干货分享|文旅项目开发筹建与营运的全流程实战指南！

江南一鱼6jvvqc 2023-09-29 发布于江西

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成功的文化旅游项目就像一次奇妙的探险，需要一张精准的市场地图，一个独特的创意方案，一个周密的规划设计，一个明智的投资策略，一个协作高效的团队，一个持续创新的灵感源泉，以及一个长远可持续发展的目标。只有这样的组合，才能开启一段充满惊喜与乐趣的文化旅游之旅，让游客们享受无比精彩的体验。

在当今文旅融合的大背景下，跨界转型进入文旅市场的投资开发商络绎不绝。那么对于承载更多内涵和外延的文旅项目而言，文旅项目开发如何规避投资风险，如何运营前置导入策划，形成有效规范的运营发展路径？本文将从项目开发运营的全流程全产业链的视角梳理项目开发筹建和运营管理全流程。

项目顾问就像导游，其重要性在于提供全方位的专业指导和战略规划，确保项目从开始到结束的每个环节都得到有效评估、管理和落地成果。通过深入了解项目目标和需求，协助分析项目开发过程中的挑战和难点，并提供解决方案，确保项目顺利进行。此外，项目顾问能够评估市场需求，为项目提供市场导向的策划，从而增加项目的成功机会。提供战略性的建议和实践经验，帮助项目团队更好地应对挑战，实现项目的长期价值和可持续发展。

根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三个阶段：开发前期策划规划阶段、中期设计工程实施阶段、後期运营阶段。每个阶段对应的核心任务。

前期筹备阶段 / PART 01

立项评估

在旅游项目投资决策过程中，对开发的价值进行评估至关重要。投资方在进行市场调研，初步了解资源的价值、市场环境、客源区域、游客结构、消费习惯和价格接受度等因素。

随后，对项目整体进行可行性研究，平衡项目总投资额、成本回收期以及经济和社会效益。根据研究结果，形成详尽的可行性研究报告，为投资决策提供重要依据。

策划方案

策划方案包括目标设定、需求分析、资源规划、时间安排、风险评估等内容。目标设定明确项目的目标和预期成果，为后续工作提供方向。需求分析帮助了解市场需求和客户需求，为项目定位和设计提供依据。资源规划确保项目所需资源的合理配置。风险评估阶段识别项目可能面临的风险并制定相应策略，降低风险对项目的影响。

在产品策划方面，明确项目的主题定位、市场定位、游憩方式设计、规模、内容玩法、产品魅力、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等，确保项目的商业可行性和盈利能力。为项目的顺利开展和成功运作提供重要支持。

规划阶段方案

项目规划工作涉及地块属性评估、市政、交通规划、动线设计、人流分析、环境考虑和审核报批办证等方面。

地块属性评估确定土地用途、规模和资源情况，为项目可行性提供基础。交通规划确保与周边交通系统的衔接顺畅，提升可达性。动线设计优化内部人员流动路径，提升用户体验。人流分析评估人流量和交通需求，为规划提供依据。

环境考虑注重环境保护和可持续性，进行影响评估和资源节约。审核报批办证与相关部门合作，确保合规审批。综合考虑这些因素，规划工作为项目提供全面设计和指导，确保合理可行、环境友好、合规审批，为项目的顺利实施奠定基础。

政府审批事项办理

项目立项用地取得的政府审批事项包括土地预审、规划许可、环境影响评估、建设用地审批、建设工程规划许可等。在此过程中，良好的沟通至关重要。

有效沟通能促进与政府部门的合作，确保信息准确传递、理解一致，解决问题、协商共识。及时沟通可获得政府审批要求和指导，避免申请材料错误和延误。良好的沟通还能增强合作关系、建立信任，提升项目成功的机会。

因此，通过与政府部门的沟通，能顺利办理审批事项，确保项目用地、建筑空间取得顺利进行。同时，政府审批事项为政府资金申请、银行融资、招商引资等方面的工作提供基础。投资商与旅游资源控制方签订合同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地，明确所有权和经营权。

中期工程建设阶段 / PART 02

开发建设阶段主要涉及施工设计、招标和工程管理等工作。施工设计是根据项目规划方案需求，对具体施工细节进行设计，包括结构设计、施工图设计等，确保施工过程顺利进行。招标工作是为了选择合适的施工单位，进行公开招标或邀请招标，并评审投标文件，选择最有竞争力的承包商。建设工程管理涉及项目的进度控制、质量管理、安全管理和成本控制等方面，确保施工过程按计划进行、效果质量符合标准、安全可靠、成本可控。

此外，建设阶段还包括工程进展的监督和协调、变更管理、施工过程的协调与配合等工作。验收管理是项目建设完成后的环节，包括施工竣工验收和质量验收，确保项目符合规划、设计和相关标准要求。

项目设计

项目设计涵盖建筑设计、景观设计、室内设计、工程技术设计、系统设计、游乐设备、表演脚本、媒体与互动软硬体设计等内容，依循整体规划进行。

建筑设计关注建筑物的外观、空间布局和材料选择，创造出美观和功能性兼具的结构。景观设计考虑项目周边环境，打造宜人的户外空间和美丽景观。室内设计关注内部空间的布局和装饰，提供舒适、实用和美观的室内环境。工程技术设计确保项目的结构、电气、给排水等方面符合技术标准和安全要求。系统设计涉及各种系统，如安全、通信、能源管理等，满足项目的运行和管理需求。

媒体与互动设计关注媒体展示和互动体验，提供创新和吸引力的参观体验。可持续设计考虑项目的环境可持续性，实施节能减排、资源循环利用和生态保护等措施。综合考虑这些设计内容，项目设计能够实现整体规划与实际需求的契合，创造出具有游乐性、艺术性、功能性和可持续性的综合体验。

