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现在一提到黄埔就是超多的高新科技产业。黄埔有东风汽车厂，黄埔有石化大厂大烟囱，黄埔有很多的工业园，产业园，黄埔有生物岛，黄埔有电厂，黄埔有西区开发区的大把企业。 目前已集聚中小企业超4万家，高新技术企业超2500家，上市企业已累计达到83家，上市企业数量全市第一、国家级经开区第一。 但是貌似黄埔又不停的被番禺等其他区比拼和赶超，那黄埔还有未来吗？  1 回看历史 了解黄埔的未来之前，我们先了解了解黄埔的历史，也许能从中窥探一二。 看黄埔，需要将他拆开来看。一个是老黄埔，一个是原萝岗。2014年2月12日两个区合并后统称为黄埔。合并前，萝岗区GDP全市第三，黄埔区GDP全市倒数后三。合并后新黄埔长期GDP稳居广州市第二名，税收收入稳居广州市第一名，在国内开发区仅次于苏州工业区。 01 先说说老黄埔 老黄埔在建区之初，广州市提出了“郊区为城市服务”，“以蔬菜为纲，全面发展”的方针。早期的老黄埔定位就是郊区，重点是服务城区。 根据《黄埔区志》，1961年至1964年，广州市区共迁出417家工厂，迁出职工约6.8万人。其中黄埔接收64家，安置职工1.3万人。 至此，黄埔区的工业发展奠定了坚实的基础，工业的基因开始刻入黄埔。 改革开放后， 广州作为改革开放的第一站，南大门。在这里规划了一批工业园区——黄埔云埔高新技术开发区、双沙工业区等，先后还引进了一批像可口可乐、台湾统一、本田汽车这样的著名世界500强外企。 黄埔的西区开发区是广州市内不多的靠近海港的地方， 1987年投产的黄埔港西基煤码头，可停泊3.5万吨级煤船，年吞吐量647万吨，是当时国内泊船吨位最大的卸煤码头。 黄埔发电厂在1990年投入生产，是当时广东省最大的火力发电厂。 然而老黄埔的风光也仅仅持续了十余年。进入21世纪后，经济发展的主基调不再是工业，而是以商业服务为主的第三产业。工业老区黄埔风光不再，愈显步履蹒跚，天河区开始异军突起，成为代表广州的新势力。 和工业一起老去的，还有黄埔港。 作为内河港，由于来自上游的泥沙不断下游，黄埔港的航道深度因为淤积而越来越浅。之后，新港口的位置一再下移，从跨越市界牵手的东莞新沙，再到如今的广州南沙。  从此，老黄埔港在广州航运体系中所占的比重越来越小。到了2009年，货物吞吐量的占比在广州港中仅剩下5%。 工业老去，港口的地位被新区替代。老黄埔在上世纪最为“得意”的经济成果，在新世纪则变成了包袱。 在广州东进的过程中，工业企业占据了老黄埔大量的土地，老旧小区也占了位置，无论是拆迁还是土地整备，都需要大量的资金。也因为如此，“东进”实际上成了“东北进”。（萝岗受益） 同时，重化工企业所带来的环境污染严重制约了老黄埔的房地产开发，使得老黄埔的城区化还是像工业区。而与此同时，东北部的科学城、中新知识城、增城新塘一带依靠大量的待开发土地，也因此被开发商、投资者们所青睐，人气越来越旺。 无论是总部大楼，还是商业，新型产业园，在这些地方遍地开花。而在它们中间的，正是老黄埔。中心六区的规划中没能将老黄埔作为重点建设区域，使老黄埔处于“东也不是，中也不是”的尴尬。 合并后的老黄埔 2014年，萝岗区和老黄埔合并为全新的黄埔区。合并之后的黄埔区，经济总量迅速蹿到了广州第二，超越老大哥越秀，仅次于天河。 这也不奇怪，广州东进的重心，几乎都在萝岗上（甚至被带偏到增城），而黄埔是被“忽略”或“跳过”的一个。 正如前文提到，港口经济和重工业是老黄埔的家底，同时也是新时代发展的包袱。 老黄埔的头部企业——广州石化总厂为黄埔贡献了GDP和税收，但也同样占用了大量发展空间，同时还造成了环境问题。它的搬迁被提出了超过10年时间，但是多次谣传要搬迁，最终依旧不会被搬走，石化总厂承载了广州黄埔太大的经济体量和人员就业，黄埔不愿意放弃。 老黄埔的靠着金山（天河），就是被工厂压住了，发挥不出来。 得不到发展的老黄埔，带来最直接的感受是——城市割裂感。 虽然黄埔和萝岗合并成了新黄埔，但老黄埔区域和萝岗区域仍然有着里里外外明显的不同，也有明显的割裂：老黄埔是一派没落港区的观感，楼房低矮，街巷狭窄；而萝岗的一切都是新的，也有一些高楼大厦，道路宽敞，新的厂区很多，工厂的人也多。 虽然距离相差不远，但两者的气质却差别很大。加上合并后的区府定位在黄埔（原萝岗）科学城板块，老黄埔再一次被搁置。 简单说说原萝岗。原萝岗区的产业及厂房比较新，主要以2000年以后招商引资为主，萝岗区在黄金发展时期承接了大量一些厂房和企业的进驻，萝岗的大片土地给了地理优势。 