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一、诉讼时效问题与请求权类型相关 诉讼时效，是适用于请求权的重要法律制度。适用于形成权的是除斥期间，如合同解除权、撤销权。支配权和抗辩权也不适用诉讼时效。即诉讼时效的客体仅为请求权。《民法典》第188条第1款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。” 然而，并非所有请求权都适用诉讼时效。根据法律规定，是否适用诉讼时效制度，与所涉及的请求权具体类型密切相关。基于所发生的法律关系不同，请求权可以大体分为四类：人格权保护请求权、身份关系上的请求权、债权请求权和物权请求权。 诉讼时效主要适用于债权请求权。[1]产生债权请求权的，主要是合同关系、缔约过失、侵权行为、无因管理和不当得利。人格权保护请求权、身份关系上的请求权、物权请求权，一般不适用诉讼时效，但有例外。 商品房买卖合同纠纷中的诉讼时效问题，同样需要考察具体案件中的相关请求权类型。商品房买卖合同，是日常生活中常见的一类合同。商品房买卖关系中的请求权，是基于合同关系产生的请求权，主要是债权请求权，同时也涉及物权请求权。 根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第1条等规定，诉讼时效一般的适用原则是，债权请求权适用诉讼时效，而物权请求权则一般不适用。[2]具体分析如下： 二、债权请求权 商品房买卖合同中，双方当事人的主要合同义务是，买受人及时、足额支付购房款，出卖方交付符合条件的房产并移转其所有权。司法实践中，房屋买卖合同纠纷案件所涉及的债权请求权主要有： 1.请求双倍返还定金或返还定金。商品房预约合同（认购、预定、定购等）中一般约定交付定金，如因收取定金的出卖人一方原因导致未能订立《商品房买卖合同》的，买受人可主张双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 2.请求交付房屋。交付符合条件的房屋，是商品房买卖合同中出卖人的主要义务，对于买受人而言属于典型的债权请求权。 3.请求逾期交房的违约金。根据相关法律法规，《商品房买卖合同》一般会约定，商品房交付时应当符合：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房产测绘报告；③出卖人提供《住宅质量合格证》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等。出卖人房地产公司如果没有依约履行上述义务，没有达到交房要求的，即构成违约，合同一般约定了按日计算违约金，甚至约定逾期超过一定期间的，买受人有权解除合同。 4.请求逾期办理不动产登记的违约金。《商品房买卖合同》一般会约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起多长时间内配合办理不动产登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第14条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 5.请求支付房款及逾期付款违约金。买受人及时、足额支付购房款，是商品房买卖合同中买受人的主要义务，对于出卖人而言属于典型的债权请求权。买受人迟延支付购房款，同样构成违约，合同有明确约定的，应当根据约定计算违约金。 6.请求损害赔偿。由于缔约过失、房屋质量问题、合同无效、合同被解除、合同被撤销、其他违约行为、发生合同约定的情形等因素，给一方当事人造成损失，其有权要求对方承担损害赔偿金。 以上各项权益主张，属于基于商品房买卖合同关系而产生的债权请求权，都存在适用诉讼时效的问题。至于诉讼时效期间如何具体计算，则属于另一问题，需要具体问题具体分析。 诉讼时效期间的计算，特别值得注意的是，如果当事人之间签订的《商品房买卖合同》明确约定，相关违约金根据一定标准按日累计计算的，例如发生逾期交房，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，这种按日累计的违约金诉讼时效期间的起算具有特殊性。 按日累计计算的违约责任，属于一个持续的可分性债务，如对方当事人行使诉讼时效经过的抗辩权，那么就应当以每个“个别债权”分别计算其诉讼时效期间，如果没有证据证明存在诉讼时效中断等情形的，这种按日累计计算的违约金应当从当事人起诉之日往前倒推三年开始计算，三年之前的违约金不再计算。[3] 三、物权请求权 物权请求权原则上不适用诉讼时效制度，商品房买卖合同案件中存在物权请求权。 1. 请求办理不动产登记。办理登记，是不动产物权变动的生效要件之一。主张因逾期办理房屋不动产登记而产生的违约金，与要求办理房屋不动产登记本身，是两个不同的问题。前者属于债权请求权，后者属于物权请求权或称具有物权属性的请求权。 [4]出卖人已经将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋的占有使用的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。 实践中，针对具体案件，审判人员也支持类似观点：“鉴于物权取得的全面性特征，即在一般的房屋买卖中，交付房屋和办理权属证书应具有统一性，故而，如果已转移房屋的占有，则相应地基于占有要求办理权属证书的请求权，当属于物权请求权，不适用诉讼时效。”[5] 2.请求返还房屋。《商品房买卖合同》合法有效，买受人已经办理交付手续并已经办理不动产登记，请求包括出卖人在内的相关方返还房屋的，不适用诉讼时效制度。对此，《民法典》第196条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……” 3.请求排除妨害、消除危险。如《商品房买卖合同》正常履行，买受人合法占有使用所购买的房屋，包括出卖人在内的相关方，如有妨害、危及其正常使用的行为，买受人可以起诉要求排除妨害、消除危险。该请求同样不适用诉讼时效制度。对此，《民法典》第196条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；……” 2016年11月21日公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条指出：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。” 注释 [1]参见梁慧星著：《民法总论》（第五版），北京：法律出版社，2017年8月版：第256-257页。 [2]参见王利明、杨立新、王轶、程啸著：《民法学（上）》（第六版），北京：法律出版社，2020年10月版：第292页。 [3]参见国家法官学院、最高人民法院司法案例研究院编：《中国法院2022年度案例（4）》（房屋买卖合同纠纷），北京：中国法制出版社，2022年2月版：第32页、第161页。 [4]参见国家法官学院、最高人民法院司法案例研究院编：《中国法院2022年度案例（4）》（房屋买卖合同纠纷），北京：中国法制出版社，2022年2月版：第163页。 [5]张明：《房屋交付后权属证书的办理不适用诉讼时效》，载《人民法院报》2015年9月9日第7版，作者单位：北京市第三中级人民法院。 作者简介
闫瑞 北京大成（武汉）律师事务所 律师 业务领域：民商事案件，刑事辩护，企业合规 |
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