230731中金：地产贷款加杠杆窗口开启

中金研究

7月27日，住建部召开了企业座谈会，提到[1]“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。

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地产贷款加杠杆窗口重启。我们估算本轮房地产调整周期中，新发放按揭利率已降至3.9%左右的历史最低水平，但购房平均按揭贷款比例约为31%为历史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠杆空间。我们认为此次政策调整中降低首付比例、“认房不认贷”的相关政策能够提升居民购房杠杆比例，作为购房门槛的首付比例降低也利于刺激购房需求，杠杆比例和购房需求的同时提升有望重启房地产贷款加杠杆窗口。

银行“资产荒”拐点。截至2Q23居民购房按揭贷款同比增速可能历史首次进入负增长（参见《央行发布会有哪些新信号[2]》），房地产贷款占全部新增贷款的比例从2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下（TTM），“消失的地产杠杆”是银行2022年以来银行“资产荒”的主要原因。本次政策调整有望刺激房地产贷款新发放，存量按揭利率调整有望减少提前还贷现象（参见《存量按揭利率调整探讨[3]》），我们预计长期房地产贷款占新增贷款比例可能已经见底，银行“资产荒”拐点有望出现。

对公敞口金融风险缓释。房地产销售恢复也有望改善房企现金流，改善房企信用状况，从而减少不良生成、降低信用成本、提高银行利润。我们估算截至2022年年底银行表内房企风险敞口约17万亿元（包括贷款、非标和债券），占总资产比重约5%；对公房地产贷款约14万亿元，占银行贷款约6%。2022年年底上市银行房地产对公不良率约4%，假设拨备比例为25%，我们估算4%房企不良资产率带来的信用成本约相当于银行净利润的3%。

银行估值继续修复。我们认为近期政策“稳增长、防风险”信号明确（参见《如何理解“一揽子化债方案”[4]》），地产政策调整有利于银行“资产荒”改善、房地产敞口风险缓释。我们重申看好银行板块绝对收益表现，并调整股票推荐顺序，见报告《银行间估值会继续收敛吗？[5]》。

风险

经济复苏不及预期，房地产和地方隐性债务风险。     

图表：按揭利率已经降至历史底部，但平均首付比例仍有下调空间

资料来源：贝壳研究院，Wind，中金公司研究部

图表：我们估算2Q23房地产贷款占新增贷款比例仅为2.5%（TTM）

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：我们估算2Q23按揭贷款增速历史首次进入负增长区间

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：2021年下半年以来按揭发放-偿还剪刀差收窄，导致按揭净增规模快速下降

注：按揭发放和还贷规模根据住房销售、平均首付比例、按揭贷款余额变动等数据估算
资料来源：国家统计局，人民银行，贝壳研究院，Wind，中金公司研究部

图表：1Q23开发贷增速反弹至5.9%，但新开工增速仍然低迷

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：历史上居民提前还贷主要由于二手房交易，而本轮可能由于居民资产配置行为

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：上市银行对公房地产不良率约4%

资料来源：公司公告，中金公司研究部

图表：2022年上市银行对公房地产不良率普遍上升

资料来源：公司公告，中金公司研究部

图表：2022年以来银行表内房地产业务敞口占比下降

资料来源：公司公告，中金公司研究部

图表：估算房地产相关金融敞口规模约60万亿元

注：截至2022年年底。

资料来源：中国人民银行，国家金融监管总局，公司公告，Wind，中金公司研究部

图表：金融支持地产资金已逐步到位，房企资金来源中贷款首先企稳

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：销售回款仍是房企最主要的资金来源

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表：商品房竣工增速明显回升

资料来源：Wind，中金公司研究部

[1] https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/202307/20230728_773397.html

[2] https://www.research./zh_CN/report?id=1136864&entrance_source=empty

[3] https://www.research./zh_CN/report?id=1136568&entrance_source=empty

[4] https://www.research./zh_CN/report?id=1137541&entrance_source=empty

[5] https://www.research./zh_CN/report?id=311941&entrance_source=Team-ReportList

Source

文章来源

本文摘自：2023年7月28日已经发布的《地产贷款加杠杆窗口开启》

分析员 林英奇 SAC 执证编号：S0080521090006 SFC CE Ref：BGP853

联系人 许鸿明 SAC 执证编号：S0080121080063

分析员 周基明 SAC 执证编号：S0080521090005 SFC CE Ref：BTM336

分析员 张帅帅 SAC 执证编号：S0080516060001 SFC CE Ref：BHQ055

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