二手房买卖合同起草审查需注意的20个要点

汤康康律师 2023-08-27 发布于安徽

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二手房（存量房）买卖合同不同于一手商品房买卖合同。后者由开发商修订使用，可以认为是房地产开发这一专业领域的合同文本；而二手房买卖合同则是大家在日常中经常接触到的合同类型。

本文囊括二手房（存量房）买卖合同20项合同审查点，涉及注意一房二卖可能无法实际履行、夫妻共有房产须配偶签署确认……供参考。

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宏观-合同类型
审查点	注意一房二卖可能无法实际履行
审查点描述	1.注意数份合同的效力。（1）在后的买受人不知道在先的买卖合同存在，多份合同均有效；（2）在后的买受人明知在先的买卖合同存在，在后的合同因“恶意串通损害他人合法权益”无效。 2.注意数份合同的履行顺位。（1）有办理过户登记的，登记的买受人优先；（2）都未办理过户登记，但有实际占有的，占有的买受人优先；（3）既未办理过户登记，又未实际占有的，依合同成立的先后顺序确定权利保护顺位；合同成立时间应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定；（4）恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 3.买受人尽快办理过户登记；暂不办理过户登记的买受人应考虑网签备案、实际占有使用房屋，并将房产相关凭证、发票等保管在自己手中。
宏观-合同主体
审查点	夫妻共有房产须配偶签署确认
审查点描述	1.实为夫妻共有但仅登记在夫或妻一方名下的房产，是否支持买受人善意取得的主张，存在不确定性。（1）尚未办理过户登记，另一方配偶请求返还房产的主张通常会获得支持；（2）已办理过户登记，另一方配偶请求返还房产的主张有可能获得支持；（3）若为夫妻共同财产，只由夫或妻一方签署合同，风险很大，应尽快办理过户登记，否则无法主张善意取得。 2.出卖人已婚，房产仅登记在一方名下的，应建议最好由夫妻共同签署或由配偶出具书面同意文件。 3.出卖人已婚，房产登记在夫妻双方名下的，应确保由夫妻共同签署。 4.出卖人声称无配偶，买受人应要求出卖人出具单身承诺，并考虑由当地居委会盖章或办理公证，作为买受人善意的证明。
审查点	应核实买受人具有购房资格
审查点描述	买受人没有购房资格，买卖合同仍有效，但合同无法实际履行。
审查点	注意借名买房存在风险
审查点描述	1.甲为规避限购政策，提供出资，由乙代持。（1）买卖合同可能因损害社会公共利益而被认定为无效，但甲仍得向乙主张返还钱款或相关收益。（2）买卖合同可能仍有效，但甲无法要求乙过户登记。 2.甲有购房资格，出于特殊目的，由乙代持。（1）注意代持约定无法对抗代持人的债权人要求法院强制执行的请求。（2）代持人有可能私自对外转让房产，代持人的继承人可能会主张房产为代持人所有。（3）应选择可信任的人代持，并调查代持人的债务风险，如存在债务风险，应尽快停止代持或更换代持人。（4）尽量实际占有代持房产，妥善保管与代持相关的资料、发票、凭证等。（5）考虑对代持房产进行质押、抵押等，使得房产难以被处分。（6）应确保由相关利害关系人员签署确认。（7）考虑为当事人设立一个长期的、有权转租的居住权并进行登记。
资料延伸	相关模板：6139 房产委托代持合同
审查点	应核实是否存在优先购买权人
审查点描述	1.房屋承租人、房产按份共有人对房产享有优先购买权。 2.应要求承租人、共有人书面确认放弃优先购买权，或表示对此次房产出售无异议。
宏观-合同标的
审查点	注意经济适用房上市交易的特殊性
审查点描述	1.购得经适房的5年内转让。（1）买卖合同可能有效，也可能因扰乱经适房管理秩序、损害社会公共利益被认定为无效；（2）注意房屋可能被收回；（3）应提示买受人暂时无法办理过户登记；（4）建议买受人约定无效或被政府收回房屋时的退款与善后措施。 2.购得经适房满5年后转让。（1）建议约定由卖方向政府交纳土地收益等价款；（2）注意政府有权优先回购；（3）建议约定卖方不配合时的合同解除、违约责任等。
审查点	注意宅基地房屋、小产权房交易的风险
审查点描述	1.买卖合同双方均是本集体经济组织的成员，宅基地房屋买卖合同有效，但出卖人不能再行申请使用其他的宅基地。 2.买卖合同中有一方为非本集体经济组织的成员，宅基地房屋买卖合同因违反《土地管理法》的强制性规定而无效，且无法办理宅基地房屋过户登记，也无法通过登记将违法用地合法化。 3.小产权房属于违法建筑，买卖合同无效，且无法办理权属登记，建议列明买方的投入，并约定合同无效、不能履行时的善后措施。
审查点	购买暂未取得产权证的房产在短期内无法办理过户登记
审查点描述	1.买卖尚未取得房产证的房屋的合同仍有效。 2.提示买受人较长时间内不能过户登记会产生类似于房产代持的风险。建议买受人尽快实际占有该房产，并将买卖合同、发票等凭证掌握在手中。 3.建议买受人在合同中对出卖人再次出售、擅自处分等约定严重的违约责任。 4.建议买受人随时了解房产证的办理进度，一旦取得房产证，即迅速办理过户登记手续。
审查点	注意违法建筑的交易风险
审查点描述	1.违法建筑的买卖合同一般是有效的，也有可能无效。 2.注意购买违法建筑无法办理正规产权证，且后续有被拆除的风险。 3.应告知买受人只是取得了该违法建筑的使用权。
审查点	注意划拨土地上的房屋交易有特殊性
审查点描述	1.我国并非绝对禁止划拨土地上房屋的转让，但有一些限制。 2.基于房地一体原则，买卖划拨土地上的房屋必须同时转让该宗土地的使用权，土地的划拨性质并不影响合同履行，当事人不得仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效。 3.建议当事人先办理审批程序，并在合同中约定报批义务及相应土地出让金的补缴事宜。
审查点	注意买卖已抵押房产的特殊性
审查点描述	1.注意转让已抵押登记房产的规则要点。（1）当事人未约定禁止转让：转让合同有效+能取得物权；（2）当事人约定禁止转让，但该约定未登记：转让合同有效+能取得物权；（3）当事人约定禁止转让，且该约定已登记：转让合同有效+不能取得物权；（4）上述情况下，都不影响抵押权人继续行使担保物权。 2.考虑就禁止或限制转让的约定向不动产登记机构申请登记或变更登记。 3.约定禁止转让抵押房产且该约定已登记时，仍意图受让房产的处理建议。（1）买受人先配合抵押人清偿债务；（2）抵押人与抵押权人配合注销抵押登记；（3）抵押人将房产过户给买受人，买受人将购房尾款支付给抵押人；（4）买受人取得房产之后可以再另外申请抵押贷款。 4.未约定禁止转让抵押房产时，意图受让房产的处理建议。（1）买受人支付给抵押人房产现值与所担保的债权额之间的差值；（2）抵押人将房产过户给买受人；（3）可约定抵押权注销后买受人再将尾款支付给抵押人，也可以约定由买受人直接替抵押人偿还剩余的担保债权额；（4）建议买受人不要一次性付清全款，以避免因实现担保物权而陷入追偿无果的困境。 5.注意《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，在《民法典》施行后需要转让的，仍需抵押权人同意才能办理过户登记。
审查点	注意买卖已设立居住权房屋的特殊性
审查点描述	1.设定了居住权的住宅仍可以转让，无需经居住权人同意。 2.法律未赋予居住权人对居住房屋的优先购买权。 3.居住权的期限会影响住宅的价值。 4.房屋买卖不影响已设立的居住权。 5.建议买受人考虑与居住权人协商以支付一定对价注销居住权。
宏观-合同程序
审查点	应尽快办理过户登记
审查点描述	1.长时间不办理变更登记，就一直处于类似“资产代持”的风险中。 2.应建议买受人通过占有房产、妥善保管相关凭证、约定违约责任等方式来降低风险。
审查点	应申请办理网签备案
审查点描述	1.二手房买卖合同存在网签备案程序，以防止一房二卖。 2.要过较长时间再交房的二手房交易，买方应主动事先设置、并积极推动办理网签备案手续。

