小区业主代表大会相关知识问答

01. 业主代表大会

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什么是业主代表大会？

业主代表大会由全体业主推选的业主代表组成。根据本议事规则的规定和业主大会的授权，在业主大会闭会期间拥有对本物业管理区域公共事务的部分议事权和决策权。

业主代表大会对业主大会和全体业主负责，业主代表大会根据本议事规则形成的决议对业主委员会、业主监督委员会、业主及非业主使用人均具有约束力。

02. 业主代表大会议事内容

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业主代表大会议事内容

业主大会通过业主签字授权业主代表大会在一定的权限范围内决定下列事项：

(一)审议制定和修改物业管理区域内涉及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等权益方面的规章制度，但是对法律法规、《议事规则》、《管理规约》规定只能由业主大会决定的事项不得作出修改；

(二)严格按照本《议事规则》制定的条款，在业委会、监委会成员辞职、离职且候补委员人数不够而出现缺额时，组织人员进行补选；在片区(楼栋或组团)业主代表因各种原因出现缺额时，组织该片区(楼栋或组团)业主进行补选；

(三)审议业主代表、业委会或监委会提交的罢免、改选提案并按《议事规则》规定的权限进行表决，组织补选因罢免出现的缺额；

(四)审议决定业委会委员、业主代表书面提交的监委会及其委员违规插手不属于其工作职责的提案以及监委会委员违规应终止委员资格的提案；

(五)经半数以上业主代表表决同意并报业主大会批准改变或撤销业委会的不当决定，经半数以上业主代表表决同意改变或撤销监委会的不当决定；

(六)审议通过业委会提交的物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会审定并公示；

(七)审议决定业主委员会、监委会的工作经费；

(八)审核业主委员会、监委会和物业服务企业的年度工作报告；

(九)决定对业主委员会财务进行审计事宜；

(十)组织“三方联席会议”，经半数以上业主代表、业委会委员、监委会委员共同表决通过，对小区重大事情作出决定。涉及权限按相关法律及本《议事规则》执行；

(十一)决定全体业主共同诉讼事宜；

(十二)法律法规和《议事规则》、《管理规约》确定的其它由业主共同决定的事项。

03. 业主代表大会召开条件

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业主代表大会召开条件

有下列情形之一的，业主代表大会应当组织召开业主代表大会临时会议:

(1)经专有部分占建筑物总面积10%以上且占总人数10%以上的业主正式书面提议的；

(2)业委会或者监委会决议申请召开并书面告知业主代表大会召集人的；

(3)超过20%以上业主代表正式书面提议的；

(4)小区发生重大或紧急事件需要研究或处理，由“三方联席会议”作出决定的。

04. 业主代表的组成

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业主代表的产生、组成

业主代表的产生、组成和数量：本届业主代表大会由第二届业委会组织选举，由每片区（每栋或组团）专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%以上的业主投赞成票通过的业主代表组成，并对全体业主进行公示。

根据本物业管理区域的规模、楼栋、单元、房型、户数、面积等因素综合考虑名额配比，以保证业主代表的均衡性、广泛性，选举产生业主代表79名。

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业主代表数量

业主代表大会选举产生召集人、副召集人，负责业主代表大会日常工作，由业代会、业委会、监委会三方联席会议制定产生下一届业主大会换届选举筹备组方案，在三会任期届满前三个月成立筹备组，可由业委会委员、小区业主组成；根据《武汉市物业管理条例》第二十二条规定：筹备组组长由街道办事处、社区居委会派员担任。

05. 业主代表的选举

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业主代表候选人如何产生

业主代表候选人由该片区业主推荐或自荐产生，由业主委员会核实其业主身份后确定，必要时可向业主代表候选人所代表区域的业主进行了解和询问。

业主代表候选人确定后，由业主委员会在各楼道单元前公布，公示的内容包括候选人姓名、性别、年龄、职业、楼栋、学历、政治面貌等情况。

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业主代表的选举方式

业主代表的选举采用等额或差额选举办法。

每片区业主代表由该片区(每栋或组团)专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%以上的业主投赞成票表决通过产生业主代表，代表名单3日内应在本物业管理区域内显著位置进行公示，公示期为七天。

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在规定时限内未能选出业主代表的

处理方式

（1）未能选出代表数少于应选总代表数四分之一(不含)的，且每片区至少有一名业主代表当选的，可以按照程序成立业主代表大会，但决策事务时应按照应有代表数计算票权；

(2）未能选出代表数多于应选总代表数四分之一(含)的，应当按照程序组织相关区域业主选举业主代表。

06. 业主代表的条件

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成为业主代表的条件

业主代表应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

(一)具有业主身份和完全民事行为能力；

(二)遵守国家有关法律、法规；

(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，按时交纳物业服务费和专项维修基金，无违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质及违反法律、法规和管理规约的其它情形；

(四)身体健康，热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力；

(五)有一定的沟通能力，有必要的工作时间，能够较好的履行业主代表职责；

(六)本人、配偶及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业工作或参与经营的情况；

(七)业主本人或其直系亲属没有在存在利害冲突的企业（如为当前小区物业服务企业工作或者为物业服务企业提供外包服务的）工作。

07. 业主代表的职责

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业主代表的职责

(一)由业主代表大会选定每片区业主代表中一人担任本片区长，行使片区长(管理每个楼栋或组团)的工作职责。片区长不影响其业主代表资格；

 (二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，配合业委会监督和协调物业服务企业履行物业服务合同；

(三)监督《议事规则》、《管理规约》及业主大会决议决策的贯彻实施；

(四)执行业主大会、业主代表大会、业委会、监委会的决定和决议；

(五)收集本片区(每栋或组团)业主对业主大会或者业主代表大会的意见和建议；

(六)发放和回收所代表区域内业主的相关选票和资料；

(七)片区长在每次召开业主大会或者业主代表大会前，将本片区业主的意见、建议或表决结果收集整理，提交业主大会或者业主代表大会；

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷；

(九)担任本区域业主微信群的群主(或管理员)(卸任后移交新任业主代表)履行群主(或管理员)相关职责；

(十)业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。

08. 业主代表资格终止

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业主代表资格终止的情形

(一)有下列情形之一的，业主代表资格立即自行终止:

①不再是本物业管理区域业主的；

②提出书面辞呈的；

③丧失民事行为能力的；

④依法被限制人身自由的。

(二)有下列情形之一的，经业主代表大会决定，业主代表资格终止：

①不履行业主代表职责的；

②索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；

③不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

④损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的；

⑤无故欠交物业服务费或专项维修资金的；

⑥违法出租房屋的；

⑦一年内无故不参加业主代表大会连续三次或累计满四次的。

来源：水岸星城家园

主编：王梦乐