 
1. 租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同——检例第157号：陈某某与向某某房屋租赁合同纠纷抗诉案 【案例要旨】出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。检察机关在办案中应当准确适用关于合同解除的法律规定，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。 审理法院：重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 案例来源：最高人民检察院第三十八批指导性案例第157号 2. 出租人提供有害气体超标的租赁房屋，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持——江某某诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案 【案例要旨】出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持。 审理法院：江苏省南京市中级人民法院 案例来源：《最高人民法院公报》2022年第11期（总第315期） 3. 因法律法规及政策出台导致合同履行不能，合同目的不能实现，当事人可请求解除合同——长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案 【案例要旨】1、因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。2、鉴于双方当事人对于合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条1的规定，仅判决返还已支付的价款及相应孳息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的诉讼请求不予支持。3、对于一方当事人为履行合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人基于公平原则平均分担。 案号：（2019）最高法民再246号 审理法院：最高人民法院 案例来源：《最高人民法院公报》2020年第6期（总第284期） 4. 合同目的是当事人通过合同履行能够得到的预期利益，合同目的落空是当事人行使合同法定解除权的核心要件——郑某等诉南京德赞餐饮管理服务有限公司特许经营合同纠纷案 【案例要旨】合同目的是当事人通过合同履行能够得到的预期利益，合同目的落空是当事人行使合同法定解除权的核心要件。在存在多个合同目的的情况下，应当根据合同目的落空对当事人预期利益的影响程度判断当事人是否享有法定解除权。区域代理型的特许经营合同具有自营业务与返点收益的双重目的，因特许人原因导致被特许人返点收益的合同目的落空时，合同当事人之间的信任基础丧失，则被特许人享有法定解除权。 案号：（2020）沪73民终84号 审理法院：上海知识产权法院 案例来源：《人民法院案例选》2022年第7辑（总第173辑） 5. 买方明确表示不再支付货款，也不需要货物，且不存在恶意，守约方拒绝解除合同，但继续履行合同对买方显失公平的，违约方可以解除合同——伍某某诉金明仕饮料机械设备（北京）有限公司买卖合同纠纷案 【案例要旨】买方明确表示不再支付货款，也不需要货物，且不存在恶意，守约方拒绝解除合同，但继续履行合同对买方显失公平，则应当支持违约方解除合同的请求。解除合同不影响守约方主张违约责任。 案号：（2017）京0102民初33337号 审理法院：北京市西城区人民法院 案例来源：《人民法院案例选》2020年第10辑（总第152辑） 6. 当事人一方有违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除——郑州佳龙食品有限公司诉河南鼎商文化传播有限公司服务合同纠纷案 【案例要旨】当事人一方有违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行，解约方可以根据合同性质，合理选择要求对方减少价款或报酬。 案号：（2021）豫0104民初9419号 审理法院：郑州市管城回族区人民法院 案例来源：2021年度全省法院十大商事暨涉企典型案例  一、法定的解除事由 本条（《民法典》第563条，下同）具体列举了各种法定解除事由，具体包括： 1.因不可抗力致使不能实现合同目的 依照《民法典》第180条第2款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。这里的能否预见，取决于人的认知能力和科学技术水平的差异，因此应当以一般人的预见能力作为判断标准2；不能避免并不能克服，是指某一事件的发生具有客观必然性，当事人即使尽了最大的努力，仍然无法避免该事件的发生，也无法克服该事件造成的损害后果。一般认为，下列情况可以属于不可抗力： （1）自然灾害。 如地震、海啸等。当然，随着科学技术的发展，人类对有些自然灾害（如台风）的预报准确率已经很高，因此大多数情况不属于不可预见的客观情况。 （2）战争。 战争可以直接影响一个国家或者地区的政治、经济、社会秩序，使合同履行成为不可能。 （3）社会异常事件。 如罢工、骚乱等。 （4）政府行为。 如颁布新的政策、法律导致合同不能履行，因为疫情防控采取停工停产、交通封锁、人员隔离等行政管理措施导致合同不能履行等。不可抗力对合同履行的影响有大有小，只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。 2.预期违约 所谓预期违约，是指在履行期限尚未届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形。当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行合同主要债务的情形，破坏了债权人相信债务人会履行合同主要债务的合理期待，降低了债权人享有的合同权利的价值。如果此时债权人不能采取应对措施，在履行期限届满之前仍然必须着手履行合同的准备，或者坐等合同履行期限届满后才能主张救济，不仅会使损失进一步扩大，还可能丧失更多的交易机会，因此对债权人而言显然不公平。 预期违约分为明示违约和默示违约。前者表现为债务人在履行期限届满前明确表示不履行主要债务，后者是指债务人在履行期限届满前以自己的行为表明不履行主要债务。 依照本条规定，并非任何履行期限届满前拒绝履行合同的行为都可以引发法定解除，原则上只有拒绝履行主要债务才能引发解除权的产生。 3.迟延履行主要债务经催告后仍未履行 适用本项规定的情形，应当具备三个条件： （1）发生迟延履行。 所谓迟延履行，是指合同债务能够履行而债务人无正当理由在约定或者依法确定的履行期限届满前未履行。 （2）迟延履行的是主要债务。 所谓主要债务，通常是指合同的主给付义务，或者是对于实现合同目的而言必须履行的义务。3 （3）经催告后在合理期限仍未履行。 一般而言，履行期限对合同目的的实现不具有根本影响，债务人迟延履行主要债务通常仅会令债权人遭受有限损失，而不至于使其合同目的落空。