|
一 前文（No.1）述及，不动产权属确认的实体规则是我国民法关于不动产物权变动的规定，而非不动产登记簿的记载。究其原因，在于不动产登记仅仅是不动产物权的公示方式，并非不动产物权本身，且根据我国现行法律，不动产物权的变动与不动产登记簿的记载并非始终同步：即使不考虑登记机关的过错（如登记人员误将张三的房屋登记到李四的名下）以及当事人自己的原因（如父母买的房屋冒名登记在子女或者他人名下），现行法本身也可能导致出现已经发生的不动产物权变动并未反映到不动产登记簿上（意思主义物权变动模式与非基于法律行为发生的物权变动）或者已办理登记但物权并未发生变动（参见No.4区分原则与No.5要因原则）两种情形。 问题是，既然不动产登记簿的记载并非确权的实体依据，何以《物权法》第16条要规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”呢？此外，不动产登记簿的记载不是不动产权属确认的实体依据，这是否意味着不动产登记簿的记载对于不动产权属确认不具有任何意义呢？笔者认为，要回答这些问题，先得从不动产权属证书的法律性质谈起，因为只有结合《物权法》第17条，才能对《物权法》第16条作出正确的理解。
二 《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 显然，该条规定了不动产权属证书的法律性质及其与不动产登记簿的关系：第一句明确规定了不动产权属证书在法律性质上是一个证据，具有证明的效力；第二句则旨在明确不动产权属证书系不动产登记簿的副本，因此应当与不动产登记簿一致，不一致时，除有相反证据推翻外，应以不动产登记簿为准。据此可以推知，既然作为副本的不动产权属证书“是权利人享有该不动产物权的证明”，则作为正本的不动产登记簿自然也应具有相同的功能，也可以用来作为“权利人享有该不动产物权的证明”。 问题是，既然不动产登记簿仅仅是一份证据，何以《物权法》第16条要规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”呢？笔者认为，《物权法》之所以如此规定，目的是要赋予不动产登记簿这一证据以强大的证明力。强大到什么程度呢？强大到具有权利推定的效力。也就是说，在发生权属争议的情况下，被登记在不动产登记簿上的权利人将被推定为真正的权利人。当然，此种法律上的推定并非不可推翻。如果其他当事人拿出证据推翻了不动产登记簿的记载，人民法院自然不能再根据不动产登记簿来确权。但在被推翻之前，人民法院应先推定登记的权利人就是真正的权利人。
三 为什么《物权法》要赋予不动产登记簿以权利推定的效力？此外，在发生权属争议的情况下，没有对不动产登记簿的记载提出异议的当事人要拿出什么样的证据才能推翻不动产登记簿的记载呢？ 笔者认为，《物权法》之所以要赋予不动产登记簿的记载具有权利推定的效力，乃是因为不动产权属确认的实体规则虽然是不动产物权变动的规则，但人民法院在解决权属争议时，首先必须进行证明责任的分配，即由谁来证明案涉不动产发生物权变动的要件事实。例如张三和李四就某房屋发生权属争议，究竟是该由张三证明其已取得该房屋的要件事实，还是该由李四来证明其已取得该房屋的要件事实呢？也许有人说“谁主张谁举证”。问题是，张三和李四都主张自己是房屋的所有权人，是否就因为谁是原告，谁就应承担证明责任吗？如果原告在起诉时持有权属证书，是否还要就其取得房屋的其他要件事实承担证明责任？如果他拿不出证据证明其取得房屋的全部要件事实（例如拿不出买卖该房屋的书面合同），而被告也拿不出证据证明其取得房屋的全部要件事实，人民法院应将标的物确认给谁呢？ 可见，不动产物权变动规则仅仅是为权属争议的解决提供了实体上的规则，但从程序的角度看，法官仍然面临如何分配证明责任的问题。《物权法》第16条则正好解决了这一问题。根据该条规定，在当事人发生权属争议时，人民法院应首先推定不动产登记簿记载的权利人就是真正的权利人，进而将证明责任分配给对不动产登记簿的记载提出异议的当事人。也就是说，无论谁是原告，谁是被告，凡是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人，都应拿出证据证明物权变动的要件事实，进而推翻了不动产登记簿的记载，否则，人民法院就应根据不动产登记簿的记载来确权。就此而言，对不动产登记簿的记载提出异议的当事人要想推翻不动产登记簿的记载，就必须围绕引起不动产物权变动的要件事实进行举证（而不能围绕登记机关在办理登记手续时存在程序瑕疵进行举证，关于这一点，后续文章将详细进行分析）。