中观-合同形式

审查点

注意房屋买卖“阳合同”中虚低的价格条款无效

审查点

描述

1.虚低价格条款无效，不影响其他条款的效力。

2.合同双方的权利义务以意思表示真实的“阴合同”为准。

3.当事人应按照实际交易情况纳税，否则会受到行政处罚甚至构成犯罪。

4.目前二手房买卖须按国家机关确定的正常市场价值来核定税费。

5.应在协议中明确约定多份文件有冲突时（特别是价格方面），以哪份文件为准。

微观-合同条款

审查点

二手房附带车位条款

审查点

描述

1.合同签订主体。

（1）建筑区划内的车位、车库，通常认为开发商为所有权人；在二手房买卖交易中，应注意出卖人是否为车位、车库的所有权人，是否具有转让的权利。

（2）应建议由权利人单独签署车位转让的协议或单独确认。

2.车位情况。

（1）应核实车位是否属于违法建筑、产权不明建筑。如是，则应考虑停止交易。

（2）应核实车位是否属于人防车位，如是，注意相关特殊规定。

审查点

价款条款

审查点

描述

1.支付方式。

（1）一次性支付。

（2）分期支付。

（3）贷款方式支付。

2.第三方监管方式。

应建议当事人实施房款资金监管，双方可选择将部分资金或全部资金放入资金监管账户中。

资料

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