关于业主共有权纠纷裁判意见十一条

一、在涉及全体业主共同利益事项未经业主自治程序决定的情况下，业主以自己的名义就应由业主共同决定的事项提起诉讼，属于原告主体不适格。

本案中，申请人起诉请求判令被申请人不得出售、出租、转让或其他方式处置乳源县乳城镇源水居住宅小区负一层停车位以及道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等业主共有物业。申请人的起诉属于物权纠纷范畴，并非侵权责任纠纷，申请人所诉事项涉及业主共有部分的使用和处分，属于上述法律规定应由业主共同决定的事项，应该遵循法律法规关于业主自治决定的程序作出决定。根据一审法院查明的事实，而申请人共15人，在涉及全体业主共同利益事项未经业主自治程序决定的情况下，申请人以自己的名义就应由业主共同决定的事项提起诉讼，属于原告主体不适格。

案例索引：广东省高级人民法院(2020)粤民申3806号“盘付有、张庆宜业主共有权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”

二、目前未成立业主委员会，作为小区业主，与小区绿化被破坏有直接利害关系，可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。

本院再审认为，本案的焦点问题为张志诚等三人作为原告提起本案诉讼主体是否适格。综合张志诚等三人在本案一审、二审和申请再审期间主张的事实理由，其提起本案诉讼是认为丽湖花园物业服务中心、信和物业公司未经符合法律规定比例的业主授权，砍伐小区绿树、灌木，破坏小区绿化，诉请恢复原状、赔礼道歉、赔偿损失等。本案一审诉讼中，双方当事人均确认丽湖花园小区目前未成立业主委员会，张志诚等三人作为小区业主，与小区绿化被破坏有直接利害关系，可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。一、二审裁定认定张志诚等三人原告主体不适格，并驳回张志诚等三人的起诉、上诉，属适用法律不当，本院予以纠正。

案例索引：广东省高级人民法院(2019)粤民再377号“张志诚、覃凤霞业主共有权纠纷再审民事裁定书”

三、依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三、四条规定，建筑物外墙属于业主共有，但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要、无偿使用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定侵权。

依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三、四条规定，建筑物外墙属于业主共有，但业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要、无偿使用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定侵权。被申请人对其所有及租赁的门面所对应的外墙面、屋顶等进行改造装饰，是基于其经营餐馆的合理需要，黄某亦无充分证据证明该行为对其造成妨害，故原审仅判决被申请人拆除申请人所有的230Ｄ、231Ｄ、232Ｄ商铺相对应的楼顶临街防护墙外外延“原汁原味'广告立体字并无不妥。

案例索引：湖南省高级人民法院(2019)湘民申4986号“黄某与廖付才、曹慧慧等业主共有权纠纷申诉、申请民事裁定书”

四、规划图纸表明：信蓉公司设定“专有使用空间'的部分小绿地，并非规划许可为专属于特定房屋的绿地，该部分绿地仍属于小区公共绿地。

“而规划图纸表明：信蓉公司设定“专有使用空间'的部分小绿地，并非规划许可为专属于特定房屋的绿地，该部分绿地仍属于小区公共绿地。”“信蓉公司在未取得规划许可的情况下将部分公共绿地，以“专有使用空间'“小花园'的名义作为房屋的附属物予以出售并实际交付给一楼业主。”“本案中，擅自处分中信城.左岸小区属于全体业主共有的公共绿地空间是建设单位信蓉公司，并非是购买和使用人林芳、彭曦。” 

案例索引：四川省高级人民法院(2019)川民申495号“邓剑波、高三杰业主共有权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”

五、行使业主的共同管理权利，在未设立业主大会和业主委员会的情况下，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

本案中，郑雪妃诉请对建筑物共有部分进行确权，并要求被上诉人承担侵权责任，系行使业主的共同管理权利，而行使业主的共同管理权利，在未设立业主大会和业主委员会的情况下，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，相应的，提起本案诉讼亦应经符合上述条件的业主同意。

案例索引：海南省高级人民法院(2018)琼民终204号“郑雪妃等诉三亚滨海天福源度假酒店有限公司等业主共有权纠纷案民事裁定书” 

六、由于案涉外墙、公共采光通风井系全体业主共同共有，再审申请人余洪洽不能代表全体业主的意志，故其作为原告主体不适格。

案例索引：浙江省高级人民法院(2016)浙民申2883号“余洪洽与许峥、孙西玲业主共有权纠纷案民事裁定书” 