四 行文至此，还有一个问题需要解决：不动产登记仅仅是不动产物权的公示方式，何以《物权法》能够赋予这一公示方式具有权利推定的效力呢？笔者认为，《物权法》之所以能够赋予不动产登记簿具有权利推定的效力，是因为在我国法上，不动产登记虽然仅仅是不动产物权的公示方式，并非不动产物权本身，但实践证明，不动产登记与不动产权属在绝大多数情形下是一致的，二者不一致的情形相对较少。既然绝大多数情形下不动产登记能够反映不动产权属，那么根据民事诉讼证据规则关于证明标准的规定，不动产登记簿的准确率已经远远超过高度盖然性的标准，不动产登记自然可以作为证明自己对标的物享有物权的证据加以使用。也就是说，人民法院在确认权属时，在未被登记的当事人不能举证证明登记存在错误的情形下，人民法院自应将争议的不动产推定为登记的权利人所有。 那么，是什么因素确保不动产登记簿的高度准确率呢？首先，我国民法对于基于法律行为发生的物权变动，原则上采取了形式主义物权变动模式，仅在例外情形下采意思主义物权变动模式。虽然形式主义物权变动模式不能完全保证登记与权属始终一致，但却使得登记与权属在绝大多数情形下是一致的，因为“非经的登记，不发生效力”（《物权法》第9条），当事人为了取得物权，必然要先办理登记。其次，尽管在意思主义物权变动模式下，登记并非物权变动的生效要件，但当事人基于对抗第三人的需要，也会积极办理登记，从而使登记与权属保持一致。最后，在非基于法律行为发生的不动产物权变动中，尽管登记既不是物权变动的生效要件，也不是物权变动的对抗要件，但登记与否，也会影响到权利人的权利能否获得全面保护的问题，因此权利人也有一定的积极性去办理登记，从而使登记与权属保持一致。
五 不动产登记的权利推定效力在实践中具有极其重要的意义。笔者曾参与审理过一起再审申请案件：一审原告某甲系华侨，起诉请求确认一审被告某乙居住使用的房屋归其所有，理由是该房产系其父亲出资购买，现其父已经去世，自己是唯一继承人；某乙则提出抗辩，认为该房屋系自己家的祖产。法院经审理，发现某甲与某乙系堂兄弟，某甲在起诉时持有该房屋的产权证，但除了产权证外，没有任何其他证据，而某乙为了证明该房屋是其祖产，找了一些左邻右舍来作证，除此之外，也没有其他证据。最后，法院终审认为某甲和某乙都没有拿出充分证据证明房屋归其所有，于是作出判决：驳回原告的诉讼请求，驳回被告的诉讼请求，本案讼争房屋交该市房管局代管。 显然，这一判决不仅在程序上有缺陷，而且在实体上也有问题。从程序的角度看，该案仅有原告提起诉讼，被告并未进行反诉，但判决书的判项却是驳回原告的诉讼请求，驳回被告的诉讼请求。从实体的角度看，这一判决也与《物权法》的相关规定不符：根据《物权法》第17条的规定，某甲持有权属证书，则除非有证据不动产登记簿的记载与权属证书不符，则意味着权属证书与不动产登记簿的记载一致，其被登记在不动产登记簿上；再根据《物权法》第16条，除非某乙拿出证据证明其通过物权变动规则已经取得标的物所有权，否则，不动产登记簿具有权利推定的效力，即人民法院应依据不动产登记簿的记载来确认权属，而不能简单将讼争房屋交由房管局代管。 值得注意的是，由于法律赋予不动产登记簿具有权利推定效力旨在对证明责任进行分配，因此，人民法院依据《物权法》第16条作出确权判决，也仅仅是根据证明责任分配规范作出的判决，而非依据实体法上不动产物权变动规则作出的判决。言下之意即是，即使人民法院依据《物权法》第16条作出确权判决，既不影响败诉一方当事人在判决后通过获得新证据而申请再审（例如在上述案例中，如某乙在法院将房屋确权给某甲后获得新证据，且该新证据足以推翻登记簿的记载，则可以申请再审），也不影响对不动产登记簿有异议的其他当事人另行提起确权诉讼。此外，考虑到只有在对不动产登记簿的记载提出异议的当事人无法举证推翻该记载时，人民法院方可依据《物权法》第16条作出判决，该条的表述确实存在严重瑕疵，似应表述为“除有相反证据推翻外，不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，方可凸显其规范目的并防止发生误解。
|
|
|