但是萝岗区有的最多的就是一个个独立的工厂，工厂和工厂之间还巨远，住房的地方少的可怜，逛街的地方更是凤毛麟角。交通都堪忧。  这么多年后，黄埔区的发展已经没有可利用的好地了，只能寄希望于旧改。于是乎，呼啦啦的旧改拆来了。 老黄埔近期的出圈，主要是因为这两年万科城市之光、富颐华庭、中鼎君和名城三个旧改转化而来，2020年一开盘，三个项目都被受追捧，老黄埔多年未有新盘，且是如此大配套齐全的新盘了。 有了这几个盘旧改的成功经验和丰厚回报，黄埔开始了谋划旧改的大局。至此黄埔的新一轮变化启动了，但是风险也随之而来。 黄埔在这两年共计有76条村，一起未批先拆。引发了，系列的连锁问题。被政府紧急叫停后，黄埔的发展于是乎也按下了暂停键。  大量的城中村已经拆了或者处于半拆的状态，但是政府又没有通过审批。2023年有城中村被通知要重新回去住，可是窗户都没了，家具也搬了。村民们怨声载道，自己的屋住不了，回迁还遥遥无期。 于是乎黄埔的发展貌似又被卡了脖子，而番禺又大有超越之势，海珠区也在抢单子，南沙更是省政府力推，黄埔也开始急了。 2 黄埔缺什么？ 黄埔现在最缺的是有大片的土地可供黄埔招商引资以及改善城市界面。但是这条路没那么容易走通。 那么黄埔想要引入更多的人，还缺什么呢？商业，优质的商业。 在黄埔工作，但是不住在黄埔貌似是个常态化的事情。黄埔从早年的工业区转变为现在依然是工业区，只是升级了工业的装备，变成智能制造及高科技工业，但是依然未摆脱工业强区的概念。 产业是黄埔区最引以为傲的发展资源，有了产业才有了人，有了人才有了税收。但是黄埔区工作的人却不愿意留在黄埔，这就尴尬了。黄埔赚钱天河花，一分都不留在本地呀。 毕竟没有优质的商业和教育，想留也留不住了。教育黄埔一直在努力，引入了多家集团化办学，且给与楼盘优势，引入学校的小区业主直升。 但是商业的发展就没那么顺利了，本身商业进驻的前提就是有人有需求，但是黄埔的商业没有，人又不愿意留。两者形成了一种悖论，没人商业不愿意进来。没商业，大家也不愿意在黄埔住。 01 黄埔的人，为什么不愿意住黄埔？ 一提到买黄埔，就说靠近石化厂，靠近某个厂，今天这里臭，明天那里臭。黄埔作为第二产业总值绝对高的企业，承载了大量的厂区经营。 但是居住环境部佳也就罢了。更气人的人，商业配套还弱。 2013年的时候黄埔还分为萝岗和黄埔的时候，萝岗一二手倒挂。一手卖不上价格，当时越秀岭南山畔作为新房要比附近的万科四季花城项目要低个1000元、㎡左右。 那个时候在萝岗卖房，简直是难上加难，而且萝岗到处是厂房，写字楼很少，更没有什么优质的商场。上班时间路上更是人都难得看到。黄埔高德荟，常年冷清的要死。 2016年万达开业，在黄埔居然算高端商场了，真的是黄埔人民的痛啊。毕竟对比老黄埔鱼珠沿江一带，最大的居然是润惠广场？连荔湾区都够不到。 黄埔现在有名的商业居然是萝岗奥园广场、万达商业广场等这些在其他区别人觉得普普通通的商业，想要稍微有点品质的消费，黄埔居民只能往天河等外区跑。 一直想要引入华润，各种条件政府都好说，结果华润还是拍拍屁股，转身就投入了荔湾的怀抱，以及番禺的地界。徒留黄埔的老板们哭晕在政府。 黄埔区非常希望引入优质商业，其中商业引入的条件：千万级。可见黄埔区对优质商业的渴求。甚至大壮里面的商业地块也想收回给其他优质开发商打造，可惜谈不拢罢了。 黄埔的改变 黄埔当时的定位还是以工业发展为主，慢慢黄埔区开始重视除了工业发展以外的配套。如修建优质小区，计划引入 优质商业。 但是黄埔在发展的时候发现，没有地块了。地要么在村里，要么已经给各种引入的工业和企业盘踞，无法施展开来。于是乎，知识城成为黄埔能重点发展的区域了，但是知识城和南沙一样，距离主城区都太远了。已经脱离了实际的发展需求。 于是领导们就开始直接对大量的城中村下手了，希望通过城中村释放出大量的土地，给黄埔发展破局。 3 黄埔的未来在哪里？ 黄埔未来成也旧改，败也旧改。 黄埔区想要发展，76个村的旧改如果能如期进行，释放出大量的地块。黄埔有了发展想要的土地，城市界面也会升级，可引入的项目及发展将有不一样的潜力。 但是地块太多，带来的竞争格局也不小。 短期内鱼珠片区是黄埔想要力推的地方，也是相对容易发展起来的地方。但是知识城依然是黄埔的主战场（毕竟大把地块）。黄埔未来有至少将近10年的阵痛发展期，越过之后也许有不一样的黄埔界面。 |
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