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一、推定力的目的 在不动产登记中，不能排除其反映的不动产物权状态与真实的不动产物权不一致的情况出现。在这种情况下，该登记在未经法定程序推翻之前，其公示力不因此而受影响，仍是确定不动产物权归属的根据。此时主张权利的对登记权属有争执者只能及时提起诉讼，以通过诉讼程序推翻该登记，维护自身的合法权益。但在这一查明不动产权利归属事实的司法过程中，登记名义人不能以其登记具有公示力对抗对登记权属有争执者的权利主张。因为在诉讼程序中，如果依然适用登记是确定不动产权属的根据，则会无法审查对登记权属有争执者所主张的不动产权利归属事实，更无从谈及查明真实的权属关系，其结果则是谁登记，谁胜诉，而对登记权属有争执者（尤其是真实权利人）的权利则无法救济，如此裁判明显有失公允。 故在诉讼中须查明真实的不动产权属事实，以确认权利的归属，这对保障真实权利人的权利是非常必要的。但在诉讼中，难免会出现对不动产权利归属的事实难以证明，很难查明真实权属关系的情况。这时，为了避免难以完成的证明，根据司法活动中的经验法则，登记往往是真实存在的不动产权属关系的反映。于是，司法人员通过登记对难以证明的有争议的不动产权利归属事实问题做出推断。当这种推断以法律的形式固定下来，以规范司法人员对有争议的不动产权属事实的间接认定时，就是登记推定力，这样可以达到节约诉讼成本,提高审判效率,保证裁判公正性的效果。 二、登记何以具有推定力 通过登记来推定不动产权属关系，是二者的关系属性所决定的。 （一）登记与不动产物权变动事实具有伴生性 不动产物权虽然基于一项法律行为而变动，但受公示原则的规制，登记是该项不动产物权变动发生效力所不可或缺的要件。于是若权利人欲使依法律行为的不动产物权变动发生效力，则必须申请登记，以完成变动后不动产权属关系的登记。对于非基于法律行为的不动产物权变动虽不以登记为生效要件，但非经登记不得处分该不动产。所以有登记，就有产生不动产物权变动事实的存在，登记与不动产物权变动事实存在伴生关系。 （二）登记的物权与真实的不动产权属关系具有高度盖然性 不动产权属关系是根据一定的不动产物权变动事实产生的，那么登记作为不动产物权的公示方式，其登记的不动产物权状态就可能是基于真实的不动产物权变动事实而产生的不动产权属关系的反映，即有以Ａ登记名义人的登记，Ａ就可能是真实的不动产权利人，所以登记公示的不动产物权与真实的不动产物权有一定的盖然性。当对不动产物权变动事实（如买卖、继承等）的真实性、合法性实行实质审查时，则登记表彰的不动产物权状态与真实不动产物权的一致性关系更为强化，[1]二者具有高度盖然性，即不动产登记以A为登记名义人，A就很可能是真实的不动产权利人。 基于以上理由，当在诉讼中无法查明有争议的不动产物权变动事实时，司法人员可以将登记作为基础事实，得出登记名义人为真实权利人的推定事实，即不动产物权经登记者，推定其登记之物权状态与真实物权一致之效力。[2] 三、推定力的性质 登记推定力虽规定于实体法中，[3]但其只是“一个纯粹的程序规定”，适用于诉讼程序之中，[4]涉及的是有关不动产权属关系的事实认定问题，所以在民事诉讼中无须先注销是项登记。如果存在确凿、充分的证据证明登记的不动产权属关系是不正确的，则登记的推定力可被推翻。只有在无法查明不动产权属关系事实的前提下，司法人员才根据登记的内容推定不动产权属关系。推定力的实质是登记在诉讼程序法中的效力，是规范司法人员在权属争议中如何认定不动产权属关系事实的司法过程，绝不是确定不动产物权归属或内容的实体性规范。 四、推定力的效力范围 登记推定力是以法律规定形式表现出来的，是对不动产权利存在或不存在的推定，属于法律推定，其效力范围具体包括：（１）凡某人在不动产登记簿上为登记为某项不动产物权的登记名义人，则推定该人享有此权利；（２）凡在不动产登记簿上注销某人某项不动产物权登记，则推定该人该项权利丧失；（3）凡在不动产登记簿上为某人某项不动产物权注销登记，则推定该项权利消灭。 如果一项不动产物权在不动产登记簿上未有登记，则不能推定该项不动产权利不存在。因为登记的不动产物权现状为基础事实，推断权利存在或不存在的结论属于推定事实。而推定事实是以基础事实为基础的，我们不能在缺少登记这一基础事实的前提下进行推定事实的推断。如一项非基于法律行为的不动产物权已经取得，不能因其未办理登记，而否定该权利存在的合法性。 能否以登记为基础事实推定不动产物权变动事实之存在呢？