七、业主个人既未得到全体业主的授权，也不能代表业主委员会，无权就小区的共有部分及公共利益提起诉讼。

广厦城一期小区的全体业主对小区内的共有部分享有共有权，涉及共有和共同管理权利的重大事项应由广厦城一期小区全体业主共同决定。陈英提起本案诉讼，要求中地置业公司与中地物业公司返还全体业主的公共财产等请求涉及全体业主的共同利益，陈英仅系广厦城一期D组团10-2-2-3号房屋业主，其既未得到全体业主的授权，也不能代表业主委员会，无权就广厦城一期小区的共有部分及公共利益提起诉讼。

案例索引：重庆市高级人民法院(2016)渝民申1063号“陈英诉重庆中地置业发展有限公司等业主共有权纠纷案民事裁定书”

八、共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益，业主个人只享有参与管理和分配收益的权利。

该公共天井属共有部分，共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益，业主个人只享有参与管理和分配收益的权利。业主个人未经多数业主的授权，就不是共有权利的直接权利人，也不是经权利人授权的管理人，不符合民事诉讼法原告利害关系直接性的要求。业主对建筑物共有部分所有权的行使，可以依据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，通过业主大会和业主委员会行使。邱圣铭起诉主张郭连滨有违章搭建行为并要求其恢复原状，但其不是本案的适格诉讼主体。 

案例索引：福建省高级人民法院(2016)闽民申1174号“邱圣铭、郭连滨业主共有权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书” 

九、及整个园区全体业主的共同利益，且业主并未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的同意及授权，故业主单独提起诉讼，属于诉讼主体不适格。

再审申请人的再审请求涉及整个园区全体业主的共同利益，且再审申请人并未提供证据证明其请求已取得全体业主法定人数的同意及授权，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第五十五条规定，认定再审申请人作为业主单独提起诉讼，属于诉讼主体不适格。 

案例索引：辽宁省高级人民法院(2017)辽民申2425号“胡立军与沈阳万科物业服务有限公司业主共有权纠纷申请再审民事裁定书” 

十、随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

案例索引：最高人民法院(2017)最高法民申2817号“重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案民事裁定书”

十一、案涉地面104个车位依规划而建，锦绣北湖业委会并没有证据证明该104个停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，因此案涉104个地面车位不能视为业主共有。

对于本案双方争议的案涉小区地面停车位的归属问题。根据宏凌公司开发案涉锦绣北湖小区时，锦绣北湖小区建设用地使用权人为宏凌公司、小区地面停车位系规划车位的事实，一、二审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，同时适用该法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反的证据证明的除外”的规定，认定案涉停车位的使用权宏凌公司系依法取得，并无不当，鉴于此，一、二审法院对申请人提出的调查取证申请认为没有必要而未予准许，不存在明显违法。《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，不动产物权登记并非系判断不动产物权归属的唯一依据，案涉停车位虽未在产权部门登记，但不能就此否定宏凌公司享有的物权。案涉商品房及车位建成后，宏凌公司与业主签订的《商品房买卖合同》有“开发商保留地面停车位使用权”的约定，能够证明案涉地面停车位不属于开发商出售范围，因此，双方诉争停车位不属于申请人所称的“开发商销售小区房屋后，其名下的小区土地使用权及配套附属设施已转移到小区业主名下”的范畴。申请人再审申请时提交的业主房屋不动产权证书的真实性、合法性，各方当事人均不持异议，本院对该产权证书的真实性、合法性予以确认。该产权证书记载案涉小区共有宗地面积为18355平方米，但由于在该宗地面积上既包括业主所购房屋的占地面积及地面停车位面积，还包括小区道路、绿地等部分的占地面积，因此，仅凭该房屋产权证书的记载内容，不能得出该面积上的地面停车位属全体业主共有的结论。申请人提交的三位业主的房屋不动产权证书的书证，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十七条规定的“新证据”的实质要件。最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事裁定案件中，当事人之间对停车位的归属约定不明的事实与本案有异，该案不宜作为本案的裁判参考。我国并非判例法国家，法院裁判的依据是国家的法律、司法解释及行政法规等规定，法院对判例的参考需结合个案案情、类案处理等因素综合考量，且司法实践中存在与本案相类似的案例。综上，锦绣北湖业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形。 

案例索引：四川省高级人民法院(2018)川民申5180号“南充市锦绣北湖小区业主委员会、四川宏凌实业有限公司业主共有权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”

王兴敏，北京市京师律师事务所律师。主要从事民商事案件，尤其专注房地产、建设工程领域。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》《不动产登记概论》等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。