲洗水管： A.垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2）铁箱类： 油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3）塑料类： 桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损； 2.25岗亭： 1）铝材和不锈钢类： 安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2）电动道闸： 安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤； 2.26车库： 1）露天停车场： 路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2）地下停车场： A.参照《物业承接查验办法》的相关内容； B.车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀； 3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； 4) 单车架： 焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹； 5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常； 6）排水系统：设有专门的排水沟。参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准； 2.27窨井、检查井和化粪池： 1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕； 2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈； 2.28明暗沟： 1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通； 2.29水池、水箱： 1）按设计要求和有关卫生标准进行验收； 2）无渗漏水现象； 2.30信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序； 2.31景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。 接管验收后 工程完善和工程遗留问题处理规定 1.工程完善 指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善： 1）室外改造、完善工程，如下所示： A．游泳池、网球场等室外娱乐设施； B．绿化、区间道路等配套设施； 2）室内改造、完善工程，如下所示： A．楼道灯改造等 2.工程遗留问题 指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容； 3.处理规定 1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作； 2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作； 4.管理工作规定 1）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时： A．管理处对已接管的房屋和设施实施保管； B．分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好； C．配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序； D．按设计要求限制施工队活动范围； 2）在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A.限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响； B.给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患； C．管理处增强保安力量监督施工队的人员管理； D．施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区。 交房前 业主入伙前筹备工作 竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行； 入伙时间：住户入伙时间。 1.健全管理处 竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等到位，组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的方法。 管理处各类人员可按以下程序和时间到位。 A．入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作； B．竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程； C．竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作 ； D．竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作； E．入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公； F．入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐； G．入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工作。 H．入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗； I．入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位； 2.入伙工作方案 管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容： A．核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况； B．根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统； * 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚； * 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等； * 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等） C．拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案； D．根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划； E．制定入伙流程； F．其他； 3.准备入伙资料（开发商） 1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。 2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。 3）印刷其他规定等。 4）印刷入伙表格； 4.协调工作（开发商） 1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。 5.通知入伙（开发商） 通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： 1）入伙通知书 2）办理入伙手续须知 3）收费项目一览表 6.入伙时的环境布置（开发商） 1）楼内环境： A.入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司**小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。 B.插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“**小区物业管理处”字样。 C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。 2）管理处办公环境： A．摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。 B．张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。 C．管理人员着装整洁，精神饱满。 D．办公室内资料摆放整齐有序。 交房过程 业主入伙程序 提前确认和预约每日办理交房手续的名单。 1.入伙流程图 验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房 2.验证 1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份 3.资料发放与保管 1）发给业主保存的资料： A.业主手册 B.临时管理规约 C.收费项目一览表 2）发给业主填写并需返回管理处的资料： A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处； C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档； 3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主公司情况登记表 D.装修申请表 4.交费 1）管理服务费： 以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费； 2）装修押金： A.时间：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米 元； C.退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续； 3）楼道维护费、装修垃圾清运费： A．时间：办理入伙时交纳； B．标准：每户平方米 元； 4）工本费： 5）其他： 开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工； 5.钥匙发放 1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）； 6.验房 按国家有关的规定执行。 交房后 小区保修工作程序 1.保修工作流程 验房→申报→施工→验收 2.验房 业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”； 1）验收合格： 住户须在三日之内交此表回管理存档； 2）验收不合格： A．业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜； B．超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责； 3.申报保修 1）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记； 2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等； 3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修； 4.维修 1）维修形式： A.开发建设单位委托管理处负责维修。 B.开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。 2）注意事项 在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意： A．业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间； B．业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙； 5.验收 业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。 未出售房屋所有权 开发商作为未出售房屋的业主，与其他业主享有同样的权利，在业主大会上也同样享有投票权。开发商通过开发建造了建筑物整体，对整个建筑物具有所有权。当开发商将房屋售出后，房屋的所有权就转让给了购买者，而未出售的房屋不论用来干什么，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权人就仍然是开发商。根据《物业管理条例》的规定：“房屋的所有权人为业主。”这时，开发商就是未出售房屋的业主。根据《物业管理条例》的规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：参加业主大会会议，行使投票权；……”，开发商作为未出售房屋的业主，在业主大会上，也就同样的享有投票权。 投票权份额如何计算？律师解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票;对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定： (一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； (二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主的人数表决权数按照下列方法认定： (一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； (二)总人数，按照前项的统计总和计算。 按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。 在政府给出的《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案（示范文本）》中关于业主表决权一项添加了如下一句表述：“根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。” |
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