工程招标与建设管理

项目经理在工程招标与建设管理中扮演着关键的角色。负责协调各方合作，管理工程招标、建设准备和施工期间的工作。项目经理监督和控制工程的进度、安全性和质量，确保工程按照设计要求和合同约定顺利完成。

在旅游项目中，工程涉及基础设施与公共设施建设、景区、主题乐园、区域综合开发等多个类型。项目经理根据项目特点和需求组织适当的招标工作，确保选择到具备相关经验和能力的承包商。在工程施工期间，项目经理负责监督施工进展，解决施工过程中的问题和冲突，确保工程质量符合设计要求。工程招标与建设管理包括招标准备、承包商遴选、合同签订、施工管理、变更管理、质量控制、竣工验收以及文件归档和交接等环节。

通过这些工作，项目经理能够确保工程的质量、进度和安全符合要求，协调各方资源，保障项目的顺利开展和成功完成。

项目效果与营运把控

创意总监在工程招标中负责评估承包商，确保选择合适的合作伙伴。参与场景设计、脚本审核以及营运动线规划，以确保故事情节连贯、逻辑清晰。在制作过程中，创意总监负责审查和监督场景制作、美术道具、摄影、灯光、音效等方面的工作，确保艺术效果和技术要求得以实现。

创意总监还负责审查美术场景和道具制作，确保其与故事风格和要求相符。他与项目导演、视觉特效团队和音效团队合作，确保特效和音效的整合顺利进行，并对最终效果进行评估和调整。

此外，创意总监与营运团队合作，了解市场需求和观众反馈，制定营销策略，提升作品的知名度和市场影响力。创意总监在工程招标、脚本审核、影片制作审查、美术场景道具制作审查、效果联调和营运需求方面扮演关键角色，确保作品在质量、创意和商业成功方面的达成。

工程竣工验收

工程竣工验收是项目建设工程结束后的关键环节，通过组织各方参与对工程进行全面检查，以确认是否符合设计要求和工程质量标准。参与方包括建设单位、设计单位、施工单位、设备供应单位及工程质量监督等部门。

验收过程涉及结构安全、外观、设备安装、功能性能、环境保护等方面的检测和测试，并核查竣工合格资料。竣工验收的目标是确保工程质量和安全性，促进项目的及时投入使用，发挥投资效果。同时，验收结果也为项目投资方提供决策依据，确保工程达到预期标准，为项目的成功交付奠定基础。

后期运营阶段 / PART 03

一切是为了营运。营运阶段重点工作包括营销推广、活动策划、客户关系管理、持续改进和可持续发展。通过精准的营销推广和丰富多样的活动，提升品牌知名度和客户参与度。注重客户关系管理，建立稳固的客户基础和提供优质的客户服务。持续改进产品和服务，满足市场需求和提高竞争力。关注可持续发展，注重环境保护和社会责任，实现经济、环境和社会效益的协同增长。保持灵活性和创新性，适应市场变化和客户需求。

营运筹备

在项目建设完工阶段前进行营运筹备。它涉及管理团队架构和服务人员的培训，确保管理体系和制度的完整性。包括，企业文化、沈浸旅游体验，客服、游乐、演艺、维保、营销、人员等，需要通过现场实操、主题、角色岗位培训和应急演练等培训管理措施来提高其工作能力。

此外，还需要保证旅游标识系统、旅游卫生系统、旅游安全保障系统、游览服务系统和游客接待服务系统等的正常运营。在开业前，还需要制定切实可行的开业营销方案，理清渠道，展开品牌推广和活动促销，提高项目的社会影响力。

通过这些营运筹备工作，可以确保项目在开业初期能够有序运营，并提供优质的服务和积极的市场推广，以增加项目的知名度和吸引力。

开业试运营

文旅项目开业试运营的重点工作包括品牌树立和宣传推广、文化体系建设、特色服务和体验、安全保障体系建立、内部运营与管理、客户服务和满意度管理等方面。

重点是树立独特品牌形象，通过宣传推广提高知名度；建立文化体系，打造有内涵的项目；提供特色服务和个性化体验；确保安全保障和正常运营；加强内部运营和管理；重视客户服务和满意度管理。通过这些工作，项目能够吸引更多游客，实现持续发展和成功运营。

持续运营升级提档

在项目的持续运营升级阶段，重点工作包括营销推广活动、举办各类活动和注重永续经营。营销推广活动涵盖广告、社交媒体推广等，旨在提升品牌知名度和吸引更多客户。举办各类活动如促销活动、主题活动等，增加客户参与和消费体验，提高客户满意度和忠诚度。

通过产品创新、客户关系管理和持续改进等手段，不断提升产品质量和服务水平，满足市场需求。此外，还要关注可持续发展，注重环境保护、资源节约和社会责任，以实现经济效益、地方友好和社会效益的良性循环。通过这些工作，项目能够在市场中保持竞争力，实现持续的盈利和业务增长，与市场需求和发展趋势保持一致，为项目的长期经营打下坚实基础。

旅游项目开发建设流程 /

旅游项目从投资意向产生到项目建成交付使用，需要经历一系列的关键步骤。这些步骤包括前期可行性研究和市场调研、项目规划和设计、资金筹措融资、土地获取和手续办理、施工和设备安装、试运营和市场推广等。每个步骤虽然相对独立，但它们彼此联系紧密，相互依赖，形成了一个连续的开发过程。合理有序地进行每个步骤，确保各环节衔接顺畅，是实现旅游项目顺利建设和成功运营的关键。