因此，法律规定这种情况下虽然债务人迟延履行合同主要债务，但也不允许债权人立即解除合同，而是应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便有权解除合同。关于合理期限的确定，法律或者司法解释有明确规定的，应当依照该规定。例如，《技术合同纠纷解释》确定的合理期限为30日，《商品房买卖合同解释》确定的合理期限为3个月。当事人也可以在催告时明确合理期限，此时需要法院就该指定的期限是否合理，根据债务履行的难度、所需时间长短等因素进行衡量。而且，一般认为，当法律、司法解释对合理期限有明确规定时，当事人指定的期限不能短于该期限，但可以长于该期限。 4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的 一般情况下，履行期限对合同目的的实现不会造成实质性影响，但也有时候履行期限对合同目的的实现至关重要，债务人如不在约定的期日或者期限作出履行，债权人的合同目的将难以实现。例如，订购中秋月饼，如在节后交付，则必然导致合同目的落空。如果迟延履行致使合同目的不能实现，根据本条第1款第4项规定，守约方不必再发出催告，可立即解除合同。除迟延履行致使合同目的不能实现的情形外，当事人一方如有其他违约行为致使不能实现合同目的的，根据本条第1款第4项的规定，也导致法定解除权的产生。这是一项概括性的合同解除权产生事由。此类情形主要包括： (1)不能履行合同主要债务。 不能履行主要债务导致债权人的履行利益不能实现，当然，不能履行主要债务的原因多种多样，如果是因不可抗力引起的，则直接适用本条第1款第1项的规定，如果其他原因引起的，则可适用本项规定。 (2)拒绝履行。 具体又包括以下情形：当事人在履行期限届满前以明示或者默示方式拒绝履行合同非主要债务（如拒绝履行主要债务则直接适用本条第1款第2项的规定）的； 当事人在履行期限届满后拒绝履行主要债务的；当事人在履行期限届满后不履行其他合同义务致使合同目的不能实现的。 (3)履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价等方法进行补救，致使不能实现合同目的。 (4)履行主要债务之外的其他合同义务不适当，致使不能实现合同目的。当事人虽然履行了主给付义务，但是没有履行从给付义务或者附随义务等其他合同义务，致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。如《买卖合同解释》第19条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据民法典第五百六十三条第一款第四项的规定，予以支持。”合同履行过程中，一方当事人遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯应当履行的通知、协助、保密义务，一般认为属于合同的附随义务。不履行附随义务也可能导致合同解除，如《民法典》第778条规定：“承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限；定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。” 5.法律规定的其他情形 本条第1款前4项规定了各种具体的法定解除事由，可适用于各类合同。除此之外，《民法典》及其他法律也会对合同的法定解除事由作出规定，且大多数属于对某类特定合同的解除事由的规定。因此，本条第1款第5项对其他法律规定的解除事由作出概括性规定。所谓“法律规定的其他情形”，包括： (1)《民法典》规定的法定解除事由。 既包括合同编通则中其他条文规定的解除事由（如第533条的情势变更），也包括《民法典》针对各类典型合同规定的解除事由，以及《民法典》其他编规定的解除事由。 例如，《民法典》第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。” 第610条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 此外，如《民法典》第787条规定的定作人的任意解除权，第933条规定的委托人、受托人的任意解除权，第1022条规定的肖像权人的解除权等，均属此类。 (2)其他法律规定的解除事由。 例如，《消费者权益保护法》第25条第1款规定：“经营者采用网络、电视、电话、邮购等方式销售商品，消费者有权自收到商品之日起七日内退货，且无需说明理由……”又如，《旅游法》第67条规定，因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程，合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。 再如，《劳动合同法》《保险法》《企业破产法》等法律也对法定解除事由作出了具体规定。此外，一些司法解释也对合同的法定解除事由作出细化规定。如《商品房买卖合同解释》第19条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” （摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全（合同卷）》（二），人民法院出版社2022年版，第887~890页） 二、不定期继续性合同中的任意解除权 本条相比原《合同法》第94条，增加了第2款，规定以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。此即是对不定期继续性合同中的任意解除权的规定。有观点认为，立法作出此种规定的目的在于避免当事人无限期地受到合同约束，因此这种目的决定此规范为强制性规范，当事人完全放弃此种任意解除权的约定是无效的。4现实生活中，因合同本身的性质使然，如租赁合同、保管合同、借用合同、合伙合同等，基于稳定合同关系、降低交易成本等因素考虑，当事人订立不定期继续性合同的现象较为普遍。 适用本款的条件为： 1.合同必须以持续履行的债务为内容。所谓以持续履行的债务为内容，是指给付的范围单纯由时间决定，包括持续性给付和重复给付。前者的典型情形如租赁合同、保管合同、借用合同、合伙合同、委托合同、劳动合同等，后者的典型情形如供用电、水、气、热力合同，每天供应牛奶、蔬菜的合同等。分期付款、分批交货的合同因为给付范围已经事先确定，故不属于这里的以持续履行的债务为内容的合同。 2.合同为不定期合同。所谓不定期合同，是指合同中未约定期限，或者约定不明确，也无法根据《民法典》第510条的规定确定履行期限。例如，《民法典》第730条规定，当事人未约定租赁期限，或者约定不明确，根据《民法典》第510条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。 3.行使任意解除权时应当在合理期限之前通知对方当事人。立法作此规定的目的是给对方留出必要的准备时间，避免给对方当事人的利益带来不必要的损失。 （摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全（合同卷）》（二），人民法院出版社2022年版，第890~891页） 法信第2736期 内容编辑：小舟 排版编辑：Alice（实习） |
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