笔者认为，在诉讼不能查明不动产物权变动事实的情况下，以登记推断登记名义人为真实权利人，实际包含着该权利得以产生的事实推定——即以登记的内容为根据，推定不动产物权变动事实存在。在登记生效要件主义立法模式下，登记是不动产物权变动的效力要件，且不动产登记机关对引起不动产物权变动的法律事实(尤其是法律行为)实行实质审查。所以登记的不动产物权状态正是不动产登记机关对该变动事实实质审查后予以登记的结果。因此，据以登记的不动产物权变动事实与真实的不动产物权变动事实的吻合程度很高，作为不动产登记簿内容的不动产物权变动事实与真实的不动产物权变动事实同样具有伴生关系及高度盖然性。所以登记推定力作为法律上的推定，其不仅推定不动产物权的存在及其归属，而且亦推定该不动产物权变动事实之存在。[5] 而已登记的或已注销的处分权限制，以及不动产登记簿中所包含的事实性陈述事项则不能适用推定力。[6]在这里需要重申的一点是:对于已登记的预告登记，可否根据登记推定预告登记的存在。[7]预告登记——作为确保不动产物权变动请求权实现的担保手段——须经登记方发生效力。当存在对预告登记有异议者时，笔者认为：不得以登记为基础事实推定预告登记的存在。因为预告登记虽然以登记为其物权效力的要件,但是其与被担保的不动产物权变动请求权具有从属关系, 即该请求权存在,则预告登记成立，该请求权不存在，预告登记（即使业经登记）亦不成立。[8]所以只有不动产物权变动请求权存在的事实，方能证明预告登记的成立。在此需要明确的是，不能以预告登记之登记推定不动产物权变动请求权的存在。因为预告登记须登记，以成为不动产登记簿的内容，其目的是让第三人知悉登记名义人名下的不动产物权存有一项可能发生的不动产物权变动，故依法对登记名义人的处分权给予限制。其并非证明该处分限制所赖以成立的法律关系——合同（如买卖合同）是否合法、真实，更不是以不动产物权变动请求权为登记内容，那么，以此登记为据根本无法推断该请求权的存在。所以此时，预告登记权利人只有就不动产物权变动请求权存在的事实进行举证。如果该事实合法存在，则预告登记成立，而不能推定其存在。否则，该预告登记（即使业经登记）不成立。 五、推定力的适用效果 登记推定力最直接的效果是导致诉讼程序中的举证责任重新分配：登记名义人作为对推定事实有利益的一方，不负举证责任；而由对登记权属有争执者承担举证责任，以推翻登记的推定力。这一规则使登记名义人处于承担举证责任的优势地位。 如在不动产权属争议诉讼中，面对对登记权属有争执者的权利主张，登记名义人可能是真实权利人，也可能不是真实权利人。但登记名义人以其不动产权利业经登记为支持，不负举证责任；而对于登记名义人不是真实权利人的事实（包括对权属有争执者本人是真实权利人的事实），则由对登记权属有争执者承担实体举证责任，以推翻法律所规定的对登记名义人是合法权利人的推定。如果对登记权属有争执者不能以完整、清晰的证据证明其权利主张，或无法查明真实不动产权属关系，那么法官根据登记这一基础事实，推定登记名义人为合法权利人，对登记权属有争执者则承担败诉的风险。 最高人民法院（1989）民他字第30号《关于无充分证据否定产权登记的纠纷应如何处理的复函》[9]对“关于陈汉麟、陈志辉与李细房屋租赁纠纷一案的请示报告”的答复即体现了登记推定力的适用，虽然当时并未在法律上明确规定登记推定力。 如果已查明真实的不动产权属关系事实，证明登记的不动产权属关系是错误的，那么登记的推定力被推翻。[10]虽然推定力被推翻，但并不直接导致公示力的消灭。公示力作为登记的“天生”属性，即使该登记的推定力被依法推翻，在该登记被更正之前，登记公示力也不失其效力，仍然是世人确定不动产物权现状的根据，若第三人据此登记取得不动产物权，则受登记公信力之保护。所以真实权利人为保护自己的合法权益，必须及时启动更正登记名义人之登记的不动产登记程序。 即使经过诉讼程序，通过查明事实，推翻了A的房屋所有权登记的推定力，认定B为合法房屋所有权人，在注销A的房屋所有权登记之前，A的房屋所有权登记公示力也依然存在。如果B没有对A的房屋所有权登记采取保全措施（如异议登记），善意C据此登记产生积极信赖而与A基于买卖合同完成房屋所有权转移登记，那么C取得的房屋所有权是受公信力保护的。只有在B持认定B为合法房屋所有权人的生效判决书向不动产登记机关提出注销申请，不动产登记机关注销A的房屋所有权登记之时，A的房屋所有权登记公示力才随之不存在。 |
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